Почему «коммуналка» приносит убыток?

Не секрет, что во взаимоотношениях управляющих и ресурсоснабжающих организаций правила игры обычно диктуют последние, несмотря на гарантированное законом равенство договаривающихся сторон. А потому договоры не всегда отвечают интересам управляющих компаний и жителей.

На что следует обратить внимание председателю правления ТСЖ или ЖСК при заключении договора с ресурсоснабжающей организацией, попробуем разобраться вместе с заместителем руководителя ГКУ «Инженерная служба Пресненского района» Екатериной Семиной.


Откуда у долгов «ноги растут»
Крупным УК – ДЕЗам с их юридическими службами «качать права» легче, чем товариществам и кооперативам, у которых не всегда есть возможность нанять юриста. Некоторые грамотные дирекции заключают с тем же МОЭКом по нескольку дополнительных соглашений к основному договору, в которых конкретизируется порядок расчетов, обязательства сторон, предусматриваются штрафные санкции.

В практике ТСЖ, ЖСК это большая редкость. Их председатели постоянно жалуются – невозможно свести баланс по коммунальным услугам, данные о потреблении ресурсов у ТСЖ и поставщика разнятся, выставляемые счета превышают сбор с жителей. Разберемся, почему это происходит в отношениях с основными поставщиками коммунальных ресурсов.


Мосводоканал и аш два о
С ним все дома в столице рассчитываются по коллективному прибору учета. Прибор настолько прост, что «заблудиться» в нем едва ли возможно. Нужно лишь отслеживать его работоспособность.

Представители Мосводоканала периодически приходят и проверяют, верно ли снимаются показания. Основная задача управляющей компании, самостоятельных ТСЖ и ЖСК – вовремя обнаружить неисправность прибора и сообщить об этом Мосводоканалу, потому что за весь период, пока счетчик не действует, счет будут выставлять по договорной нагрузке. А это дому невыгодно.

Если в УК, ТСЖ, ЖСК система контроля над работой общедомовых приборов отлажена нормально, то баланс по холодной воде должен получаться всегда. Тогда почему они постоянно в убытке?

Недосбор (в среднем 3% от начислений по дому) может получиться из-за злостных неплательщиков, но его всегда можно компенсировать за счет арендаторов, не имеющих приборов учета. В этом случае для расчета с ними предусмотрен повышающий коэффициент. Однако такие арендаторы есть далеко не в каждом доме.

Часто проблемы возникают при распределении потребления воды внутри дома. Жители, не имеющие квартирных счетчиков, но внимательно изучившие действующие Правила предоставления коммунальных услуг (утверждены постановлением правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г.), знают, что выше норматива с них брать не имеют права. Хорошо, если это честные люди: двое зарегистрированы, двоим и начисляют по нормативу. В этом случае убытки дом не понесет, норматив в любом случае превысит их реальное потребление. Но если в квартире зарегистрированы двое, а живут и воду льют десять человек, и таких квартир в доме несколько? На кого распределить перерасход?

По этой причине применяют другую методику расчета, разработчиком которой, кстати, был Мосводоканал (постановление правительства Москвы от 10.02.2004 № 77-ПП): из показаний общего прибора учета вычитают 5% на общедомовые нужды; объемы, потребленные арендаторами, минусуют (показания индивидуальных счетчиков). Все остальное распределяют пропорционально на зарегистрированных граждан, не имеющих счетчиков. При этом 5% на общедомовые нужды возмещаются из ставки планово-нормативного расхода на ремонт и обслуживание общего имущества.

Эта методика обеспечивает баланс по дому в целом, но приносит убытки конкретным гражданам, вынужденным платить и за «того парня», и за протечки в чужих квартирах. Выход один – ставить индивидуальные счетчики и рассчитываться только за себя.

Мосводоканал поставляет в дом холодную воду, часть которой подогревается для нужд горячего водоснабжения. МОЭКу оплачивается только подогрев, а Мосводоканалу – вода: и как ресурс для оказания услуги «холодная вода», и как ресурс для приготовления горячей воды.

