Обзор состояния рынка жилой недвижимости г. Ташкента за февраль 2012 года
Добавлено Мар 06, 2012 Комментарии 0
В феврале 2012 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 529 долл./кв.м, что больше соответствующего показателя января 2012 года (месяц к месяцу — м/м) на 0,4%. Уровень СЦП в феврале 2012 года превысил соответствующий показатель февраля 2011 года (год к году — г/г) на 6%.
СЦП жилой недвижимости города Ташкента за февраль 2011 года и январь-февраль 2012 года, долл./кв.м.
Февраль 2011 года
Январь 2012 года
Февраль 2012 года
По данным опросов риелторов, средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в феврале 2012 года по сравнению с предыдущим месяцем снизилась: в феврале 2012 года этот показатель был на уровне 4-5% (в январе 2012 года указанный показатель составлял около 5-6%, в июле 2011 года – около 7%), или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в феврале 2012 года около 505 долл./кв.м (в январе 2012 года этот индекс составлял 498 долл./кв.м).
Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за февраль 2011 – февраль 2012 года, долл./кв.м.
Средняя цена предложения в сегменте жилья экономкласса в феврале 2012 года составила 330 долл./кв.м (в январе 2012 года было 328 долл./кв.м), в сегменте жилья высокой ценовой категории также наблюдалось увеличение уровня СЦП — до 1002 долл./кв.м (в январе 2012 года было 996 долл./кв.м). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья экономкласса — ЭК) в феврале 2012 года остался на уровне 3,0 (в январе 2012 года – 3,0).
Коэффициент расслоения СЦП жилья в городе Ташкенте за январь-февраль 2012 года
Январь 2012 года
Февраль 2012 года
Февраль 2012 г. к январю 2012 г., в %%
Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается синхронное повышение цен на квартиры высокой ценовой категории и квартиры экономкласса – по 100,6% за февраль 2012 года. В предыдущие месяцы наблюдался более ускоренный рост СЦП в секторе жилья ВЦК по сравнению с увеличением цен на жилье экономкласса.
Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в феврале 2012 года, составила 69 кв.м против 70 кв.м в январе 2012 года, средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) — около 36,5 тыс. долл. (в январе 2012 года было 36,9 тыс. долл.).
Почти 60% всех предложений на рынке недвижимости в феврале 2012 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м (19,3% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м (16,3%), 50-59 кв.м (13,5%) и 40-49 кв.м (9,6%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце сохранялась определенная активность продавцов квартир повышенной площади (от 100 кв.м и выше) – 16,2% всего рынка, что является свидетельством продолжающегося выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.
Квартиры площадью до 20 кв.м (0,6% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, здания которых имеют, как правило, галерейную планировку. В настоящее время квартиры приватизированы частными лицами. На протяжении длительного времени наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. В свою очередь это приводит к уменьшению уровня цен на подобные квартиры, а если быть точными, комнаты. В настоящее время на рынке наблюдаются варианты комнат в общежитиях площадью от 10 кв.м и с ценами от 4 тыс. долл. Квартиры площадью от 130 кв.м и выше в феврале 2012 года заняли довольно значительную долю рынка – около 2,2% – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.
Минимальная общая площадь жилья была зафиксирована в феврале 2012 года на уровне 10 кв.м, максимальная – 700 кв.м. Диапазон разброса площади жилья увеличился до 70 раз (в январе 2012 года этот индикатор составлял 36 раз).
Почти 65% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир (от 5 комнат и выше) крайне узок и составляет 2,8% общего числа предложений. Доля этого сектора в феврале 2012 года осталась на уровне показателя января 2012 года.
Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за февраль 2011 – февраль 2012 года, долл./кв.м.
Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте
1-комн.
2-комн.
3-комн.
4-комн.
5 и более комн.
График изменения СЦП квартир города Ташкента за февраль 2011 – февраль 2012 года, долл./кв.м.
В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18 — 1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% выше аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.
Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных/монолитных домах г. Ташкента за февраль 2011 – февраль 2012 года, долл./кв.м.
СЦП жилья
СЦП кирпичн. жилья
СЦП панельн. жилья
Коэфф-т соответ.
Однако из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижался летом 2011 года и в последнее время этот показатель стабилизировался на уровне 1,18. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье экономкласса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). В связи с этим мы ожидали более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен. И это произошло в декабре 2011 года, когда был зафиксирован ускоренный рост цен кв.м жилья, расположенного в кирпичных домах, по сравнению с квартирами, находящимися в панельных домах (соответственно 101,4 и 100,8%%). Однако уже в феврале 2012 года вновь можно наблюдать ускоренное восстановление цен на жилье, расположенное в панельных домах, по сравнению с ценами на квартиры в кирпичных домах (в феврале 2012 года рост СЦП жилья в панельных домах составил 100,6% по сравнению с январем 2012 года, в то время как СЦП жилья в кирпичных домах увеличилась за аналогичный период на 100,2%).
В удельном весе квартир, выставленных на продажу в феврале 2012 года, больше половины — 64,2% — занимает сектор жилья, расположенный в панельных и монолитных домах. Следует отметить, что удельный вес таких квартир, выставленных на продажу, заметно увеличился (в декабре 2011 года этот показатель составил 59,4% всего рынка, в январе 2012 года – 61,5%).
СЦП квартир в кирпичном жилом фонде, выставленных на продажу в феврале 2012 года, по сравнению с предыдущим месяцем практически осталась без изменений — 572 долл./кв.м против 571 долл./кв.м в январе 2012 года (в декабре 2011 года этот показатель также был 572 долл./кв.м).
В феврале 2012 года снижение цен на квартиры в кирпичных домах наблюдалось лишь в малоэтажных домах старой постройки – 99,8%. По остальным типам жилья наблюдалось увеличение СЦП. Так, цены предложения квадратного метра в квартирах, расположенных в кирпичных домах типовых проектов, увеличились по сравнению с предыдущим месяцем на 0,5%, в кирпичных домах современной планировки – на 0,2%, в домах спецплана и монолитно-кирпичных домах – по 0,3%.
СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в январе 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем снизилась на 1,2% и достигла 482 долл./кв.м. С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящееся в панельных и монолитных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.
В феврале 2012 года наблюдался рост цен на панельное жилье, превышающий среднерыночный уровень. По сравнению с январем 2012 года СЦП в феврале 2012 года в секторе панельного жилья цены увеличилась в среднем на 100,6%.
Наибольший рост СЦП наблюдался в секторе квартир, расположенных в типовых 4- и 5-этажных панельных домах (на 0,7% по сравнению с уровнем января 2012 года) и панельных 9-этажных домах (соответственно 0,8% — квартиры в 9-этажных панельных домах пользуются популярностью среди потенциальных покупателей, особенно это касается 2-комнатных квартир с отдельным входом и 3-комнатных квартир). Цены на жилье в монолитных домах фактически остались на уровне предыдущего месяца.
Рубрика: Новостройки