Один белый, другой серый

Иногда объявления о продаже зарубежной недвижимости содержат заманчивое предложение: купить жилье по ипотеке без первого взноса. Эксперты предупреждают: будьте осторожны, возможно, речь идет о серой схеме, основанной на обмане банка и государства. Подобные действия чреваты штрафами и даже конфискацией объекта.


Кого обманывать будем?
Года три назад в Испании повсеместно предлагалось 90-100%-е финансирование жилья даже в лучших зонах. Подобные предложения можно увидеть на некоторых выставках зарубежной недвижимости и сегодня. В чем подвох? Ведь испанские банки, как известно, дают самое большее 80% от стоимости… По словам Юлии Кайновой, ведущего эксперта Century21 Beverlywood Realty, схема такова: риэлтор или застройщик, иногда вместе, заказывают заведомо завышенную оценку через коррумпированного оценщика (да, и в Испании существует взяточничество!), и вместо реальной стоимости квартиры, допустим 100 тыс. евро, в документе указывается 140 тыс. Банк дает кредит на 80%, что в нашем случае составит 112 тыс. евро. Этого хватит и на покупку квартиры, и на оплату комиссии риэлтора, и на расходы по оформлению.

С другой стороны, ради экономии на оформлении и последующих ежегодных налогах сумма сделки часто занижается. В нашем случае ее можно уменьшить до 80 тыс. евро, но более чем на 20% знающие люди убавлять категорически не рекомендуют. «В кризис из-за нехватки денег в казне налоговые органы Испании «метут по сусекам», поднимают все сделки с недвижимостью за последние 15 лет и смотрят, кто и сколько сэкономил, поскольку занижение цен встречается повсеместно, — рассказывает Ю. Кайнова. — Проводится оценка себестоимости строительства, показатели сравниваются с налогооблагаемой базой. При выявлении 25%-й разницы выписывается штраф». Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо», добавляет, что власти еще и прикидывают, сколько может составить доход от той части недвижимости, стоимость которой покупатель скрыл.


Меж двух огней
Собственник получает по почте уведомление, в котором сообщается о месячном сроке погашения налоговой задолженности, включая пени за весь срок недобора. Здесь же имеется коварная приписка о том, что если ответчик не согласен с решением, он имеет право в течение двух месяцев его обжаловать. И вот этого как раз ни в коем случае нельзя делать! «Долг необходимо сразу же погасить, поскольку в процессе суда дельта между насчитанной налоговиками себестоимостью строительства и суммой, проставленной коррумпированным оценщиком, увеличится с 25% до 48%, то есть штраф и проценты возрастут колоссально. Всплывет и факт незаконного кредита (в нашем примере — 28 тыс. евро), — предупреждает Ю. Кайнова. — Далее выявляются четыре участника сделки: продавец-испанец, оценщик-испанец, нотариус-испанец и покупатель-русский. И здесь начинаются сказки о русской мафии, где крайним остается покупатель, который в лучшем случае просто потеряет квартиру». В худшем его ждет уголовное преследование.

Банк по факту получения незаконного кредита тоже подаст иск. Ведь, если оценка завышена, он может понести убытки — эту недвижимость не получится продать по такой стоимости. «Цель подобных схем достаточно прозрачна: обеспечить выгоду лиц, которые участвовали в оформлении кредитов, — комментирует Н. Мозгалевская. — Заманивая покупателя сказочными возможностями, сотрудник банка прикрывает свою маржу. Поэтому, принимая подобную схему, клиент не должен забывать, что действует в ущерб интересам кредитора и должен быть готов отвечать за последствия».


Когда риск – неблагородное дело
Замечено, что подобные схемы расцветают пышным цветом именно в моменты экономических катаклизмов и действуют в государствах, переживающих сложные периоды. Сейчас их можно встретить в Испании, Португалии, Греции, Румынии, Албании — то есть на неразвитых или кризисных рынках, где нужно продавать недвижимость во что бы то ни стало. В развитых странах провернуть такую операцию почти невозможно. «Эти технологии часто выступают неким заманивающим фактором, но по сути это мошенничество, за которое, например, в Германии можно угодить за решетку», — утверждает Н. Мозгалевская. «Испания сегодня наряду с Болгарией, Турцией и Черногорией входит в категорию стран, самых рискованных с точки зрения приобретения недвижимости», — говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.

Схема с занижением реальной стоимости широко распространена также в Италии. Однако экономия на налогах чаще всего ничем хорошим не заканчивается, ведь если собственник захочет избавиться от недвижимости, ему придется уплачивать налог с разницы между покупной ценой и продажной. Скажем, реально объект стоит 150 тыс. евро, в договоре указано 100 тыс., а продать надо за 180 тыс. В этом случае придется уплатить налог с 80 тыс. евро, а не с 30. К тому же потенциальный покупатель, ознакомившись с договором, вряд ли захочет отдавать 180 тыс. за квартиру, которая по договору стоила всего 100.


Кристально чистый
Покупателю нужно подумать и о подтверждении доходов. Это придется сделать даже в том случае, если не берется ипотека. В развитых странах, например во Франции, госорганы могут попросить подтвердить доходы даже через несколько лет после покупки. «В Финляндии в 90-х продавцы недвижимости не всегда обращали внимание на «чистоту» доходов покупателей, а через несколько лет потребовалось подтвердить легальность. Кто не смог, лишился жилья», — рассказывает Н. Мозгалевская. — Да и в любой стране может когда-нибудь начаться кампания по выяснению, что, за сколько и на какие деньги куплено. Поэтому, тем или иным образом обманывая государство, следует понимать степень риска и отдавать себе отчет, оправдан он или нет». «Мы, как и Остап Бендер, считаем, что в «азартные игры с государством» играть нельзя. Ведь риэлтор, предлагающий подобные схемы, сделав свое дело, уходит. А покупатель остается с объектом, к оформлению которого рано или поздно могут возникнуть вопросы. И цена их решения порой оказывается существенно выше, чем полученная выгода», — напоминает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.


Отделяя зерна от плевел
Впрочем, не всегда предложения стопроцентного кредита сомнительны. Например, в той же Испании некоторые застройщики сами предоставляют покупателям их объекта 90-100% от стоимости (правда, расходы по оформлению и налоги необходимо оплатить самостоятельно) на срок до 25 лет под 3,5-4,5% годовых с возможностью досрочного погашения. Но, как и банк, девелопер попросит представить документы о доходах.

«Чаще всего такая схема действует в отношении неликвидных проектов, — говорит Ю. Кайнова. — Но иногда она касается вполне достойных вариантов. В качестве примера можно привести комплекс «Кампоамор», который финансировали два банка, один из которых срочно потребовал у застройщика погасить долг. Девелопер не смог расплатиться вовремя из-за кризиса, у него было не продано около 20 квартир. Поскольку банку не улыбалось забрать квартиры и разбираться с ними самостоятельно, было принято решение ускорить процесс продажи путем предложения схемы повышенной выгодности, а именно ипотеки в размере 90% (тогда как в разгар кризиса в Испании даже 50% для иностранца было большой удачей). Но и в этом случае покупатель был обязан показать доходы».

Источник: «Фотонедвижимость»

Рубрика: Ипотека АИЖК

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий