Обзор состояния рынка жилой недвижимости г.Ташкента за март 2012 года

В марте 2012 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 525 долларов за квадратный метр, что меньше соответствующего показателя февраля 2012 года (месяц к месяцу — м/м) на 0,8%. Уровень СЦП в марте 2012 года превысил соответствующий показатель марта 2011 года (год к году — г/г) на 7,8%.

По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в марте 2012 года по сравнению с предыдущим месяцем снизилась: в марте 2012 года этот показатель был на уровне 4% (в феврале 2012 года указанный показатель составлял около 4-5%) или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в марте 2012 года около 504 долларов за квадратный метр, что примерно соответствует уровню февраля 2012 года — 505 долларов за квадратный метр.)

Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006-2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.


Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за март 2011 – март 2012 года, долл./кв.м.


Несмотря на то, что в марте 2012 года наблюдается снижение СЦП на квартиры в целом по городу, следует отметить, что на протяжении последних двух недель месяца был зафиксирован заметный рост цен на недвижимость. В связи с тем, что статистические данные отражают ситуацию на рынке недвижимости с некоторым опозданием (временным лагом), можно констатировать, что в марте т.г. началось оживление на рынке. Это подтверждают и опросы риэлторов, и возросшее количество заявок на покупку жилья и проведенных сделок купли-продажи. Нельзя не отметить и повышение активности со стороны покупателей, получающих ипотечный кредит по линии Министерства Обороны республики или имеющих возможность получить аналогичный банковский кредит.

Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в марте 2012 года составила 326 долларов за квадратный метр (в феврале 2012 года было 330 долларов за квадратный метр), в сегменте жилья высокой ценовой категории СЦП также наблюдалось снижение уровня СЦП — до 941 долларов за квадратный метр (в феврале 2012 года было 1002 долларов за квадратный метр). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса — ЭК) в марте 2012 года снизился до уровня 2,9 (в феврале 2012 года было 3,0).


Коэффициент расслоения СЦП жилья в городе Ташкенте за февраль-март 2012 года

 

 

Февраль 2012 года

Март 2012 года

Март 2012 г. к февралю 2012 г., в %%
СЦП жилья ВЦК, долл./кв.м. 1002 941 93,9 СЦП жилья эконом-класса, долл./кв.м. 330 326 98,8 Коэффициент расслоения 3,0 2,9 х


Как видно из приведенной таблицы, в марте 2012 года наблюдалось снижение цен на квартиры как высокой ценовой категории, так и на квартиры эконом-класса – при этом в очередной раз наблюдается следующая закономерность: цены на жилье высокой ценовой категории имеют гораздо большую волатильность, чем цены на квартиры эконом-класса. Так, в марте 2012 года снижение СЦП в сегменте дорогого жилья составило около 6% по сравнению с февралем 2012 года, в то время как цены на квартиры низкой ценовой категории уменьшились за этот же период всего на 1,2%.

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в марте 2012 года, составила 67 кв.м. против 69 кв.м. в феврале 2012 года. Средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) составила около 35,2 тыс. долл. (в феврале 2012 года было 36,5 тыс. долл.)


Гистограмма распределения квартир, выставленных на продажу в марте 2012 года, в зависимости от их площади (в %%)


Более 60% всех предложений на рынке недвижимости в марте 2012 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м. 16,4 % всего рынка (в феврале 2012 года было 19,3%). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 40-49 кв.м. – 15,1% (в феврале 2012 года — 16,3%), 50-59 кв.м., соответственно, 14,9 и 13,5%%) и 60-69 кв.м., соответственно, 14,5 и 9,6%%. Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце несколько снизилась активность продавцов квартир с повышенной площадью (от 100 кв.м. и выше). Их доля составила 12,1% всего рынка предложений (в феврале 2012 года было 16,2%). Сокращение на рынке числа квартир с повышенной площадью является свидетельством замедления выброса на рынок недвижимости квартир, в основном приобретенных для инвестиционных целей.

Квартиры площадью до 20 кв.м. (0,6% всего рынка – на уровне февраля 2012 года) находятся в основном в бывших общежитиях, здания которых имеют, как правило, галерейную планировку. В настоящее время квартиры приватизированы частными лицами. На протяжении длительного времени наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. В свою очередь это приводит к уменьшению уровня цен на подобные квартиры, а если быть точными, комнаты. В настоящее время на рынке наблюдаются варианты комнат в общежитиях площадью от 10 кв.м. и ценами от 4 тыс. долл. Квартиры площадью от 130 кв.м. и выше в марте 2012 года продолжают занимать довольно значительную долю рынка – около 2,2% (на уровне февраля 2012 года) – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.

Минимальная общая площадь жилья была зафиксирована в марте 2012 года на уровне 10 кв.м., максимальная – 700 кв.м. Диапазон разброса площади жилья в марте т.г. сохранился на уровне февраля 2012 года — 70 раз.

Более 65% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир (от 5 комнат и выше) крайне узок и составляет 2,4% общего числа предложений.


Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за март 2011 – март 2012 года, долл./кв.м.

 

 

Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн.

5 и более комн.
Март 2011 года 499 479 499 478 482 Апрель 2011 года 486 468 495 470 478 Май 2011 года 479 446 482 444 450 Июнь 2011 года 489 463 489 468 459 Июль 2011 года 498 467 501 475 472 Август 2011 года 503 478 510 486 476 Сентябрь 2011 года 505 488 516 491 478 Октябрь 2011 года 528 510 535 511 495 Ноябрь 2011 года 535 518 545 521 505 Декабрь 2011 года 540 525 551 526 511 Январь 2012 года 534 521 548 524 510 Февраль 2012 года 532 526 551 526 512 Март 2012 года 529 520 546 524 506 Март 2012 г. к марту 2011 г., в %% 106,0 108,6 109,4 109,6 105,0 Март 2012 г. к февр. 2012 г., в %% 99,4 98,9 99,1 99,6 98,8

Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно выше СЦП других типов квартир (из-за их более высокой ликвидности), а многокомнатных за счет большей площади – при прочих равных условиях – минимальна, то в настоящее время на рынке происходит процесс выравнивания цен. При этом средняя цена кв.м. по трехкомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в сектор трехкомнатных квартир попадает больше современного, отремонтированного или обставленного жилья.


График изменения СЦП квартир города Ташкента за март 2011 – март 2012 года, долл./кв.м.


В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18 — 1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.


Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных/монолитных домах г. Ташкента за март 2011 – март 2012 года, долл./кв.м.

 

 

  СЦП жилья

СЦП кирпичн. жилья

СЦП панельн. жилья

Коэфф-т соответ.
Март 2011 года 487 531 442 1,20 Апрель 2011 года 481 524 437 1,20 Май 2011 года 460 504 415 1,21 Июнь 2011 года 474 518 429 1,21 Июль 2011 года 483 524 441 1,19 Август 2011 года 491 531 450 1,18 Сентябрь 2011 года 496 535 456 1,17 Октябрь 2011 года 516 555 476 1,17 Ноябрь 2011 года 525 564 484 1,17 Декабрь 2011 года 531 572 488 1,17 Январь 2012 года 527 571 482 1,18 Февраль 2012 года 529 572 485 1,18 Март 2012 года 525 568 481 1,18 Март 2012 г. к марту 2011 г., в %% 107,8 107,0 108,8 х Март 2012 г. к февр. 2012 г., в %% 99,2 99,3 99,2 х


Однако, из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижался летом 2011 года и в последнее время этот показатель стабилизировался на уровне 1,18. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье эконом-класса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). В связи с этим, мы ожидали более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен. И это произошло в декабре 2011 года, когда был зафиксирован ускоренный рост цен кв.м. жилья, расположенного в кирпичных домах, по сравнению с квартирами, находящимися в панельных домах (соответственно 101,4 и 100,8%%). В марте 2012 года наблюдалось практически синхронное снижение цен на жилье, расположенного в панельных домах, по сравнению с ценами на квартиры в кирпичных домах (в марте 2012 года уменьшение СЦП жилья в панельных домах составило 0,8% по сравнению с февралем 2012 года, в то время как СЦП жилья в кирпичных домах также снизилась на сопоставимую величину — 0,7%).

В доле квартир, выставленных на продажу в марте 2012 года, больше половины 65,6% занимает сектор жилья, расположенный в панельных и монолитных домах. Следует отметить, что удельный вес таких квартир, выставленных на продажу, заметно увеличился (в декабре 2011 года этот показатель составил 59,4% всего рынка, в январе 2012 года – 61,5%, в феврале – 64,2%). Уменьшение удельного веса реализуемых квартир, находящихся в кирпичных домах, несомненно, сыграло свою роль в снижении СЦП в целом по столице. Специалисты нашего центра оценивают влияние этого фактора на уровень СЦП как 0,2 пункта: если бы доля продаваемых квартир в панельных домах осталась на уровне февраля 2012 года, то снижение СЦП по городу составило бы не 0,8%, а 0,6%.

СЦП квартир в кирпичном жилом фонде, выставленных на продажу в марте 2012 года, по сравнению с предыдущим месяцем снизилась на 0,7% — до уровня 568 долл./кв.м. против 572 долл./кв.м. в феврале 2012 года.

В марте 2012 года снижение цен на квартиры в кирпичных домах наблюдалось по всем типам жилья. Так, в цены предложения квадратного метра в квартирах, расположенных в кирпичных домах типовых проектов снизились по сравнению с предыдущим месяцем на 0,4%, в кирпичных домах современной планировки – на 1,0%, в домах спецплана – на 0,2%, в монолитно-кирпичных домах и домах старой постройки – по 0,7-0,8%%.


Изменение СЦП квартир в кирпичных домах в зависимости от типа дома в городе Ташкенте за март 2011 года – март 2012 года, долл./кв.м.

 

 

Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте

Старый кирпич и «сталинки»

Типовой кирпич (4/5-этажки)

Кирпич-спецплан

Совре-менный кирпич

Современ-ный монолит-кирпич
Март 2011 года 425 514 584 550 580 Апрель 2011 года 424 507 579 546 570 Май 2011 года 400 488 557 520 546 Июнь 2011 года 406 501 574 536 558 Июль 2011 года 416 508 572 546 565 Август 2011 года 422 516 578 552 573 Сентябрь 2011 года 426 520 582 556 579 Октябрь 2011 года 439 542 605 577 599 Ноябрь 2011 года 445 554 611 586 610 Декабрь 2011 года 450 564 619 593 621 Январь 2012 года 446 564 620 593 620 Февраль 2012 года 445 567 622 594 622 Март 2012 года 442 565 621 588 617 Март 2012 г. к марту  2011 г., в %% 104,0 109,9 106,3 106,9 106,4 Март 2012 г. к февралю  2012 г., в %% 99,3 99,6 99,8 99,0 99,2


Следует отметить, что в марте 2012 года почти в 2 раза увеличилось число предложений по продаже квартир, находящихся в домах старой постройки низкой этажности. Так, если в феврале 2012 года их доля на рынке жилья, расположенного в кирпичных домах, составляла 4,8%, то в марте т.г. удельный вес таких квартир вырос до 9,4%. Как отмечалось в предыдущих обзорах, такое жилье пользуется крайне низким спросом из-за их изношенности (ветхости) и отсутствием ряда коммунально-эксплуатационных удобств. Например, в квартирах расположенных в бывших ЖАКТовских (жилищно-арендные кооперативные товарищества) домах используется газовое отопление помещения (контрамарка) и устаревшие газовые водонагреватели (колонки). Совмещенный санузел с душевой или общая ванная комната на две квартиры также не добавляют привлекательности таким квартирам. Именно поэтому, из-за их низкой ликвидности, доля квартир старой кирпичной постройки на рынке растет.

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в марте 2012 года по сравнению с предыдущим месяцем снизилась на 0,8% и достигла 481 долл./кв.м. С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем, рос и спрос на этот тип недвижимости.

В марте 2012 года наблюдалось снижение уровня цен на панельное жилье. По сравнению с февралем 2012 года СЦП в марте 2012 года в секторе панельного жилья цены понизились в среднем на 0,8%.

Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в марте 2012 года снижение по всем типам недвижимости.


Изменение СЦП квартир в панельных и монолитных домах в зависимости от типа дома в городе Ташкенте за март 2011 года – март 2012 года, долл./кв.м.

 

 

Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте

Типовая панель  (4/5-этажки)

Типовая панель        (9-этажки)

Современ-ная панель

Монолит
Март 2011 года 424 443 455 412 Апрель 2011 года 419 438 449 400 Май 2011 года 398 420 435 381 Июнь 2011 года 411 439 450 392 Июль 2011 года 422 450 461 404 Август 2011 года 431 459 468 411 Сентябрь 2011 года 437 465 475 416 Октябрь 2011 года 457 487 495 432 Ноябрь 2011 года 466 496 503 439 Декабрь 2011 года 469 501 508 442 Январь 2012 года 460 498 500 438 Февраль 2012 года 463 502 503 439 Март 2012 года 459 498 500 435 Март 2012 г. к марту  2011 г., в %% 108,3 112,4 109,9 105,6 Март 2012 г. к февралю  2012 г., в %% 99,1 99,2 99,4 99,1


Наибольшее снижение СЦП наблюдалось в секторе квартир, расположенных в типовых 4- и 5-ти этажных панельных и монолитных домах (на 0,9% по сравнению с уровнем февраля 2012 года) и панельных 9-этажных домах (соответственно на 0,8%). Наименьшее снижение (0,6% по сравнению с уровнем февраля т.г.) продемонстрировали цены на квартиры, расположенные в панельных домах современной планировки. При сравнительно невысокой цене квадратного метра такое жилье привлекает внимание потенциальных покупателей и значительно большей площадью, и наличием современных технических коммуникаций, и значительными размерами вспомогательных помещений.

В марте 2012 года наблюдалось увеличение числа предложений квартир, расположенных в типовых 4- или 5-ти этажных панельных домах. Так, доля таких квартир увеличилась в марте 2012 года до 62,9% против 59,0% в феврале т.г.

В период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Так, по сравнению с уровнем марта прошлого года СЦП квартир, расположенных в типовых панельных 4/5- и 9-этажных домах, увеличилась в марте 2012 года соответственно на 108,3 и 112,4%%, в панельных домах современной планировки – на 109,9%, в монолитных домах – на 105,6%.

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий