Обзор состояния рынка жилой недвижимости г. Ташкента за февраль 2012 года

В феврале 2012 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 529 долл./кв.м, что больше соответствующего показателя января 2012 года (месяц к месяцу — м/м) на 0,4%. Уровень СЦП в феврале 2012 года превысил соответствующий показатель февраля 2011 года (год к году — г/г) на 6%.

СЦП жилой недвижимости города Ташкента за февраль 2011 года и январь-февраль 2012 года, долл./кв.м.

Февраль 2011 года

Январь 2012 года

Февраль 2012 года
СЦП,  у.е./кв.м 499 527 529 Февраль 2012 г.,  в % 106,0 100,4 100,0

По данным опросов риелторов, средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в феврале 2012 года по сравнению с предыдущим месяцем снизилась: в феврале 2012 года этот показатель был на уровне 4-5% (в январе 2012 года указанный показатель составлял около 5-6%, в июле 2011 года – около 7%), или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в феврале 2012 года около 505 долл./кв.м (в январе 2012 года этот индекс составлял 498 долл./кв.м).

Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за февраль 2011 – февраль 2012 года, долл./кв.м.

Средняя цена предложения в сегменте жилья экономкласса в феврале 2012 года составила 330 долл./кв.м (в январе 2012 года было 328 долл./кв.м), в сегменте жилья высокой ценовой категории также наблюдалось увеличение уровня СЦП — до 1002 долл./кв.м (в январе 2012 года было 996 долл./кв.м). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья экономкласса — ЭК) в феврале 2012 года остался на уровне 3,0 (в январе 2012 года – 3,0).

Коэффициент расслоения СЦП жилья в городе Ташкенте за январь-февраль 2012 года

Январь 2012 года

Февраль 2012 года

Февраль 2012 г. к январю 2012 г., в %%
СЦП жилья ВЦК,  долл./кв.м 996 1002 100,6 СЦП жилья экономкласса,  долл./кв.м 328 330 100,6 Коэффициент расслоения 3,0 3,0 х

Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается синхронное повышение цен на квартиры высокой ценовой категории и квартиры экономкласса – по 100,6% за февраль 2012 года. В предыдущие месяцы наблюдался более ускоренный рост СЦП в секторе жилья ВЦК по сравнению с увеличением цен на жилье экономкласса.

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в феврале 2012 года, составила 69 кв.м против 70 кв.м в январе 2012 года, средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) — около 36,5 тыс. долл. (в январе 2012 года было 36,9 тыс. долл.).

Почти 60% всех предложений на рынке недвижимости в феврале 2012 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м (19,3% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м (16,3%), 50-59 кв.м (13,5%) и 40-49 кв.м (9,6%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце сохранялась определенная активность продавцов квартир повышенной площади (от 100 кв.м и выше) – 16,2% всего рынка, что является свидетельством продолжающегося выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.

Квартиры площадью до 20 кв.м (0,6% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, здания которых имеют, как правило, галерейную планировку. В настоящее время квартиры приватизированы частными лицами. На протяжении длительного времени наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. В свою очередь это приводит к уменьшению уровня цен на подобные квартиры, а если быть точными, комнаты. В настоящее время на рынке наблюдаются варианты комнат в общежитиях площадью от 10 кв.м и с ценами от 4 тыс. долл. Квартиры площадью от 130 кв.м и выше в феврале 2012 года заняли довольно значительную долю рынка – около 2,2% – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.

Минимальная общая площадь жилья была зафиксирована в феврале 2012 года на уровне 10 кв.м, максимальная – 700 кв.м. Диапазон разброса площади жилья увеличился до 70 раз (в январе 2012 года этот индикатор составлял 36 раз).

Почти 65% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир (от 5 комнат и выше) крайне узок и составляет 2,8% общего числа предложений. Доля этого сектора в феврале 2012 года осталась на уровне показателя января 2012 года.

Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за февраль 2011 – февраль 2012 года, долл./кв.м.

Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

5 и более комн.
Февраль 2011 года 505 496 507 496 493 Март 2011 года 499 479 499 478 482 Апрель 2011 года 486 468 495 470 478 Май 2011 года 479 446 482 444 450 Июнь 2011 года 489 463 489 468 459 Июль 2011 года 498 467 501 475 472 Август 2011 года 503 478 510 486 476 Сентябрь 2011 года 505 488 516 491 478 Октябрь 2011 года 528 510 535 511 495 Ноябрь 2011 года 535 518 545 521 505 Декабрь 2011 года 540 525 551 526 511 Январь 2012 года 534 521 548 524 510 Февраль 2012 года 532 526 551 526 512 Фев. 2012 г. к фев. 2011 г., в %% 105,3 103,0 108,7 106,0 103,9 Фев. 2012 г. к янв. 2012 г., в %% 99,6 101,0 100,5 100,4 100,4

График изменения СЦП квартир города Ташкента за февраль 2011 – февраль 2012 года, долл./кв.м.

В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18 — 1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% выше аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.

Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных/монолитных домах г. Ташкента за февраль 2011 – февраль 2012 года, долл./кв.м.

  СЦП жилья

СЦП кирпичн. жилья

СЦП панельн. жилья

Коэфф-т соответ.
Февраль 2011 года 499 541 456 1,19 Март 2011 года 487 531 442 1,20 Апрель 2011 года 481 524 437 1,20 Май 2011 года 460 504 415 1,21 Июнь 2011 года 474 518 429 1,21 Июль 2011 года 483 524 441 1,19 Август 2011 года 491 531 450 1,18 Сентябрь 2011 года 496 535 456 1,17 Октябрь 2011 года 516 555 476 1,17 Ноябрь 2011 года 525 564 484 1,17 Декабрь 2011 года 531 572 488 1,17 Январь 2012 года 527 571 482 1,18 Февраль 2012 года 529 572 485 1,18 Фев. 2012 г. к фев. 2011 г., в %% 106,0 105,7 106,4 х Фев. 2012 г. к янв. 2012 г., в %% 100,4 100,2 100,6 х

Однако из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижался летом 2011 года и в последнее время этот показатель стабилизировался на уровне 1,18. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье экономкласса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). В связи с этим мы ожидали более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен. И это произошло в декабре 2011 года, когда был зафиксирован ускоренный рост цен кв.м жилья, расположенного в кирпичных домах, по сравнению с квартирами, находящимися в панельных домах (соответственно 101,4 и 100,8%%). Однако уже в феврале 2012 года вновь можно наблюдать ускоренное восстановление цен на  жилье, расположенное в панельных домах, по сравнению с ценами на квартиры в кирпичных домах (в феврале 2012 года рост СЦП жилья в панельных домах составил 100,6% по сравнению с январем 2012 года, в то время как СЦП жилья в кирпичных домах увеличилась за аналогичный период на 100,2%).

В удельном весе квартир, выставленных на продажу в феврале 2012 года, больше половины — 64,2% — занимает сектор жилья, расположенный в панельных и монолитных домах. Следует отметить, что удельный вес таких квартир, выставленных на продажу, заметно увеличился (в декабре 2011 года этот показатель составил 59,4% всего рынка, в январе 2012 года – 61,5%).
СЦП квартир в кирпичном жилом фонде, выставленных на продажу в феврале 2012 года, по сравнению с предыдущим месяцем практически осталась без изменений — 572 долл./кв.м против 571 долл./кв.м в январе 2012 года (в декабре 2011 года этот показатель также был 572 долл./кв.м).

В феврале 2012 года снижение цен на квартиры в кирпичных домах наблюдалось лишь в малоэтажных домах старой постройки – 99,8%. По остальным типам жилья наблюдалось увеличение СЦП. Так, цены предложения квадратного метра в квартирах, расположенных в кирпичных домах типовых проектов, увеличились по сравнению с предыдущим месяцем на 0,5%, в кирпичных домах современной планировки – на 0,2%, в домах спецплана и монолитно-кирпичных домах – по 0,3%.

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в январе 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем снизилась на 1,2% и достигла 482 долл./кв.м. С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящееся в панельных и монолитных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.
В феврале 2012 года наблюдался рост цен на панельное жилье, превышающий среднерыночный уровень. По сравнению с январем 2012 года СЦП в феврале 2012 года в секторе панельного жилья цены увеличилась в среднем на 100,6%.

Наибольший рост СЦП наблюдался в секторе квартир, расположенных в типовых 4- и 5-этажных панельных домах (на 0,7% по сравнению с уровнем января 2012 года) и панельных 9-этажных домах (соответственно 0,8% — квартиры в 9-этажных панельных домах пользуются популярностью среди потенциальных покупателей, особенно это касается 2-комнатных квартир с отдельным входом и 3-комнатных квартир). Цены на жилье в монолитных домах фактически остались на уровне предыдущего месяца.