Поселки для всех

В сегменте загородной недвижимости в выигрыше оказались те девелоперы, которые, отбросив амбиции, успели вовремя переориентироваться на эконом-класс и заняться развитием мультиформатных проектов. Сегодня главным приоритетом для покупателя по-прежнему остается цена, а основной рост приходится на сделки с квартирами в малоэтажных жилых комплексах, которые позволяют совместить коттеджный комфорт с загородным образом жизни.


От коттеджей до квартир
Кризис оказал положительное влияние на рынок загородной недвижимости, показав, что есть огромное число людей, которые не прочь обзавестись жильем на природе, но не имеют для этого достаточных финансовых возможностей. Если еще три года назад предложения эконом-класса можно было пересчитать по пальцам одной руки, то сейчас, по оценке корпорации «Инком», к этому сегменту относятся 85% объектов, по данным компании ОПИН — 72%.

Отличие недорогих проектов от других классов заключается в первую очередь в степени удаленности от Москвы (от 15 км, если речь идет о таунхаусах на непрестижных направлениях и от 30-35 км в случае покупки коттеджа), небольшом по размеру земельном участке (максимум 20 соток, в среднем 8-12 соток) и скромных параметрах самого жилья (150-200 кв. м). Что касается коммуникаций, то набор «благ» примерно одинаков. Подводится электричество, строится газопровод, выкапывается артезианская скважина, проводятся внутрипоселковые дороги. В общем, жить можно, и весьма неплохо. Да еще за вполне разумные по сравнению с докризисными деньги.

По данным ОПИН, средняя стоимость квадратного метра доступного загородного жилья на конец марта составила 1,6 тыс. долл. с учетом стоимости земли. Управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов уточняет, что дома с участками обойдутся покупателям максимум в 5-7 млн руб., таунхаусы — 7-8 млн руб., участки без подряда — 1-2 млн руб. По итогам января-марта 2012 года доля объектов эконом-класса в структуре продаж составляет 69%, бизнес-класса — 23%, а элитных домов — 8%, что совпадает со средним уровнем прошлого года. «Весеннее оживление рынка охарактеризовалось весомым увеличением числа сделок на фоне снижения средних ценовых показателей в среднем по рынку», — резюмирует руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

Другим трендом, также обязанным своим появлением кризису, является смешение разных форматов. В составе одного проекта сейчас запросто комбинируются коттеджи, таунхаусы, дуплексы и малоэтажные многоквартирные дома. Еще несколько лет назад такую разноголосицу было трудно себе представить, а мультиформат существовал на рынке только в одном сочетании — участки с подрядами и без. Основная причина возникновения смешанных поселков — желание застройщиков диверсифицировать риски, а также более эффективно использовать площадь застройки. «Такие проекты привлекают покупателей с разной платежеспособностью, что способствует повышению их ликвидности», — отмечает руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова. В качестве примера она приводит поселок Павлово, где можно приобрести и коттедж за 2,5 млн долл., и таунхаус за 500-800 тыс. долл., и квартиру в малоэтажном доме за 5 тыс. долл. за квадратный метр. Иными словами, бюджеты покупки разные, а товар один.


Прочь с Новорижского шоссе
Выбирая альтернативное коттеджу жилье в многоформатном поселке, можно сэкономить не только на цене, но и на эксплуатационных расходах. В таунхаусах их объем снижается на 25-35% относительно затрат на содержание частного дома, а в жилых комплексах падает еще на 20-30% относительно таунхаусов. При этом жители могут свободно пользоваться всей благоустроенной территорией и инфраструктурой поселка. Сейчас мультиформатные проекты занимают 16% загородного рынка Подмосковья, однако их доля постоянно растет. В структуре новых предложений, вышедших на рынок в первом квартале 2012 года, на них приходится уже 39% всего объема. «Все более интересным потребителю становится сегмент квартир в малоэтажных многоквартирных домах, — отмечает Дмитрий Таганов. — С начала марта процент совершенных сделок с квартирами в общем объеме спроса увеличился с 19 до 28%».

По данным ОПИН, 55% нового предложения относится к сегменту бизнес-класса, 45% — эконом-класса, и ни одного к элитному сегменту. Риэлторы не скрывают, что рынок дорогой загородной недвижимости продолжает находиться в состоянии застоя. Спросом пользуются либо уже готовые объекты, либо проекты с изюминкой, предлагающие не столько добротный дом за оградой, сколько образ жизни. «Клиент на дорогие дома был, есть и будет, его просто нужно искать, используя тонко настроенные инструменты, — отмечает г-жа Лобанова. — Будущее элитного рынка в профессионализме продавцов, способных выявить потребности своих непростых клиентов».

Как подсчитали в компании IntermarkSavills, в первом квартале 2012 года первичная реализация велась в 24 поселках премиум-класса, что на 8% меньше, чем в 2011 году. Сокращение числа элитных проектов происходит за счет завершения первичной реализации в готовых поселках при небольшом количестве новых. По данным Blackwood, основной запрос в сегменте высокобюджетной загородной недвижимости приходился на дома в обжитых поселках, расположенных в 20-30 км от МКАД по Новорижскому или Рублевскому шоссе, площадью до 400 кв. м и бюджетом от 1,5 млн долл. «Вторыми по популярности объектами покупки являются участки без подряда, лесные или прилесные, также расположенные на Рублевке или Новорижском шоссе, площадью 20-30 соток, в бюджете до 1,5 млн долл.», — говорит Тимур Сайфутдинов.

Некоторые эксперты прогнозируют, что Новая Рига скоро утратит звание любимого направления состоятельных клиентов. Причина — начавшиеся работы по реконструкции магистрали, которые продлятся минимум три года. Покупатели, способные заплатить за загородное жилье несколько миллионов долларов, вряд ли согласятся проводить по несколько часов в день в многокилометровых пробках. За полгода, с октября 2011 по апрель 2012-го, доля новорижского направления в общем объеме клиентских запросов, поступающих в агентство Tweed, снизилась с 32 до 26%, отмечает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости компании.

В качестве альтернативы богатые покупатели все чаще выбирают соседние Минское и Рублево-Успенское шоссе, а также юго-западное и северное направления. По данным ОПИН, после Новорижского наибольшее число коттеджных поселков премиум-класса расположено на Калужском шоссе (20% от общего количества), Рублевке (19%), Киевском (12%) и Дмитровском шоссе (7%).


Фишки для покупателей
«Сегодня люди ищут объект не на конкретном направлении, а рассматривают весь рынок, выбирая для себя наиболее комфортный вариант. Это означает, что девелоперам нужно более внимательно работать над проектами — искать свои фишки», — утверждает гендиректор агентства Tweed Ирина Могилатова.

К числу таких фишек в первую очередь относится инфраструктура поселка. В тучные годы инвесторы относились к ее формированию достаточно бестолково, делая ставку на различные излишества типа мини-зоопарков, вертолетных площадок и личных конюшен. Именно они первыми пошли под нож, когда стало очевидно, что время безумных трат на рынке загородной недвижимости прошло. Сейчас девелоперы стараются использовать те объекты, которые важны и нужны жителям и которые (что не менее важно) могут окупаться сами по себе.

Впрочем, общедоступность не всегда соответствует ожиданиям покупателей элитного жилья, рассчитывающим на приватность. Компромиссом может стать создание объектов инфраструктуры не на территории поселка, а в шаговой доступности от него. По такому пути пошли уже многие инвесторы.

«Конкретные предпочтения во многом зависят от того, кто именно выбирает недвижимость», — говорит Дмитрий Таганов из «Инкома». Семьи с маленькими детьми, как правило, обращают внимание на наличие игровых площадок, детских садов и школ. Пожилым парам удобно, если рядом с домом будут находиться магазин, медицинский центр, кафе или ресторан. Те, кто ориентирован на сезонное проживание, оценивают проект с точки зрения максимально комфорных условий для отдыха. Для таких клиентов важно, чтобы поблизости был благоустроенный пляж или лес с прогулочными или велосипедными дорожками, спортплощадки и т.д.

Клубные поселки по Дмитровскому направлению, как правило, выбирают любители горных и водных видов спорта и владельцы яхт. Иными словами, подбирая поселок, люди во многом ориентируются на собственный образ и ритм жизни, отмечает эксперт.


Интересное жилье
Наиболее качественными и интересными проектами Рублево-Успенского шоссе являются, по мнению компании IntermarkSavills, «Жуковка XXI» и «Барвиха XXI». Ключевые проекты Минского шоссе, как и прежде, — поселки «Довиль» и «Трувиль». На Новой Риге эксперты выделяют «Никольскую слободу», а из непрестижных направлений — поселок Новый Свет на Алтуфьевском шоссе.

Отдельная тема — проекты на так называемой «большой воде», которыми славится север Подмосковья. По словам участников рынка, близость крупных водоемов поднимает стоимость недвижимости как минимум на 20%, но из-за дефицита участков, больших финансовых и материальных затрат такие объекты остаются «штучным» товаром. Прежде чем приступить к строительству таких поселков, как «Пестово» или «Пирогово», девелоперам пришлось проводить специальные разведывательные работы и изыскания, укреплять берега, строить специальные сооружения для слива и очистки сточных вод с яхт и т.д. «Не каждый инвестор на такое готов», — резюмируют эксперты.

Что касается архитектурных и дизайнерских решений, то они не имеют большого значения. «Уникальная архитектура при отсутствии других достоинств или наличии проблем в концепции не обеспечит востребованность. Сегодня — время для продуманных, концептуально выдержанных с учетом уже известных рынку ошибок проектов», — резюмирует Тимур Сайфутдинов.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий