Офисная недвижимость

Алексей Рябичев Руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

“В период после кризиса 2008 г. строительство многих офисов было отменено или отложено. В результате предложение новых офисных площадей на рынке сократилось, и компаниям приходится выбирать из меньшего количества вариантов. Наибольшим спросом у арендаторов и покупателей пользуются объекты в пределах Садового Кольца, но постепенно спрос выходит за границы ТТК. Интерес сфокусирован на готовых качественных объектах класса А и В+. Учитывая, что их количество постоянно сокращается, ставки аренды имеют потенциал для определенного роста в этом сегменте. Однако в среднесрочной перспективе ставки аренды прекратят свой рост, поскольку достигнут потолка ожиданий потенциальных арендаторов”.

Основные тенденции
Спрос на вновь вводимые офисные объекты перераспределился с зоны Садового кольца на зону между Садовым кольцом и ТТК;

Сокращение уровня вакантных площадей в готовых бизнес-центрах привело к увеличению спроса на готовые офисные помещения. В этой связи наметился небольшой рост арендных ставок на офисные помещения класса А и В внутри Садового кольца, а сроки их экспонирования снизились до 2-3 недель;

Стоимость аренды на вновь освобождаемые офисные площади увеличились на 10-25% в зависимости от сроков заключения предыдущих договоров аренды;

В связи с запретом на строительство коммерческой недвижимости в центре и планами расширения Москвы, продолжилась децентрализация офисных объектов. Офисный сегмент на новых территориях имеет большой потенциал для развития, что уже сегодня выражается в активном интересе к офисным объектам, находящимся у МКАДа.

Нестабильность финансовых рынков дает некоторым арендаторам возможность использовать опасения собственников в свою пользу. Арендаторы мониторят рынок и инициируют снижение ставок аренды. Собственники, вспоминая последствия похожего сценария в 2008 году, вынуждены существенно понижать арендные ставки для ключевых клиентов.

  Основные показатели рынка офисной недвижимости классов A и B в Москве
Показатели офисной недвижимостиКласс AКласс B
Совокупный объем офисных площадей на конец периода, кв.м 12 168 674 Общая площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов, кв.м 188 185 Уровень вакантных площадей, % 11,5 8 Арендные ставки, долл./кв.м в год, без НДС и операционных расходов 570-1000 350-600 Источник: ASTERA

* Прирост, прогнозируемый к концу 2011 г., рассчитан исходя из официально заявленных планов девелоперов по сдаче офисных объектов.

Предложение
Новые объекты офисной недвижимости, введенные в 3 кв. 2011 г.

В 3 кв. 2011 г. было введено в эксплуатацию около 190 тыс. кв.м офисных площадей, в результате чего по состоянию на конец периода рынок качественных офисов Москвы составил 12 168 674 кв.м.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2011 г.
Название объектаКлассОбщая пл., кв.мАдресДевелопер/УК
Технопарк Синтез, 4 очередь B- 40 000 Ул. Угрешская, д. 2 CDS Group Олимпия Парк А 71 185 Ленинградское ш., д. 39А О-1 Девелопмент Румянцево, строение 4 B- 50 000 Киевское ш., д.1 Стройинвест Дельта Плаза А 27 000 2-й Сыромятнический пер, д. 11/16 Accent Real Estate Investment Managers ИТОГО   188 185   Источник: ASTERA

Новые объекты офисной недвижимости, заявленные к вводу до конца 2011 г.

Из-за трудностей финансирования часть объектов, заявленных к сдаче в 3 кв. 2011 г., была перенесена на следующие периоды (МФК Imperia Tower, БЦ Аквамарин III, БЦ SKY House, БЦ Марьина Роща и др.). В результате, к сдаче до конца 2011 г. девелоперами заявлено свыше 800 000 кв.м. Из них – около 80% объектов класса В, что свидетельствует о продолжении тенденции ограниченного предложения объектов класса А.

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2011 г.
НазваниеКлассАдресОбщая площадь, кв.мДевелопер/УК
Imperia Tower А Краснопресненская наб., д.4 310 210 MOS CITY GROUP Аквамарин III A Озерковская наб., вл. 22-24 78 500 AFI Development Интеграл В+ пр-д Завода Серп и Молот, д. 10 69 900 н/д Золотое кольцо B+ Южнопортовая ул., д. 5 46 000 CDS Group Light House A Ул. Валовая, д. 28 44 500 Эвоком Очаково Плаза B+ Очаковское ш.,  д.29 38 989 Глобус Эстейт Шаболовка 31 В+ Ул. Шаболовка, д. 31г 31 500 н/д Легион II фаза III B Ул. Б. Татарская, д. 9 30 290 Legion Development МФК  Дом на Мосфильмовской B+ Ул. Пырьева, д.2 24 295 Дон-строй Флакон B- Ул. Б. Новодмитровская, д. 36/4 23 300 Realogic Атмосфера B+ Ул. Сущевская, вл. 25-27 20 700 Смайнекс Trefoil Plaza B+ Ленинский пр. , д. 6 20 160 Риалтсервис ЭКО В+ Ул. Мироновская, д. 27 18 500 Capital Group Марьина Роща B+ 17-й пр-д Марьиной Рощи, вл. 4 17 500 Квартстрой Riga Land, 2 очередь B+ Новорижское ш, 9 км. 16 000 Полишелк Sokol Bridge (II очередь) B+ Ул. Куусинена, д.21А 14 000 CS Trading ИТОГО 804 344

Спрос

Ключевые сделки по аренде
В 3 кв. 2011 г. количество сделок по аренде офисных помещений в бизнес-центрах сократилось более, чем в 3 раза. Это связано с сезонным снижением деловой активности в 3-ем квартале (сезон отпусков).

 

Арендные сделки в бизнес-центрах Москвы, 3 кв. 2011 г.
Арендатор Название объекта Реализованная площадь, кв.м Адрес
Лаборатория Касперского БЦ «Олимпия Парк» 29 847 Ленинградский проспект, д. 39А O’STIN БЦ «Линкор» 7 728 Ул. Микояна, д. 12 BMW Group БЦ «Олимпия Парк» 4 700 Ленинградский проспект, д. 39А Brocard Group БЦ «Шереметьевский» 1 350 Ул. Полковая, д.3 Dewey & LeBoeuf БЦ «Легенда Цветного» н/д Цветной бульвар, стр. 2 вл.3 Wall Street Institute БЦ класса В+ н/д Ул. Крымский Вал, д.3, стр. 2 Источник: ASTERA

Структура спроса

В 3 квартале 2011 года согласно базе ASTERA возросло количество заявок на офисные площади со стороны потребительской сферы и сектора услуг, самое большое количество запросов от производственных компаний (28%).

Наиболее востребованный формат площади для арендаторов офисов – до 500 кв.м; для потенциальных покупателей – около 2000 кв.м.

Наиболее популярные среди арендаторов — готовые проекты бизнес- центров классов А и B+ в пределах ЦАО.

Наблюдается смещение спроса на офисные помещения в сторону ТТК, а именно в западном и северном направлениях.

Показатель объема поглощения увеличивается, как правило, к концу года. По сравнению с аналогичным кварталом 2010 г. показатель поглощения в офисном сегменте в 3 кв. 2011 г. увеличился почти на 60%. Это свидетельствует о росте спроса на офисные площади.

По итогам 2011 г. с учетом показателей второго полугодия можно прогнозировать увеличение объема поглощения качественных офисных площадей до 1,2 млн. кв. м.

Арендные ставки
С начала года ставка на офисные помещения класса А поднялась на 11%, что связано с дефицитом готовых качественных офисных площадей и высоким спросом на класс А. В то время как на офисные помещения класса В ставка аренды в среднем выросла всего на 3,5 %, что связано с превалированием площадей этого класса в общем объеме предложения (80%).

Средние ставки аренды на офисные помещения (экспонируемые), долл./кв.м* в год
Класс объекта 1 кв. 20112 кв. 20113 кв. 2011
A 750 755 793 B+ 490 500 500 B- 370 370 370 *Арендные ставки указаны без НДС и  операционных расходов

*Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов

Источник: ASTERA

В целом, после кризиса 2008 г., когда ставки аренды достигли нижнего пика (525 и 375 долларов за кв.м. в год по классу А и В соответственно), динамика восстановления ставок идет невысокими темпами. На протяжении 2011 г. ставки аренды поднимаются только на самые ликвидные объекты с удачным местоположением, как правило, в районе ЦАО (56%).

*Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов

Источник: ASTERA

В целом, средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30-40%.

Уровень вакантных площадей в БЦ Москвы
Вследствие увеличения интереса потен-циальных арендаторов и покупателей на офисные проекты уровень вакантных площадей по офисам класса А и В сни¬зился до 12% и 9,5% соответственно. Са¬мый низкий уровень вакантных площа¬дей отмечается в центральном деловом районе – около 7 %, что связано с наибольшим интересом к представленным здесь объектам. Самый высокий уровень вакантности – между ТТК и МКАД – до 24%.

Источник: ASTERA

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий