Обзор состояния рынка жилой недвижимости г.Ташкента за июнь 2012 года

Средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости Ташкента в июне составила 549 долларов за квадратный метр, что больше показателя мая на 0,2%. По сравнению с показателем июня 2011 года СЦП выросла на 15,8%.
По данным опросов риэлторов средний размер скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в июне 2012 года по сравнению с предыдущими месяцами повысился до 4-5% (в апреле-мае 2012 года величина этого показателя сохранялась на уровне 3%) или средняя реальная цена продажи жилой недвижимости (индекс стоимости жилья) составила в июне около 524 долларов за квадратный метр (в апреле величина этого показателя составляла 532 доллара за квадратный метр).

Как отмечалось на семинаре на тему "Деятельность товариществ частных собственников жилья: практика и проблемы", организованном Комитетом Законодательной палаты Олий Мажлиса по вопросам промышленности, строительства и торговли 15 июня 2012 года на сегодняшний день в республике существует 30 708 многоквартирных домов, из них в городе Ташкенте находится 9 107 многоквартирных домов. Жилищный фонд столицы состоит в настоящее время из 426797 квартир.

Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в июне составила 333 доллара за квадратный метр (в мае было 332 доллара), в сегменте жилья высокой ценовой категории также наблюдалось повышение уровня СЦП — до 984 долларов за квадратный метр (в мае было 972 доллара). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в июне повысился до 3,0 (в марте-мае 2012 года указанный показатель составлял 2,9).

В июне наблюдался рост цен на квартиры, как высокой ценовой категории, так и на квартиры эконом-класса – прирост составил, соответственно, 1,2% и 0,3% (в мае указанные показатели составляли, соответственно, 2,0% и 0,6%).


Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за июнь 2011 – июнь 2012 года, долл./кв.м.


 

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в июне 2012 года, составила 70 квадратных метров (в марте-июне этот показатель был 67-68 квадратных метров) Средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) составила около 38,4 тысячи долларов (в мае было 37,3 тысячи долларов).

Минимальная общая площадь жилья была зафиксирована в июне 2012 года на уровне 10 квадратных метров, максимальная – 452 квадратных метров. Диапазон разброса площади жилья составил 45 раз (в мае — 42 раза).

66% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры, соответственно, 18,2 и 13,3%. Сектор многокомнатных квартир (от 5 комнат и выше) составлял в июне 2,5% общего числа предложений.


Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных/монолит-бетонных домах г. Ташкента за июнь 2011 – июнь 2012 года, долл./кв.м.

 

СЦП жилья

СЦП кирпичн. жилья

СЦП панельн. жилья

Коэфф-тсоответ.

Июнь 2011 года

474 518 429 1,21

Июль 2011 года

483 524 441 1,19

Август 2011 года

491 531 450 1,18

Сентябрь 2011 года

496 535 456 1,17

Октябрь 2011 года

516 555 476 1,17

Ноябрь 2011 года

525 564 484 1,17

Декабрь 2011 года

531 572 488 1,17

Январь 2012 года

527 571 482 1,18

Февраль 2012 года

529 572 485 1,18

Март 2012 года

525 568 481 1,18

Апрель 2012 года

534 577 490 1,18

Май 2012 года

548 593 502 1,18

Июнь 2012 года

549 595 502 1,19

Июнь 2012 г. к июню 2011 г., в %%

115,8 114,9 117,0 х

Июнь 2012 г. к маю 2012 г., в %%

100,2 100,3 100,0 х

 

Соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолит-бетонном доме.

Однако, коэффициент соответствия снижался с июля 2011 года и в последнее время этот показатель стабилизировался на уровне 1,18. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье эконом-класса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). В связи с этим, специалисты ожидали более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен. И это произошло в декабре 2011 года, когда был зафиксирован ускоренный рост стоимости квадратного метра жилья, расположенного в кирпичных домах, по сравнению с квартирами, находящимися в панельных домах (соответственно 101,4% и 100,8%). Опережающий рост цен на квартиры, находящиеся в кирпичных домах, был зафиксирован и в мае 2012 года. Так, по сравнению с апрелем СЦП квадратного метра жилья в кирпичных домах в мае увеличилась по сравнению с соответствующим показателем предыдущего месяца на 2,8%, при этом СЦП кв.м. квартир в панельных и монолит-бетонных домах выросла на 2,4%. Подобная тенденция сохранилась и в июне, когда средняя стоимость квадратного метра квартир, расположенных в кирпичных домах, возросла по сравнению с аналогичным показателем мая на 0,3% (при стабилизации цен на жилье в панельных и монолит-бетонных домах), что привело к увеличению коэффициента соответствия до 1,19.

В удельном весе квартир, выставленных на продажу в июне, больше половины — 60,9% — занимает сектор жилья, расположенный в панельных и монолит-бетонных домах. Следует отметить, что удельный вес таких квартир, выставленных на продажу, в последнее время снижается: в марте, апреле и мае этот показатель составлял соответственно 65,6%, 63,2% и 61,2%.
 

График изменения СЦП квартир города Ташкента за июнь 2011 – июнь 2012 года, долл./кв.м.
 

СЦП квадратного метра квартир в жилом фонде кирпичных домов, выставленных на продажу в июне по сравнению с предыдущим месяцем повысилась на 0,3% — до уровня 595 долларов за квадратный метр.

В июне повышение цен на квартиры в кирпичных домах наблюдалось по всем типам жилья (кроме квартир, расположенных в малоэтажных домах старой постройки: в таких домах СЦП осталась на уровне предыдущего месяца). Так, в цены предложения квадратного метра в квартирах, расположенных в кирпичных домах типовой планировки (4/5-этажные дома) выросли по сравнению с предыдущим месяцем на 0,5% (такие квартиры пользуются традиционно повышенным спросом), в монолит-кирпичных домах и кирпичных домах спецплана – по 0,3% и в домах современной постройки из кирпича – на 0,2%.

Хуже рынка показали динамику средние цены предложения на квартиры, находящиеся в домах-сталинках и старой малоэтажной постройки – СЦП в таких домах остались на уровне мая 2012 года. Такое жилье пользуется относительно низким спросом из-за их изношенности (ветхости) и отсутствием ряда коммунально-эксплуатационных удобств. Например, в квартирах расположенных в бывших ЖАКТовских (жилищно-арендные кооперативные товарищества) домах используется газовое отопление помещения (контрамарка) и устаревшие газовые водонагреватели (колонки). Совмещенный санузел с душевой или общая ванная комната на две квартиры также не добавляют привлекательности такому жилью. Кроме того, дома-сталинки и малоэтажные дома старой постройки имеют большую вероятность попасть в зоны реконструкции или слома. Именно поэтому — из-за их низкой ликвидности — доля квартир в старых кирпичных домах на рынке жилой недвижимости остается значительной – около 9% всего объема предложений квартир на продажу, расположенных в кирпичном фонде (в июне этот показатель возрос до 9,8% против 8,9% в апреле-мае).

В июне доля продаваемого жилья типовой планировки в 4/5-этажных кирпичных домах составила 84,2% всех выставленных на реализацию квартир кирпичного фонда (в мае указанный показатель достигал почти 86%). Доля квартир, расположенных в домах-спецплан и домах современной постройки и планировки, незначительна и составила в июне в сумме 6,0% (против 5,2% в мае).

СЦП квартир панельного фонда и монолит-бетонных домов в июне осталась на уровне предыдущего месяца (502 доллара за квадратный метр). С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолит-бетонных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем, рос и спрос на этот тип недвижимости.

В июне наблюдалась стабилизация СЦП на все типы жилья в панельных и монолит-бетонных домах с сохранением незначительной волатильности по отдельным секторам. При этом можно наблюдать, что стоимость квадратного метра квартир, расположенных в типовых 9-этажных домах, продолжает превышать аналогичный показатель в панельных домах современной планировки (соответственно, 525 и 520 долларов за квадратный метр).

СЦП жилья в монолит-бетонных домах в июне по сравнению с прошлым месяцем продемонстрировала незначительное снижение на 0,2%. При относительно невысокой цене квадратного метра, такое жилье не привлекает повышенного внимания потенциальных покупателей из-за особенности планировки (закругленные стены и балконы, любая квартира в монолит-бетонном доме является торцевой), а также наличием электроплиты вместо газовой. Это приводит к увеличению предложения квартир, расположенных в монолит-бетонных домах, на рынке недвижимости (в мае-июне доля таких квартир, выставленных на продажу, составила 0,9% общего числа квартир в панельных и монолит-бетонных домах против 0,8% в апреле).

Квартирный фонд в типовых панельных домах занимает почти весь объем рынка предложения жилья, расположенного в панельных и монолит-бетонных домах (96,4%). Оставшуюся долю делят квартиры в домах современной планировки (2,7%) и монолит-бетонных жилых зданиях (0,9%).

По сравнению с уровнем июня прошлого года СЦП квартир, расположенных в типовых панельных 9-ти этажных домах, увеличилась в июне на 19,6%, в типовых 4/5-ти этажных домах — на 16,7%, в панельных домах современной планировки – на 15,6%, в монолит-бетонных домах – на 14,9%.

Рубрика: Новостройки

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий