Продается квартира в «клубном доме», снос дома — за ваш счет

Новая дурилка на рынке жилья.

Что бы вы сказали, если бы вам предложили купить квартиру по цене в… 25-30 тысяч рублей за квадратный метр? Нет, не в Урюпинске и не за Полярным кругом, а всего лишь в 30 км от МКАД, где обычно даже не в самом популярном районе средняя цена квадрата составляет минимум 60-70 тысяч.

Вот и я несколько удивилась. Тем более, что цена включала внутреннюю отделку (что для наших новостроек вообще не характерно).

— Мы сами строим, поэтому у нас так дешево. Мы не строительная компания, а потребительское общество, — отозвалась на том конце провода менеджер фирмы, которая, судя по рекламе в интернете, научилась делать невозможное — возводить дешевое жилье.

Схема работы «потребительского общества» вырисовывалась примерно такая. «Общество» покупает подходящий, небольшой, участок, строит дом квартир на десять-двадцать, которые затем делятся между членами-пайщиками или продаются «на сторону». Эдакий кооператив «Строим вместе».

— Вы не беспокойтесь, все законно. Свидетельство о праве собственности вы получите — на долю в нашем доме. И даже будете владеть долей в участке, — убежденно отвечала девушка на мои вопросы о юридической стороне дела. — Почему доля? У нас клубные дома. Эта форма очень популярна в Европе, когда собственники совместно владеют и управляют недвижимостью, поскольку это дешевле, — вот и у нас теперь такое появилось…

Ну это уже слишком красиво. Где дурят-то?

Жилье… по дачной амнистии
В чем фишка с «клубными домами» на подмосковный лад, специалисты просветили меня достаточно быстро: с горе-покупателями такого рода недвижимости уже знакомы во многих адвокатских конторах и риэлторских агентствах.

Про садовое товарищество «Гавриково», где на участках в шесть соток возникли «небоскребы», слышали, наверное, многие. Так вот, подобный «передовой опыт» оказался растиражирован. Причем не только на «дачных» землях.

— В конце прошлого года такие многоэтажки стали расти как грибы на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), так же не предназначенных для строительства многоквартирных домов. Там вообще-то разрешены дома не выше трех этажей — для проживания одной семьи, — рассказывает Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы.

Если четырех-пятиэтажки на шести сотках выглядят все-таки диковато, то многоэтажки на участках для ИЖС, которые обычно размером побольше, смотрятся иногда вполне даже симпатично. Не вникая в юридические нюансы, ничего крамольного можно и не заметить.

Схема же кидалова одна и та же. И участки для садоводства, и для ИЖС попадают под «дачную амнистию», строения на них в полном соответствии с законом регистрируются в упрощенном порядке (без проверки того, насколько построенное соответствует каким-либо нормам). Теоретически — да и на практике тоже — если есть свидетельство о собственности на землю, на таких участках реально оформить любое строение.

Мошенникам же для всей операции не надо даже регистрировать фирму-однодневку. Достаточно подставного физического лица. Это удобно и «для отвода глаз» надзорных органов. Пока все этажи не вырастут, доказать, что владелец участка действительно что-то нарушает, крайне проблематично. А к завершению строительства квартиры уже, как правило, оказываются распроданы. Ведь предлагаются они по откровенно демпинговым ценам, фактически в два раза дешевле, чем у «законных» застройщиков (аферисты не тратятся ни на коммуникации, ни на согласование проекта, ни на получение разрешительной документации).

Что за это будет… покупателю

— По многоэтажкам на землях ИЖС сейчас пошли суды. Городские, местные администрации начали подавать иски против «самостроя». И решения судов, как правило, однозначны — снести, — предупреждает Роман Вихлянцев.

Тут стоит иметь в виду важный нюанс. Большинство покупателей недвижимости уверено, что свидетельство о собственности гарантирует им отсутствие проблем с законом. А вот и нет! Строение вполне может быть признано незаконным по суду через год-два — тогда, когда местная администрация наконец сообразит, что у нее в районе с застройкой творится что-то не то. Закон же не на стороне покупателей «самостроя».

— Налицо явное нарушение целевого использования земли. Участки, о которых идет речь, не предназначены для возведения коммерческого жилья, — комментирует ситуацию адвокат Олег Сухов. — Если суд признает такое строение подлежащим сносу, дольщики не только теряют квартиры, но и не смогут вернуть вложенные деньги.

Более того, уже известны случаи, когда суд постанавливал, что незаконная постройка должна сноситься за счет покупателей-дольщиков. А и в самом деле, за счет кого еще? Схема продажи «клубных домов» организована таким образом (см. выше), что юридически «строителями» оказываются незадачливые покупатели, а найти реальных «продавцов», чтобы предъявить им претензии, фактически не возможно.

Но, допустим, вам повезло и районные власти решили со сносом самостроя не связываться. Однако и в этом случае у покупателей жилья, построенного на «не той» земле, возникает, по словам экспертов, как минимум, две серьезных проблемы.

Проблема первая — с коммуникациями. Целевое назначение земли имеет вполне практические последствия: к участку, где предполагается строительство индивидуального дома или дачи, подтягивать центральное отопление, канализацию, электричество и воду в расчете на многоэтажку никто не будет. Покупателям-дольщикам, как правило, приходится решать «сантехнический» вопрос за свой счет — дополнительно к тому, что они уже заплатили за квартиру. Если, конечно, задача вообще имеет техническое решение. А то не исключено, что придется пользоваться биотуалетом и скидываться на собственную мини-котельную.

Проблема вторая — свою «долю» в такой многоэтажке практически не возможно продать.

— Поскольку покупка оформляется как доля в собственности, возникает техническая «засада». При продаже необходимо получить отказ от преимущественного права покупки у всех остальных содольщиков, — рассказывает Роман Вихлянцев. — В моей практике был случай, когда продавец такой доли получил нужные документы у 18 сособственников из 20, а двоих просто не смог найти. Сделка сорвалась. А если собственников 50? В большинстве случаев выполнить это правило просто нереально.

Совет покупателям
Чтобы не «попасть», просите у продавца или застройщика кадастровый паспорт участка или выписку из кадастра. Если речь идет о строительстве многоквартирного дома (под это понятие попадают все дома, где число квартир больше трех), разрешенное использование земли должно быть — «для строительства многоквартирного дома».

В кадастровом паспорте дома (если он уже построен) назначение дома должно быть — «многоквартирный дом».

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий