Рынок офисной недвижимости Москвы в 1-3 кв. 2011 года

Стабильность остается основной тенденцией рынка. Объем предложения, цены, сроки экспонирования демонстрируют стабильность, а общий микроклимат на рынке теплеет. Не повлияли на настроения игроков и периоды скачков валютного курса, они заняли выжидательную позицию.

Лидером по объему предложения остались офисные помещения, доля которых в общем объеме площадей составила 58%. Далее идут производственно-складские (30%) и торговые помещения (12%). Остановимся подробнее на офисах.

Согласно отчетам ведущих консалтинговых компаний на рынке офисной недвижимости г. Москвы наблюдалась следующая картина.

Предложение. Темпы прироста предложения постепенно падали. Объем введенных в эксплуатацию в 3 кв. 2011 года новых офисных площадей составил всего 142 тыс. кв. м., что на 30% меньше, чем за тот же период 2010 года (из них 87% за счет нового строительства, остальное – реконструкция). Распределение площадей по классам было следующим: класс «А» — 27%, класса «В» — 73%.

Всего же с начала 2011 года в строй было введено 490 тыс. кв. м. площадей, это также на 20% меньше чем годом ранее. В результате общий объем офисных площадей по г. Москва в 3 кв. 2011 года достиг отметки 13,1 млн. кв. м., из которых 15% пришлось на офисы класса «А». К концу года, с учетом сделок 4 квартала, ожидается, что это показатель составит уже 16,1 млн. кв. м.

Спрос. Спрос устойчиво восстанавливался. В 3 кв. 2011 года общий объем сделок по покупке и аренде офисных площадей в г. Москва составил 444 тыс. кв. м, что на 30% больше, чем 2010 году. (76% из этого объема пришлось на сделки аренды). Всего же с начала года зарегистрировано сделок на 1,3 млн. кв. м., что сопоставимо с аналогичным показателем за весь 2010 год. По итогам трех кварталов доля сделок в сегменте офисов класса «А» составила 35%, класса «В» — 65%.

Основным драйвером роста спроса в 2011 году стало общее улучшение экономической ситуации в Москве, как следствие стал расти штат крупных компаний-арендаторов, активизировался средний и малый бизнес. Эксперты отмечают, что ситуация 2011 года коренным образом отличается от ситуации предыдущего года, когда рынок двигал в основном «отложенный» спрос.

 


Спрос и предложение. Трехкратное превышение спроса над предложением новых офисных площадей привело к постепенному снижению в течение года доли вакантных площадей в уже существующих комплексах и бизнес-центрах.

Аналитики указывают, что темп прироста офисных площадей в 2011 году оказался минимальным за последние 7 лет и составили 1-2% в квартал, в предыдущие годы он достигал отметки в 5-10%.

Общий объем предложения в 3 квартале 2011 года составил 2,2 млн. кв. м. Свободных офисных площадей класса «В» было в 4 раза больше, чем в классе «А», при этом объемы поглощения в обоих классах примерно равнялись.

По итогам 3 кв. 2011 года средняя доля свободных офисных площадей составила — 16,4% в классе «А» и 9,6% — в классе «В», при этом половина из предлагаемых площадей находилась за пределами ТТК. Загрузка площадей по районам г. Москвы оставалась неравномерной (см. рисунок выше). Доля вакантных площадей в бизнес-центрах вдоль Ленинградского и Волоколамского шоссе в среднем составила — 17-22%.

Цены. Аналитики констатируют, что ставки аренды по всем классам офисов пока так и не восстановились до докризисных уровней. Базовые ставки аренды (без учета операционных расходов и НДС) составили в среднем: для класса «А» — $600-850 (плюс операционные расходы $110-150) для класса «В+» — $400-600 (плюс — $80-120), для класса «В-» — $260-400 долл. (плюс — $50-95). По данным компании Knight Frank средний прирост арендных ставок с начала 2011 года в классе «А» составил 8,5%, в классах «В+» и «В-» — 5,5%.

 


Аналитики Colliers International утверждают, что по итогам 3 кв. 2011 года средневзвешенные ставки аренды по Москве на офисы класса «А» выросли на 12% в валюте по сравнению с предыдущим кварталом и составили $785/кв. м/год.

В офисах класса «В» средневзвешенные арендные ставки в валюте упали на 12 %, но это падение было компенсировано ростом курса доллара на 14%, таким образом, в рублевом выражении ставки подросли всего на 2%, составив в эквиваленте — $370 кв. м/ год.

Тем не менее, в разных районах показатели арендных ставок и долей вакантных площадей сильно рознились (см. рисунок ниже).

 


Тренд. Качество офиса, который выбирает для себя компания, является одним из показателей стабильности и успешности ее бизнеса, так что, как полагают аналитики, тенденция к поглощению качественных площадей сохраниться в нынешних экономических условиях. Эта тенденция будет подстегивать рост арендных ставок примерно на 5% в год.

 

Эксперты утверждают, что будет усиливаться тенденция к децентрализации и офисные здания, расположенные за пределами ТТК, будут пользоваться большей популярностью. При этом Север и Запад Москвы останутся наиболее предпочтительными районами для арендаторов.

Конъюнктура рынка. На данный момент сохраняется благоприятная конъюнктура на рынке аренды. Современный рынок офисной недвижимости можно охарактеризовать как «рынок арендодателя». При сложившейся ситуации неопределенности в мировой экономике, российской политике и в столичном строительном комплексе, активность инвесторов в ближайшие три года, скорее всего, будет низкой, это усилит дефицита вакантных площадей. Однако, темпы роста этого дефицита, а так же показатель роста арендных ставок пока сложно точно спрогнозировать.

Инвестиции. Офисный сектор остается привлекательным для инвесторов, поскольку он наиболее понятен и прозрачен. За отчетный период инвестиционная активность в этом сегменте оценивалась как высокая, общая доля инвестиций сюда составила 2 млрд. долл. США или 40% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Аналитики ожидают дальнейшего роста стоимости российских активов, поскольку офисный сегмент остается все еще недооцененным, стоимость офисной недвижимости пока составляет 63% от докризисной.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий