Обзор состояния рынка жилой недвижимости г. Ташкента за май 2012 года

В мае 2012 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 548 долларов за квадратный метр, что больше соответствующего показателя апреля 2012 года (месяц к месяцу — м/м) на 2,6 процента. Уровень СЦП в мае 2012 года превысил соответствующий показатель мая 2011 года (год к году — г/г) на 19,1 процента.

По данным опросов риэлторов средний размер скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в мае 2012 года остался на уровне предыдущих месяцев: в апреле-мае 2012 года величина этого показателя сохранялась на уровне 3% или средняя реальная цена продажи жилой недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в мае 2012 года около 532 доллара за квадратный метр (в апреле 2012 года было 518 долларов за квадратный метр).

Со второй половины марта 2012 года началось заметное оживление на рынке недвижимости. Это подтверждают и результаты опросов риэлторов, и возросшее количество заявок на покупку жилья и проведенных сделок купли-продажи. Нельзя не отметить и повышение активности со стороны покупателей, получающих ипотечный кредит по линии Министерства Обороны республики или имеющих возможность получить аналогичный банковский кредит.

В мае 2012 года продолжилось восстановление рынка жилой недвижимости города Ташкента. Продавцы, почувствовав активность покупателей, повышают цены на продаваемую жилую недвижимость. При этом наблюдается закономерность, которая имела место на протяжении последних лет. Продавцы квартир, намеревающиеся выехать на постоянное место жительства за пределы республики, не собираются снижать цену, даже если у них ограниченное время на продажу: они оставляют доверенность с правом продажи на родственников или близких людей, сдают квартиру в аренду или замораживают продажу. Вывод о значительном уменьшении влияния внешних миграционных процессов на уровень ценообразования на рынке недвижимости не теряет своей актуальности.

Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за май 2011 – май 2012 года, доллар/кв.м.


 

В середине апреля 2012 года Кабинет Министров Республики Узбекистан провел совещание по вопросам реализации актов законодательства в сфере осуществления постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области. В результате обсуждения было принято решение о признании неудовлетворительной работы по обеспечению исполнения закона Республики Узбекистан от 14 сентября 2011 года № ЗРУ-296 «О перечне категорий лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области», указа Президента Республики Узбекистан от 22 сентября 2011 года № УП-4364 «О мерах по совершенствованию правил паспортной системы в городе Ташкенте и Ташкентской области» и постановления Кабинета Министров Республики Узбекистан от 16 февраля 2012 года № 41 "О мерах по реализации Закона Республики Узбекистан "О Перечне категорий лиц — граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области".

20 апреля 2012 года было принято постановление Кабинета Министров Республики Узбекистан № 116 «О внесении изменений и дополнений, а также признании утратившими силу некоторых решений Правительства Республики Узбекистан», которым был изменен, дополнен и исключен ряд положений и формулировок в действующем законодательстве в целях совершенствования порядка постоянной прописки и учета по месту пребывания граждан Республики Узбекистан, постоянной и временной прописки иностранных граждан и лиц без гражданства в городе Ташкенте и Ташкентской области.

Усиление контроля Правительства республики активизировало деятельность министерств, ведомств, Ташкентских городского и областного хокимиятов по обеспечению исполнения актов законодательства по вопросам прописки в столичном регионе. Так, приказом министра внутренних дел Республики Узбекистан от 1 мая 2012 года была утверждена «Инструкция о порядке постоянной прописки граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области». Приказ вступил в силу с 14 мая 2012 года.

Несомненно, что начало осуществления практической работы по выполнению вышеуказанных законодательных актов явилось дополнительным драйвером для дальнейшего восстановления цен на рынке столичной жилой недвижимости.

Дополнительным стимулом для повышения цен на квартиры явилось увеличение розничных цен на автомобили ЗАО «GM Узбекистан» для внутреннего рынка с 12 мая 2012 года. В предыдущих обзорах и статьях неоднократно подчеркивалась существующая связь между рынками недвижимости и автомобильным, корреляция изменения уровня цен на квартиры или легковые автомашины и перенаправлением движения денежных потоков между этими товарными рынками.

В мае 2012 года были зафиксированы случаи возврата продавцами квартир задатка в двойном размере покупателям, расторжения договоров и договоренностей о продаже квартир в связи с повышением продавцами цены реализации объектов недвижимости (в последний раз подобные явления на рынке жилой недвижимости Ташкента наблюдались в сентябре-октябре 2011 года).

Средняя цена предложения в сегменте жилья экономкласса в мае 2012 года составила 332 доллара за квадратный метр (в апреле 2012 года было 330 долларов за квадратный метр), в сегменте жилья высокой ценовой категории также наблюдалось повышение уровня СЦП — до 972 долларов за квадратный метр (в апреле 2012 года было 953 доллара за квадратный метр). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья экономкласса — ЭК) в мае 2012 года остался на уровне 2,9 (как и в марте-апреле 2012 года). В мае 2012 года наблюдался рост цен на квартиры, как высокой ценовой категории, так и на квартиры экономкласса – прирост составил, соответственно, 2,0 и 0,6 процента.

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в мае 2012 года, составила 68 квадратных метров (в марте-апреле 2012 года этот показатель был 67 квадратных метров). Средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) составила около 37,3 тысячи долларов (в марте 2012 года было 35,8 тысячи долларов).

Минимальная общая площадь жилья была зафиксирована в мае 2012 года на уровне 10 квадратных метров, максимальная – 424 квадратных метров. Диапазон разброса площади жилья составил в мае 2012 года 42 раза (в апреле 2012 года — 37 раз).

Более 66 процентов рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир (от 5 комнат и выше) крайне узок и составляет 2,3 процента общего числа предложений.

В результате анализа данных по ценам, предлагаемым к продаже жилья, установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20 процентов дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.

Однако, коэффициент соответствия снижался с июля 2011 года (тогда этот показатель составлял 1,21) и в последнее время этот коэффициент стабилизировался на уровне 1,18. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье экономкласса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). В связи с этим, мы ожидали более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен. И это произошло в декабре 2011 года, когда был зафиксирован ускоренный рост стоимости квадратного метра жилья, расположенного в кирпичных домах, по сравнению с квартирами, находящимися в панельных домах (соответственно 101,4 и 100,8 процента). Опережающий рост цен на квартиры, находящиеся в кирпичных домах, был зафиксирован и в мае 2012 года. Так, по сравнению с апрелем 2012 года СЦП квадратного метра жилья в кирпичных домах в мае 2012 года увеличилась по сравнению с соответствующим показателем предыдущего месяца на 2,8 процента, при этом СЦП квадратного метра квартир в панельных и монолит-бетонных домах выросла на 2,4 процента.

В удельном весе квартир, выставленных на продажу в мае 2012 года, больше половины — 61,2 процента — занимает сектор жилья, расположенный в панельных и монолит-бетонных домах. Следует отметить, что удельный вес таких квартир, выставленных на продажу, несколько снизился (в марте и апреле 2012 года этот показатель достигал соответственно 65,6 и 63,2 процента).

СЦП квадратного метра квартир в кирпичном жилом фонде, выставленных на продажу в мае 2012 года, по сравнению с предыдущим месяцем повысилась на 2,8 процента — до уровня 593 доллара за квадратный метр против 577 долларов за квадратный метр в апреле 2012 года.
 

График изменения СЦП квартир города Ташкента за май 2011 – май 2012 года, доллар/кв.м.


В мае 2012 года повышение цен на квартиры в кирпичных домах наблюдалось по всем типам жилья. Так, в цены предложения квадратного метра в квартирах, расположенных в монолит-кирпичных домах выросли по сравнению с предыдущим месяцем на 3,7 процента, в кирпичных домах типовой планировки (4/5-этажные дома) и в кирпичных домах современной постройки – на 2,8 процента, в домах спецплана – на 2,7 процента.

Хуже рынка показали динамику средние цены предложения на квартиры, находящиеся в домах-сталинках и старой малоэтажной постройки – рост на 2,0 процента. Из-за незначительного спроса на эти типы жилья цены на такие квартиры продолжительное время испытывали давление, что приводило к снижению их уровня даже при растущем рынке. Так, в январе 2012 года цены на жилье в домах старой постройки снизились на 0,9 процента при нулевой динамике цен на квартиры в кирпичных домах, в феврале 2012 года также наблюдалось снижение цен в этом сегменте (на 0,2 процента) при положительном изменении цен на жилую недвижимость в кирпичном фонде.

Такое жилье пользуется относительно низким спросом из-за их изношенности (ветхости) и отсутствием ряда коммунально-эксплуатационных удобств. Например, в квартирах расположенных в бывших ЖАКТовских домах (жилищно-арендные кооперативные товарищества) используется газовое отопление помещения (контрамарка) и устаревшие газовые водонагреватели (колонки). Совмещенный санузел с душевой или общая ванная комната на две квартиры также не добавляют привлекательности таким квартирам. Кроме того, такие здания имеют большую вероятность попасть в зоны реконструкции или слома. Именно поэтому, из-за их низкой ликвидности, доля квартир старой кирпичной постройки на рынке остается значительной – около 9 процентов всего объема предложений квартир на продажу, расположенных в кирпичном фонде.

В мае 2012 года доля продаваемого жилья типовой планировки в 4/5-этажных кирпичных домах достигла почти 86 процентов всех выставленных на реализацию квартир кирпичного фонда. Доля квартир, расположенных в домах-спецплан и домах современной постройки и планировки, незначительна и составляет в сумме 5,2 процента.

СЦП квартир панельного фонда и монолит-бетонных домов в мае 2012 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 2,4 процента и достигла 502 доллара за квадратный метр (в апреле 2012 года этот показатель составлял 490 долларов за квадратный метр). С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолит-бетонных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем, рос и спрос на этот тип недвижимости.

В мае 2012 года наблюдалось синхронное увеличение СЦП на все типы жилья в панельных и монолит-бетонных домах. При этом можно наблюдать, что стоимость квадратного метра квартир, расположенных в типовых 9-этажных домах, превысили аналогичный показатель в панельных домах современной планировки (524 доллара за квадратный метр против 520 долларов за квадратный метр).

Наибольший темп роста СЦП наблюдался в секторе квартир, расположенных в типовых 4- и 5-ти этажных панельных домах и панельных домах современной постройки (соответственно по 102,4 процента по сравнению с уровнем апреля 2012 года) и панельных 9-этажных домах (102,9 процента). СЦП жилья в монолит-бетонных домах продемонстрировали прирост на 2,0 процента, что несколько хуже рынка. При относительно невысокой цене квадратного метра, такое жилье не привлекает повышенного внимания потенциальных покупателей из-за особенности планировки (закругленные стены и балконы, любая квартира в монолит-бетонном доме является торцевой), а также наличием электроплиты вместо газовой. Это приводит к увеличению предложения квартир, расположенных в монолит-бетонных домах, на рынке недвижимости (в мае 2012 года доля таких квартир, выставленных на продажу, составила 0,9 процента общего числа квартир в панельных и монолит-бетонных домах против 0,8 процента в апреле 2012 года).

Квартирный фонд в типовых панельных домах занимает почти весь объем рынка предложения жилья, расположенного в панельных и монолит-бетонных домах (96,5 процента). Оставшуюся долю делят квартиры в домах современной планировки (2,6 процента) и монолит-бетонных зданиях (0,9 процента).

В период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолит-бетонных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Так, по сравнению с уровнем мая прошлого года СЦП квартир, расположенных в типовых панельных 9-ти этажных домах, увеличилась в мае 2012 года на 24,8 процента, в типовых панельных 4/5-ти этажных домах — на 20,4 процента, в панельных домах современной планировки – на 19,5 процента, в монолит-бетонных домах – на 18,6 процента.

Рубрика: Новостройки

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий