Россияне не хотят жить в долг

Ипотеке в России прочат неплохое будущее: объемы выданных кредитов будут расти. Парадокс, но это вовсе не значит, что она станет популярнее, а жилье – доступнее.

Агенты недвижимости и строители надеются, что Россия продемонстрирует тот же прогресс в развитии ипотеки, что и передовые страны бывшего соцлагеря вроде Польши. У нас действительно часто копируют иноземные тренды с некоторым лагом во времени. И вроде бы правы те, кто рассуждает о привлекательности инвестиций в недвижимость, считая, что она будет устойчиво дорожать благодаря бодрому увеличению спроса, финансируемого ипотечными займами. Однако «ипооптимистам» есть что возразить: в той же Польше, которую ставят в пример в качестве образца успешных рыночных реформ, стоимость квадратного метра жилья превышает месячную зарплату среднестатистического гражданина всего на 13%, а в России – на 170%. Это означает, что наши соотечественники вынуждены тащить на себе гораздо более тяжкое бремя ежемесячных расходов по обслуживанию долга. Чтобы повторить польский опыт в развитии ипотеки, может, нам и цены нужны польские?

Жилье. Дорого
Интересно, что в дискуссиях о перспективах роста цен на недвижимость даже продавцы жилья признают, что естественный, опирающийся на доходы россиян, платежеспособный спрос на него весьма ограничен. Более чем семикратный рост долларовых цен на «квадраты» за последние 10 лет, подогревавшийся так называемыми инвестиционными покупками (то есть для перепродажи, а не проживания), привел к тому, что большинству представителей среднего класса, даже его верхнего слоя, не по карману современное качественное жилье; а широким массам недоступны и самые простенькие «двушки» в хрущевках.

Скажем, в Москве в квартирах категории «Современный монолит-кирпич» стоимость одного квадратного метра, по оценкам агентства IRN.ru, в конце сентября – начале октября составляла 5,9 тыс. долларов, или почти 190 тыс. рублей. Сколь-нибудь приличная «трешка» площадью 80 кв. м обойдется больше чем в 15 млн рублей. Чтобы купить ее, даже тому, кто зарабатывает, допустим, 200 тыс. рублей в месяц, пришлось бы накопить зарплату за шесть с лишним лет. К слову, по всей России 93% работающих граждан получают меньше чем 50 тыс. рублей в месяц. В Москве средняя зарплата – чуть больше 40 тыс. рублей, а по всей России – лишь 23,4 тыс. рублей (данные Росстата на конец первого полугодия 2011-го).

Между тем средняя по стране стоимость «квадрата» в конце 2010 года достигала 60 тыс. рублей. К середине года, судя по трендам на московском рынке, этот показатель вырос никак не меньше чем на 5%, то есть примерно до 63 тыс. рублей. Таким образом, на свою зарплату россиянин может купить лишь 0,4 кв. м жилья.

А вот в США, заразивших в начале 2000-х ипотечной модой весь мир (напомним, кстати, что первый полноценный ипотечный банк в России, «ДельтаКредит», был запущен как раз в то время и на американские деньги), среднестатистическому жителю месячного дохода хватит для покупки 2,6 «квадратов» среднего же жилья, под которым понимается отдельно стоящий дом площадью 230 кв. м с прилегающим участком земли. Его общая цена – лишь 268 тыс. долларов, по данным Национальной ассоциации домостроителей за апрель-июнь 2001 года, тогда как доход американца в то время составлял около 3,1 тыс. долларов в месяц, согласно данным Минтруда.

И уж совсем близкий пример – Польша, крупнейшая из самых рыночно прогрессивных стран бывшего соцлагеря. Здесь, по оценкам Центральной статслужбы Польши на второй квартал 2011 года, на месячную зарплату можно купить примерно один «квадрат» жилья. Он стоит всего 1,4 тыс. долларов, тогда как зарплата составляет 1,2 тыс. долларов.

Польский контраргумент
Интересно, что в Польше и в начале 2000-х стоимость квадратного метра превышала зарплату всего на 22% (а в России – в 2,8 раза, почти как сейчас). И это притом, что за прошедшие 10 лет страна пережила настоящий взрыв ипотечного и жилищного кредитования (обратите внимание, что ипотека – это кредит исключительно под залог покупаемой недвижимости, этим она и отличается от обычного жилищного кредита). В долларовом выражении накопленный объем выданных ссуд вырос почти в 40 раз, с 2,3 до 91 млрд (или с 61 доллара до 2,4 тыс. долларов на человека). Отношение этого показателя к ВВП подскочило с 1,9% в 2000 году почти до 19% в 2010-м. Для сравнения, в России он сейчас немного превышает 5% ВВП, при этом в среднем на одного россиянина приходится всего-то 600 долларов ипотечных и жилищных займов (в середине 2000-х все это было «околонулевым»).

Польский рынок недвижимости на наплыв кредитных денег отреагировал вполне умеренно. Каждый год цены в злотых прирастали в среднем всего на 4,3% (при инфляции в 2,6%), а в долларах – на 8,5%. Между тем ни тогда, ни сейчас местный рынок никак нельзя было назвать пресыщенным. В начале 2000-х на одного поляка приходилось в среднем около 22 кв. м жилья – прямо как сегодня в России (для сравнения, в Германии, Австрии и Франции – 37-40 кв. м). С тех пор польский показатель вырос примерно до 25 кв. м, но и этого по-прежнему мало.

Любопытно также, что в расчете на одного жителя в России в 2008-2010 годах в среднем ежегодно вводилось около 0,42 кв. м жилья – почти точь-в-точь как в Польше. Причем рост этого показателя за последние 10 лет в наших странах был практически одинаковым: он примерно удвоился. Так что говорить о каком-то катастрофическом недострое у нас по сравнению с образцово-показательной Польшей не приходится. Правда, в этой стране куда позитивнее более долгосрочная тенденция: в конце нулевых там вводилось в строй примерно на 20% больше жилья, чем в социалистические 1980-е. А Россия лишь только-только подтягивается к достижениям СССР.

Как видим, полякам «тесно» почти так же, как россиянам. Однако они не покупают жилье на последние деньги, хотя оно вполне доступно, а ставки по ипотеке составляют всего около 6% годовых. Только не подумайте, что поляки не склонны к азарту: средняя стоимость акций на Варшавской фондовой бирже за рассматриваемый период выросла больше чем в 3 раза.

Так на каком основании от россиян ждут, что они начнут массово скупать недвижимость на перегретом рынке, причем даже не на свои, а на занятые деньги? Проблема в том, что высокая стоимость товара оборачивается огромным весом тела кредита, который влияет на тяжесть долгового бремени не меньше, а скорее даже больше, чем процентная ставка.

«Для многих россиян даже нулевые ставки даже при насущной потребности в улучшении жилищных условий не станут поводом идти в банк за кредитом, – полагает Анастасия Демидова, аналитик по сектору недвижимости ИК «Ренессанс Капитал». – Жилье слишком дорого, и поэтому, как бы ни смягчались условия ипотечного кредитования, спрос на него может еще долго оставаться на низком уровне».

Между тем «11-13% годовых [под которые сегодня кредитуют российские банки. – Прим. «РБК»] в зависимости от срока кредитования – не так уж много, ведь инфляция в России – 8-9%. Это если верить официальной статистике, а если не верить – заметно выше, – рассуждает Дмитрий Леус, председатель совета директоров банка «Западный». – В реальном выражении ставки у нас приблизительно такие же, как на Западе. Например, в Лондоне гражданам, не относящимся к «премиальному сегменту», деньги ссужаются под 5-7% годовых, что на 2-3 процентных пункта выше инфляции». Заметим, что в США в докризисные годы ипотечного бума реальная ставка составляла в среднем около 3% (6% по номиналу минус 3% средних темпов роста потребительских цен). Именно такой была реальная ставка и в нашей стране в среднем за последние пять лет и в первой половине нынешнего года.

Страх вместо моды
Между тем сегодня в Штатах номинальные ставки по 30-летним кредитам опустились до исторического минимума в 4%, а реальные — до 1,5-2%. Однако цены на дома, рухнувшие с пиковых уровней 2007 года почти на 20%, не подают признаков восстановления, как и продажи жилья. С середины прошлого года ежемесячно вводится в строй в среднем около 600 тыс. новых домов в годовом эквиваленте, тогда как в период с 1968 по 2007 год этот показатель колебался в диапазоне от 1 млн до 2 млн домов. А в Польше за последний год цены упали на 14%, несмотря на рост накопленного объема выданных ипотечных и жилищных кредитов на 20%.

По всему миру, сотрясаемому кризисом, отношение к жизни в долг становится все более настороженным. «Многие из тех россиян, кто имеет сегодня неплохой и вроде бы стабильный заработок, попросту боятся взваливать на себя огромное долговое бремя, которое придется тащить на протяжении многих лет», – говорит Александр Долгополов, заместитель председателя правления банка «Возрождение». По мнению банкира, Россия, возможно, еще долго будет отставать в развитии ипотеки даже по сравнению со странами Восточной Европы.

«Для подавляющего большинства россиян долг, а тем более большой и взятый на много лет, ассоциируется с ярмом на шее. На ломку стереотипов могут уйти долгие-долгие годы», – соглашается Дмитрий Леус. Впрочем, он все-таки верит, что лет через 10 доля наших соотечественников, живущих в квартирах, купленных в ипотеку, возрастет с нынешних 2-3 до 12%, то есть будет увеличиваться примерно на 1 процентный пункт в год. А в банке UBS прогнозируют рост отношения объема выданных ипотечных кредитов к ВВП с 3% в 2010 году до 15% в 2016 году.

Допустим, так оно и будет. Допустим также, что с 2010 по 2016 год ВВП страны будет расти ежегодно на 4% в реальном выражении (примерно столько ждет правительство). Тогда в фиксированных ценах 2010 года объем выданных ипотечных кредитов поднимется с 1,1 трлн рублей до 8,5 трлн рублей. При текущей средней стоимости жилья в России этого хватит для создания дополнительного спроса на 120 млн кв. м жилья.

Тем временем в 2010 году в стране было построено около 60 млн жилых «квадратов», по данным Росстата. Согласно правительственным прогнозам, к 2016 году этот показатель должен удвоиться. Если они сбудутся, общий объем построенного за 2011-2016 годы жилья может достичь 570 млн «квадратов». Таким образом, рост объемов ипотечного кредитования обеспечит спрос лишь на пятую часть строящегося жилья.
«Вряд ли доступность ипотеки будет влиять на повышение цен на недвижимость», – заключает Сергей Озеров, председатель правления банка «ДельтаКредит». По его мнению, что бы там ни говорилось о низкой обеспеченности россиян жильем как о факторе роста цен, естественный путь решения проблемы – увеличение объемов строительства. Ипотека же не столько добавит масла в огонь, сколько компенсирует дефицит спроса, генерируемого за счет собственных сбережений граждан. Даже в банке UBS с его довольно оптимистичным взглядом на перспективы развития ипотеки ожидают, что рост цен на «квадраты» будет отставать от общей инфляции.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий