Обзор состояния рынка жилой недвижимости г.Ташкента в ноябре 2011 года

В ноябре 2011 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 525 у.е./кв.м., что превышает соответствующий показатель октября 2011 года (месяц к месяцу — м/м) на 1,7%, но меньше уровня ноября 2010 года (год к году — г/г) на 0,4% (по нашим прогнозам от 15.10.2011 года СЦП ожидалась на уровне 526 у.е./кв.м.)


СЦП жилой недвижимости города Ташкента за октябрь 2010 года и сентябрь-октябрь 2011 года, у.е./кв.м.

 Ноябрь 2010 годаОктябрь  2011 годаНоябрь 2011 года
СЦП, у.е./кв.м. 527 516 525 Ноябрь  2011г., в % 99,6 101,7 100,0

По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в ноябре 2011 года снизилась до уровня 3-4% (в октябре 2011 года этот показатель был на уровне около 4-5%, в июле 2011 года – около 7%) или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в ноябре 2011 года примерно 510 у.е./кв.м. (в октябре 2011 года – этот индекс составлял 493 у.е./кв.м.)

Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006-2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.

Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за ноябрь 2010 – ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в ноябре 2011 года составила 329 у.е./кв.м. (в октябре 2011 года было 326 у.е./кв.м.), в сегменте жилья высокой ценовой категории – 999 у.е./кв.м. (в октябре 2011 года – 982 у.е./кв.м.) Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса — ЭК) в ноябре 2011 года составил 3,1 (уровень октября 2011 года – 3,0).

Коэффициент расслоения СЦП жилья в городе Ташкенте за сентябрь-ноябрь 2011 года

 Октябрь 2011 годаНоябрь 2011 годаНоябрь 2011 г.  к октябрю 2011 г., в %
СЦП жилья ВЦК,  у.е./кв.м. 982 999 101,7 СЦП жилья эконом-класса,  у.е./кв.м. 326 329 100,9 Коэффициент расслоения 3,0 3,1 х

Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается опережающий рост цен на квартиры высокой ценовой категории – 101,7% за ноябрь 2011 года – по сравнению с увеличением цен на жилье эконом-класса (100,9%). В прошлом месяце наблюдалась обратная картина, соответственно, 101,0 и 102,2%%.

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в ноябре 2011 года, составила 68 кв.м., средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) — около 35,7 тыс. у.е. (в октябре 2011 года было 35,0 тыс. у.е.)

Гистограмма распределения квартир, выставленных на продажу в ноябре 2011 года, по площади (в %%)

Почти 60% всех предложений на рынке недвижимости в ноябре 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м. (18,4% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м. (16,3%), 50-59 кв.м. (12,8%) и 40-49 кв.м. (12,2%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце наблюдалось некоторое снижение предложения квартир повышенной площади (от 100 кв.м. и выше), что является свидетельством сокращения выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.

Квартиры площадью до 20 кв.м. (0,5% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, которые в настоящее время приватизированы частными лицами. Даже в условиях растущего рынка наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. Квартиры площадью от 130 кв.м. и выше занимают 0,9% рынка – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.

Минимальная общая площадь квартиры была зафиксирована в ноябре 2011 года на уровне 15 кв.м., максимальная – 376 кв.м. (квартира с мансардой в доме по проспекту А.Тимура). Диапазон разброса площади увеличился – в 25 раз – по сравнению с октябрем 2011 года (16,7 раза).

Более 65% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет 3,5% общего числа предложений. Доля этого сектора в ноябре 2011 года заметно снизилась (в октябре т.г. этот показатель был 5,6%).

Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за ноябрь 2011 года наблюдался у трех-, четырех-, пяти- и более комнатных квартир (рост соответственно на 101,9 и по 102,0%% по сравнению с предыдущим месяцем), а наименьший – у одно- и двухкомнатных (соответственно, 101,3 и 101,6%%). Цены на трех- и более комнатные квартиры в последнее время показывали динамику хуже рынка и сейчас наблюдается выравнивание роста цен нарастающим итогом. Несмотря на это, уровни цен предложения кв.м. однокомнатных и трехкомнатных квартир достигли уже в сентябре 2011 года соответствующих показателей начала текущего года, аналогичные значения по двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам достигли уровня января т.г. в октябре 2011 года. По многокомнатным квартирам этот показатель превысил уровень января т.г. в ноябре 2011 года – на 100,8%.

Отстающий сектор стремится достичь среднерыночного уровня цен, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления. Если в прошедшие месяцы наблюдался ускоренный рост цен в секторе одно- и двухкомнатных квартир (так как они имеют меньшую стоимость по сравнению с многокомнатными и в связи с этим быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке), то в настоящее время наблюдается более высокий рост цен на трех- и более комнатные квартиры. Заметно активизировался и спрос на многокомнатные квартиры.

Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

 Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте
1-комнат.2-комнат.3-комнат.4-комнат.5 и более комнат.
Январь 2011 года 509 508 512 508 501 Февраль 2011 года 505 496 507 496 493 Март 2011 года 499 479 499 478 482 Апрель 2011 года 486 468 495 470 478 Май 2011 года 479 446 482 444 450 Июнь 2011 года 489 463 489 468 459 Июль 2011 года 498 467 501 475 472 Август 2011 года 503 478 510 486 476 Сентябрь 2011 года 505 488 516 491 478 Октябрь 2011 года 528 510 535 511 495 Ноябрь 2011 года 535 518 545 521 505 Ноябрь к октябрю, в % 101,3 101,6 101,9 102,0 102,0

Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно выше СЦП других типов квартир (из-за их более высокой ликвидности), а многокомнатных за счет большей площади – при прочих равных условиях – минимальна, то в настоящее время на рынке происходит процесс выравнивание цен. При этом средняя цена кв.м. по трехкомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в сектор трехкомнатных квартир попадает больше современного, отремонтированного или обставленного жилья.

График изменения СЦП квартир города Ташкента за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.

Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных домах г. Ташкента за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

   СЦП жильяСЦП кирпичн. жильяСЦП панельн. жильяКоэфф-т соответ.
Январь 2011 года 507 553 460 1,20 Февраль 2011 года 499 541 456 1,19 Март 2011 года 487 531 442 1,20 Апрель 2011 года 481 524 437 1,20 Май 2011 года 460 504 415 1,21 Июнь 2011 года 474 518 429 1,21 Июль 2011 года 483 524 441 1,19 Август 2011 года 491 531 450 1,18 Сентябрь 2011 года 496 535 456 1,17 Октябрь 2011 года 516 555 476 1,17 Ноябрь 2011 года 524 564 484 1,17 Ноябрь к октябрю 2011 года, в % 101,7 101,6 101,8 х

Однако, из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижается. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье эконом-класса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). Но в ближайшее время мы ожидаем более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен.

СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в ноябре 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,6% и достигла 564 у.е./кв.м.

В ноябре 2011 года прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировали СЦП жилья, находящегося в типовых кирпичных 4- и 5-этажных зданиях – 2,2% и монолитно-кирпичных домах – 1,9%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир в кирпичных домах спецплана (1,0%) и современной планировки (1,5%). Также динамику хуже рынка показали цены на жилье в кирпичных домах старой постройки (прирост 1,4%): из-за сравнительно низкого спроса на квартиры в 2 и 3-этажных зданиях.

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в ноябре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,8% и достигла 484 у.е./кв.м. Ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах, объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье в период мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.

Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в ноябре 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.

Ранее мы отмечали, что в период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Как результат: в ноябре 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах, панельных домах современной планировки и в 4- и 5-этажных зданиях превысили уровень января 2011 года, соответственно, на 7,8; 7,0 и 5,4%. Наблюдается некоторое отставание в секторе жилья, расположенного в монолитно-бетонных зданиях (здесь СЦП достигла значения января т.г. лишь в ноябре 2011 года).

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий