Обзор состояния рынка жилья Ташкента в сентябре 2011 года

В сентябре 2011 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 496 долл./кв.м., что превышает уровень августа 2011 года (месяц к месяцу — м/м) на 1,0%, но меньше уровня сентября 2010 года (год к году — г/г) на 6,5%.


СЦП жилой недвижимости города Ташкента за сентябрь 2010 года и август 2011 года, долл./кв.м.

 

 

Сентябрь 2010 года

Август  2011 года

Сентябрь  2011 года
СЦП, ед./кв.м 527 491 496 Сентябрь  2011г., в % 94,1 101,0 100,0


По данным опросов риелторов, средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в сентябре 2011 года сохранилась на уровне 4-5% (в августе 2011 года этот показатель также был на уровне около 5%, в июле 2011 года было 7%) или средняя реальная цена продажи недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в сентябре 2011 года примерно 471 долл./кв.м. (в августе 2011 года – индекс составлял 466 долл./кв.м).

Напомним, что в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир свидетельствует о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента и его стабилизации. Статистические данные показывают, что для рынка жилой недвижимости в Ташкенте в нормальных условиях характерен размер скидки 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006 — 2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок.

Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за сентябрь 2010 – сентябрь 2011 года, долл./кв.м.


Средняя цена предложения в сегменте жилья экономкласса в сентябре 2011 года составила 319 долл./кв.м. (в августе 2011 года было 311 долл./кв.м.), в сегменте жилья высокой ценовой категории – 972 долл./кв.м. (в августе 2011 года — 968 долл./кв.м.). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья экономкласса — ЭК) в сентябре 2011 года составил 3,0 (против 3,1 в августе 2011 года).

В сентябре 2011 года наблюдается опережающий рост цен на квартиры низкой ценовой категории – 102,6% по сравнению с августом 2011 года. Вместе с тем в сегменте жилья высокой ценовой категории в последнюю неделю сентября 2011 года средняя цена предложения уверенно перешла отметку 1000 долл./кв.м.

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в августе 2011 года, — 69 кв.м, средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) — около 34,2 тыс. долл.

Почти 58% всех предложений на рынке недвижимости в сентябре 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 50 до 60 кв.м (15,7% всего рынка). В символическом отставании квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м (15,4%) и 70-79 кв.м (15,6%). Это примерные площади двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце наблюдался повышенный спрос на двухкомнатные квартиры и, как следствие, ускоренный рост цен именно на этот тип жилья.

Минимальная площадь была зафиксирована в сентябре 2011 года на уровне 15 кв.м, максимальная – 230 кв.м. Диапазон разброса площади несколько сократился – 15,3 раза – по сравнению с августом 2011 года (16,9 раза), но продолжает оставаться весьма значительным.

Около 68% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет около 4% общего числа предложений.

Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за сентябрь 2001 года наблюдался у двухкомнатных квартир (рост соответственно на 102,1% по сравнению с предыдущим месяцем), а наименьший – у однокомнатных и многокомнатных (соответственно, по 100,4%). Цены на двухкомнатные квартиры длительное время показывали динамику хуже рынка. Если уровень цены предложения кв.м однокомнатных и трехкомнатных квартир достигли в сентябре 2011 года уровня начала текущего года, то аналогичный показатель двухкомнатных, четырех- и многокомнатных квартир отстает от среднерыночных темпов (соответственно, 96,2; 96,7 и 95,4% к уровню января 2011 года). Отстающий сектор стремится достичь среднерыночного уровня цен, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления. В настоящее время это отражается в секторе двухкомнатных квартир (так как они имеют меньшую стоимость по сравнению с многокомнатными и в связи с этим быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке), но в дальнейшем этот процесс затронет и сектор квартир с четырьмя и более комнатами.

Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за январь-сентябрь 2011 года, долл./кв.м.

 

 

Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте

1-комнат.

2-комнат.

3-комнат.

4-комнат.

5 и более комнат.
Январь 2011 года 509 508 512 508 501 Февраль 2011 года 505 496 507 496 493 Март 2011 года 499 479 499 478 482 Апрель 2011 года 486 468 495 470 478 Май 2011 года 479 446 482 444 450 Июнь 2011 года 489 463 489 468 459 Июль 2011 года 498 467 501 475 472 Август 2011 года 503 478 510 486 476 Сентябрь 2011 года 505 488 516 491 478 Сентябрь к августу, в % 100,4 102,1 101,2 101,0 100,4


В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18 — 1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.

СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в сентябре 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 100,8 % и достигла 535 долл./кв.м.

В сентябре 2011 года прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировали СЦП жилья, находящегося в современных монолитно-кирпичных домах – 101,0%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир кирпичных домов спецплана (0,7%) и современной планировки (0,7%).

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в сентябре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,3% и достигла 456 долл./кв.м. Ускоренное восстановление цен на жилье, находящееся в панельных и монолитных домах, объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье в кризисный и посткризисный периоды были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.

Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в сентябре 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.

Ранее мы отмечали, что в кризисный и посткризисный периоды происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Как результат: в сентябре 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах и панельных домах современной планировки, превысили уровень января 2011 года на 1,1%.

Нельзя не отметить и влияние на рынок недвижимости вступившего в действие 15 сентября 2011 года закона «О Перечне категорий лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области». Показательна недельная динамика средней цены предложения в сентябре текущего года. Если принять уровень СЦП на 1 сентября 2011 года за 100%, то 8 сентября 2011 года рост составил 101,4% к началу месяца, 15 сентября – 100,6%, 22 сентября – резкий подъем – 103,1% и 29 сентября – рост продолжается – 106,0%. А если вспомнить, что рост цен на недвижимость в Ташкенте начался в июне этого года – времени разработки проекта закона о прописке и появления слухов о нем, – то можно с уверенностью сказать, что именно информация о готовящейся законодательной базе в целях совершенствования института прописки в столичном регионе сыграла роль триггера на нашем рынке жилья.

Рубрика: Новостройки

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий