Рынок недвижимости Москвы живет в «виртуальном мире»

Скорее всего, он должен расти, но может и обрушиться в любой момент

Рынок недвижимости начинает всерьез походить на фондовый, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Выступая на конференции в Торгово-промышленной палате РФ «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованной Московской ассоциацией риелторов (МАР), он отметил, что обычные законы спроса и предложения почти перестали регулировать московский рынок недвижимости. Главные факторы, оказывающие на него влияние, – внешние: мировая экономика, состояние финансовых рынков, предвыборная ситуация в России. 

«Вопрос цен, развития их динамики, уже, на мой взгляд, перешел из разряда объективных в разряд почти абстрактных», – заявил он.

Такого никогда не было, напоминает Репченко. Объемы строительства упали за последние несколько лет в три раза. Как отреагировал бы рынок в прежние годы? В 2000-м, в 2003-м? Цены подскочили бы минимум вдвое. А сейчас? Объемы строительства упали втрое, купить на «первичке» почти нечего, а рынок не реагирует.

Московский рынок недвижимости оторвался от рыночных реалий (спрос и предложение, цена – разумный баланс между ними). Он живет в какой-то виртуальной реальности. Потому что основная масса реальных покупателей, которым нужно жилье или улучшать жилищные условия, – москвичам, приезжим из регионов или Подмосковья, – не способна «осилить» цены уже начиная с 2006 г.

По нынешним ценам способны купить жилье только некоторые люди (их относительно немного) – чиновники, представители крупного бизнеса, топ-менеджеры с огромными бонусами или доходами с биржи). Большинство из них давно все купило. (Хотя есть и новое поколение, уже вкусившее сладость больших денег.)

Возникает вопрос: почему до кризиса, когда цены уже оторвались от основной массы платежеспособного спроса, рост цен все равно продолжался? Потому что инвестировали лишние деньги и верили, что все будет только дорожать. Лучший пример – последний скачок цен в первые четыре месяца 2008 г. Он на удивление совпал с первой серьезной коррекцией на фондовом рынке в середине января 2008 г. после предыдущих лет постоянного роста.

Почему в первые 4-5 месяцев 2008 г. недвижимость в Москве подскочила в цене на 20-30%? Все эти сделки носили инвестиционный характер: деньги потекли с фондового рынка – кто-то прилично заработал за предыдущие годы и был готов покупать хорошее, неважно, за какие деньги; кто-то решил перевести инвестиции в более спокойное русло, кто-то получил огромный бонус по итогам 2007 г., который решил «овеществить»… Подробнее об этом в статье «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости».

Потом случился кризис, стоимость жилья «просела». В дорогом сегменте объективность заявленных цен вообще вызывает сомнения: есть некие цены предложения, сделок немного, хоть на квартирном рынке, хоть на элитном загородном.

Кстати, об этом свидетельствовали итоги аукциона элитного жилья в конце прошлого года: несколько торгов по «голландской схеме» (на понижение) свидетельствовали, что дисконт в 15% оставил покупателей равнодушными. Желающих не нашлось (см. «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья»).

Да и этим летом попытка выставить на онлайн-аукцион дорогие коттеджи в поселках оказалась почти бесплодной (там торги на повышение стартовали, начиная с 50-процентного дисконта, и все равно большинство объектов никого не заинтересовало) (см. «Особняки остались не востребованы»).

Реальный уровень цен в этом сегменте определить крайне сложно. Рынок работает только на тех объектах, которые в позапрошлом году продавались по 70 000–100 000 руб. за кв.м, где есть массовый покупатель. Все что выше – от 150 000 руб. за метр – это уже отдельные сделки. Поэтому цена квартир в Москве за последние 2-3 года стала весьма условной величиной.

Теперь начинаем думать: что будет с ценами дальше. Основная масса покупателей до текущих цен не дотягивает. Квартиры покупаются в Подмосковье, даже не совсем ближнем, а там, где цены составляют 3-5 млн руб., а стоимость таунхауса немногим больше. На рынок Москвы, особенно московского бизнес-класса, это не влияет.

А что влияет? Наличие свободных денег в мировой и российской экономике. А также поведение узкой прослойки тех, кто может себе позволить покупку. Будут они покупать или нет – вопрос остается открытым. Им нужно быть уверенным, что в обозримом будущем квартира подорожает. Но доходность в 20-25% за три года неинтересна: банковский депозит под 7-8% годовых даст столько же без дополнительных затрат и головной боли.

Практически сейчас все основные события – сокращение объемов строительства, расширение границ Москвы – на ценовую ситуацию не влияют, уверен эксперт. Влияет общеинвестиционная обстановка в мире и наличие свободных денег, а также настроения узкой прослойки богатых людей.

Главными маркет-мейкерами рынка московской недвижимости становятся США, которые активно включили печатный станок для денег, и Евросоюз, который не сильно отстает в этом плане в намерении спасать таким образом Грецию, Португалию и т.д.

Что в итоге? Деньги будут активно печататься, поднимать цены сначала на финансовых рынках; потом нефть вырастет до $200 за баррель. И не в связи с событиями на Ближнем Востоке – просто напечатанные деньги нужно куда-то девать. Появление «денег из воздуха» неизбежно приводит к «надуванию пузырей»: второй год «надувается» пузырь золота, за последние полгода серебро подскочило в цене в 2,5 раза, говорит аналитик. Если так продолжится далее, Россия свой кусок от этого пирога откусит: в виде выручки за нефть, в виде инвестиций на российские фондовые рынки. Западные инвестфонды будут сюда заходить, давать заработать опять той же прослойке белых воротничков… Рано или поздно эти деньги опять выплеснутся на рынок недвижимости.

В результате как биржевые котировки, упав в 2008 г., постепенно отыграли назад, так и рынок московской недвижимости может прибавить в ближайшее время 15-25%, говорит Репченко. Сейчас, как и тогда, последует отток средств с финансовых рынков, но он не будет сопровождаться серьезными признаками глобального финансового кризиса.

Второй фактор – предвыборный ажиотаж и освоение предвыборных бюджетов. Наложившись одно на другое, они могут вполне оживить рынок недвижимости в Москве, считает руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Однако, предупреждает он, возможен и другой сценарий. В системах, столь подверженных внешним влияниям, очень возможны случайные сбои, которые обычно приводят к тому, что механизмы «идут вразнос». И вот тогда цены на недвижимость могут очень сильно «посыпаться», так как не подкреплены обычными рыночными инструментами спроса и предложения.

Угрозы существенного осложнения ситуации есть. И в первую очередь они связаны с ухудшением качества жизни в Москве. Даже коренные москвичи устали, хотят уехать в лучшем случае на дачу, в худшем – в Лондон или на заморские побережья. Ухудшение макроэкономического фона или правил игры на рынке может привести к существенному пересмотру «ценников». «И даже не к постепенному сползанию вниз, а к обрушению в единый момент, – предупреждает Репченко. – С одной стороны, есть предпосылки к росту цен, но с другой – нельзя забывать и о факторах риска, который наш сумбурный рынок накопил за последние 10 лет».

Подробности о конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» можно прочитать в заметке «Москва находится в кризисе, считают аналитики рынка недвижимости» на www.irn.ru.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий