Рейтинг лучших офисов за пределами ТТК

Запрет на строительство офисов в центре Москвы – знаковое для рынка событие – дал девелоперам офисных зданий, расположенных за Третьим транспортным кольцом, дополнительный козырь в позиционировании своих объектов. Но все ли заявленные как А-класс бизнес-центры с location за ТТК являются таковыми?

Kommerstate выбрал 10 офисных центров, расположенных за пределами ЦАО, и предлагает свои выводы: какие из них действительно могут быть отнесены к А-классу, а какие – нет.

При оценке использовались собственные аналитические данные Kommerstate, а также данные 10 компаний рынка коммерческой недвижимости, в том числе – «большой пятерки» ведущих консультантов, разработавших классификацию БЦ, действующую сейчас в Москве*.

LOCATION: АРГУМЕНТ №1
Строго говоря, офис А-класса не должен непременно находиться в границах ЦАО: классификация Moscow Research Forum предписывает высококлассному зданию обладать хорошим местоположением в границах офисного района, удобным подъездом и транспортным сообщением.

Кроме того, чтобы попасть в А-класс, объект может соответствовать не всем 20 пунктам классификации (но как минимум 16 из них); соответственно, теоретически, даже приведенные выше требования к местоположению не являются строго обязательными.

Но хорошо известно, что location – это первый, второй и третий пункты в списке приоритетов при выборе офиса. Так что, если БЦ расположен за пределами ЦАО, и уж тем более – за ТТК, для попадания в А-класс он должен быть на высоте по ряду других параметров. Кроме того, местоположение объекта, пусть и не в центре города, также должно быть выгодным с точки зрения транспортной доступности.

10 ЛУЧШИХ ОФИСОВ А-КЛАССА ЗА ПРЕДЕЛАМИ ЦАО
На основе собственных аналитических данных мы отобрали 10 бизнес-центров, которые позиционируются как А-класс и расположены за ТТК.**

Компании-лидеры рынка коммерческой недвижимости оценили данные объекты по ряду параметров (таблица, иллюстрирующая сильные и слабые стороны каждого проекта, находится ниже).

Определяющими для места в рейтинге были следующие параметры: количество аргументов «за А-класс»; количество оценок «полностью соответствует заявленному классу» от компаний «большой пятерки»; количество аргументов «против А-класса».

В результате, два проекта («Горький Парк Тауэр» и БЦ «Воробьевский») были большинством голосов отнесены к В-классу.

Рейтинг высококлассных бизнес-центров, расположенных за пределами ЦАО, выглядит следующим образом:

1. «Метрополис»
2. «Олимпия Парк»
3. «Прео 8»
4. «Двинцев»
5. «Скай Лайт»
6. «Мякининская пойма»
7. «Алкон»
8. Ленинский просп., 119 А
9. «Горький Парк Тауэр» (класс В+)
10. «Воробьевский» (класс В)

ПРИЛОЖЕНИЕ. Плюсы и минусы бизнес-центров по мнению опрошенных экспертов

 

Объект Основные плюсы Существенные минусы «Алкон» Близость к метро; Хорошее местоположение (Ленинградский просп.) Расположен не на первой линии, а за фасадом старого здания В-класса «Воробьевский» 100% заполнен; Хорошее местоположение (в окружении посольств, рядом Воробьевы горы, хорошие видовые характеристики) Объект представляет собой реконструированное здание, не отличается современными проектировочными решениями; низкие потолки «Горький Парк Тауэр» Местоположение (1-я линия Ленинского проспекта), хороший панорамный вид Объект изначально проектировался как гостиница: планировки не на 100% соответствуют нуждам арендаторов БЦ «Двинцев» Качественный архитектурный проект; хороший пул арендаторов, профессиональная УК, титул лучшего офисного здания 2011 года Транспортная доступность (далеко от метро), соседство с кладбищем и промзоной Ленинский проспект, 119А Хорошее местоположение (на Ленинском проспекте дефицит офисных площадей) Расположен ближе к МКАД, чем к центру «Метрополис» Знаковые арендаторы (Procter & Gamble, Mazda), местоположение: Ленинградка, 1 минута от метро; разнообразный фудкорт (18 ресторанов). Об инвестиционной привлекательности свидетельствует и приобретение Метрополиса у девелопера Capital Partners в 2011 году американским инвестиционным фондом Heitman. — «Мякининская пойма» Близость к метро, хорошая инфраструктура, высокие потолки (4.2 м). Инвестор — Deutsche Bank. Расположен на МКАД; рядом ритейл-парк, ориентированный на покупателя эконом-класса; много вакантных площадей «Прео 8» Отличная инсоляция за счет панорамного остекления; уникальная архиткетурная концепция самый высокий атриум в Европе); 1 минута от метро; международная УК Расположение в ВАО (вдали от места жительства большинства ЛПР); много вакантных площадей «Олимпия Парк» Проект "Хорус кэпитал" (все проекты знаковые, в т.ч. этот); рядом с метро; близость к Химкинскому водохранилищу; собственный закрытый пляж; яхт-клуб; спорткомплекс олимпийского уровня; ресторан премиум-класса; эко-концепция: это третий БЦ в Москве, который подал документы на BREAM   «СкайЛайт» Местоположение (5 минут пешком до метро "Аэропорт"); уникальный архитектурный проект; Mail.ru Group арендует здесь 30 000 кв.м  

*Компании, которые приняли участие в подготовке рейтинга: Jones Lang LaSalle, Knight Frank, CBRE, Colliers, S.A. Ricci, GVA Sawyer, Blackwood, RRG, Delta Estate, БЦ Nagatino i-land

** (кроме «Горький Парк Тауэр»)