Реальный убыток по холодной воде дом несет из-за того, что Мосводоканал использует расчетный метод для определения объемов холодной воды на подогрев и на ее водоотведение. Казалось бы, чего проще: взять объемы по прибору учета горячей воды, суммировать с показаниями счетчика холодной воды и получить объемы водоотведения. Затем умножить все данные на тарифы и выдать управляющим объективный счет.

Но поставщик продолжает считать в процентном соотношении по своим приборам учета холодной воды, ведь счетчики горячей воды – «чужие», они принадлежат МОЭКу. В результате управляющие компании, самостоятельные ТСЖ и ЖСК терпят убытки.

Счета продолжают выставлять по тому же расчетному методу и летом во время гидроиспытаний систем теплоснабжения, когда отключают горячую воду. Хотя в это время холодная вода на подогрев не используется, и, следовательно, объем водоотведения уменьшается. И уж совсем плохо дело, когда общедомовый прибор выходит из строя. Тогда управляющим, ТСЖ, ЖСК и вовсе не разобраться в начислениях.

На сегодня достигнута договоренность с Мосводоканалом об использовании в расчетах показаний общедомовых приборов учета горячей воды. Но для урегулирования этого вопроса управляющие компании, товарищества и кооперативы обязаны представить на эти приборы документы, подтверждающие, что они поставлены на коммерческий учет и по ним производятся расчеты с МОЭКом.


Советы на бегу
Дадим несколько советов управляющим компаниям, самостоятельным ТСЖ, ЖСК.

Если в период гидроиспытаний вам все же выставили счет за холодную воду для нужд горячего водоснабжения и, соответственно, завысили объемы водоотведения, возьмите в МОЭКе посуточную ведомость по вашему дому. В ней указан объем теплоносителя. Представьте ведомость в Мосводоканал и потребуйте перерасчета.

Его сделают, если порядок проведения расчетов в период гидроиспытаний будет прописан в договоре поставки. Вам будут говорить, что это невозможно, что договор – типовой, фиксированный. Это не так! Договор поставки заключается между двумя хозяйствующими субъектами. Управляющая компания, самостоятельное ТСЖ или ЖСК, как равноправная сторона этого договора, может внести в него любые изменения. Только не стоит для этого бегать в Мосводоканал и на словах настаивать на своих «хотелках». Готовьте дополнительное соглашение, в котором указываете свою редакцию соответствующих пунктов и официально направляете поставщику. При необоснованном отказе к подписанию этого соглашения можно понудить через суд.

Требуйте в качестве приложений к договору поставки методики расчетов на разные случаи жизни: при работающем и неработающем приборе учета, по показаниям прибора горячей воды (для определения объемов холодной воды на подогрев и водоотведение этих объемов), по счетчику на ЦТП (центральном тепловом пункте).


Аргумент в спорах с Мосэнерго
Доля этого поставщика в теплоснабжении жилищного фонда невелика. Тем не менее, тот, кто с ним работает, знает – добиться расчетов по приборам учета очень сложно. Моэнерго само согласовывает техдокументацию на установку, и это стоит больших денег. А договорные нагрузки, по которым этот поставщик предпочитает выставлять счета, таковы, что управляющие компании, самостоятельные ТСЖ и ЖСК всегда оказываются в убытке. Пересмотреть договорную нагрузку весьма непросто. Надо привлекать энергоаудит. Это тоже очень большие деньги. Поэтому единственный аргумент в спорах с Мосэнерго – установка общедомового счетчика.


МОЭК – основной поставщик тепла
Убытки у управляющих компаний, самостоятельных ТСЖ, ЖСК постоянно возникают при расчетах за тепловую энергию, поставляемую этой организацией.

Общедомовые счетчики, установленные в домах за счет бюджета, переданы на баланс МОЭКу. Мало того, что он собственник приборов, он еще и сам снимает с них показания. Прибор учета придумали не зря. Это замечательная вещь, если она всегда исправна. Чего нельзя сказать о счетчиках МОЭКа. Поэтому, заключая двухсторонний договор, нужно обязательно включить пункт об обязании поставщика отремонтировать вышедший из строя счетчик, скажем, в течение трех дней. За просрочку предусмотреть штрафные санкции.

Договор поставки тепловой энергии составлен в интересах МОЭКа. Задача управляющих компаний, самостоятельных ТСЖ и ЖСК – переписать его в своих интересах. Безусловно, счет по хорошо работающему общедомовому прибору учета будет меньше, чем по счетчику на ЦТП (центральный тепловой пункт) – понятно желание поставщика повесить на жителей потери ресурса по трассе от ЦТП до дома, или, чем по договорной нагрузке.

Напомним, что такое договорная нагрузка. Дом построен, скажем, в 1948 году, стены со временем обветшали, потери тепла увеличились, жители мерзнут. Для поддержания нормативной температуры в квартирах договорные нагрузки надо увеличивать. Наступает момент, когда людям тепло становится не по карману. Но договорная нагрузка – не фактическая. Поэтому в договоре поставки следует обязательно прописать порядок расчетов при неработающем приборе учета – не по показаниям счетчика на ЦТП или по договорной нагрузке, а по среднему показателю за предыдущий период. Это реально уменьшит плату жителей.

Выпадающие доходы – доплаты за льготников, которые восполняет бюджет города коммунальщикам, могут поступать в МОЭК, минуя управляющую компанию. Но неплохо было бы УК, самостоятельным товариществам и кооперативам самим оформить договор и получать деньги за своих жителей.

Если отдать эту функцию МОЭКу, то выпадающие доходы он будет формировать самостоятельно по своей довольно устаревшей базе данных. Как он это делает, неизвестно. Лучше этим заняться УК, ТСЖ, ЖСК, которые знают своих жителей и оперативно корректируют базы данных. Если они рассчитываются через систему ЕИРЦ, то выпадающие доходы для них формирует ГКУ ИС и делает это на едином программном продукте, постатейно, с разбивкой на разные категории льготников. УК, ТСЖ, ЖСК, получив деньги из бюджета, самостоятельно заплатят их МОЭКу.

МОЭК выставляет управляющим компаниям, ТСЖ и ЖСК счет в гигакалориях. И выгоднее продать их как можно больше. А нужны ли жителям открытые зимой форточки и батареи, к которым нельзя прикоснуться?

Неплохо было бы в договоре поставки детально прописать температурный режим, который МОЭК должен в доме обеспечить, и штраф, если дают гигакалорий больше или меньше. Следует предусмотреть обязанность диспетчерской МОЭКа оперативно реагировать на ваши заявки по снижению температуры на подающей трубе. Такие отключения производятся веерно и только после получения согласования с МОЭКом.

Если все эти условия будут в договоре, то у УК, ТСЖ, ЖСК будут постоянно возникать основания для перерасчета в их пользу. Для этого нужно будет регулярно брать в МОЭКе посуточную ведомость на дом, в которой по дням расписано, какая была температура наружного воздуха, какая – на подающей трубе и на обратке, указан объем теплоносителя. Мало того, если прибор не исправен, то это отражается в графе ошибок согласно классификатору.

Словом, чем качественнее будет составлен договор поставки, чем больше спорных моментов будет оговорено в дополнительных соглашениях к нему, тем проще будет общаться с монополистом. Конечно же, МОЭК будет противиться. У дирекции Пресненского района с МОЭКом подписано 12 дополнительных соглашений, и не все из них принимались охотно.

Надо понимать, что МОЭК – это гигантская коммерческая структура, и ей не пристало работать себе в убыток. К примеру, взять существующую систему расчетов. Тариф для населения правительство Москвы утверждает в кубических метрах, МОЭК выставляет счет управляющим компаниям, ТСЖ и ЖСК в гигакалориях, упорно учитывая в актах сверки разницу в тарифах.

По решению мэра Москвы задолженность управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК, образовавшуюся таким образом в 2010 и в 2011 году, МОЭКу компенсируют из бюджета. И по большому счету можно через суд обязать МОЭК ее в актах сверки не учитывать, ведь управляющие, ТСЖ, ЖСК закон не нарушали и могут эту сумму не платить.

Но на деле МОЭК им рассылает письма с требованием погасить задолженность, хотя в этой ситуации в суд подать не может. Перед тем, как тариф утвердить, поставщик обязан его просчитать, количество ресурса в гигакалориях и кубических метрах должно совпадать. Если этого нет, то как же он считал? Минрегион в своем разъяснительном письме по этому поводу высказался однозначно – виноват ресурсник.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий