Рынок жилой недвижимости Ташкента: рост продолжается

В октябре 2011 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 516 у.е./кв. м, что превышает соответствующий показатель сентября 2011 года (месяц к месяцу — м/м) на 4,0%, но меньше уровня октября 2010 года (год к году — г/г) на 2,8% (по нашим прогнозам от 15.10.2011 года, ожидалось 513 у.е./кв.м.)

По данным опросов риелторов, средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в октябре 2011 года сохранялась на уровне 4-5% (в августе-сентябре 2011 года этот показатель также был на уровне около 5%, в июле 2011 года — 7%) или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в октябре 2011 года примерно 493 у.е./кв. м (в сентябре 2011 года этот индекс составлял 471 долл./кв. м).

Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г. Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006 — 2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.


Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за октябрь 2010 – октябрь 2011 года, у.е./ кв. м


Средняя цена предложения в сегменте жилья экономкласса в октябре 2011 года составила 326 у.е./кв. м (в сентябре 2011 года было 319 у.е./кв. м), в сегменте жилья высокой ценовой категории – 982 у.е./кв. м (в сентябре 2011 года – 972 у.е./кв.м). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья экономкласса — ЭК) в октябре 2011 года составил 3,0 (на уровне сентября 2011 года).

Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается опережающий рост цен на квартиры низкой ценовой категории – 102,2% за октябрь 2011 года – по сравнению с увеличением цен на жилье ВЦК (101,0%). Вместе с тем в сегменте жилья высокой ценовой категории в октябре 2011 года средняя цена предложения неоднократно тестировала уровень 1000 у.е./ кв. м.

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в октябре 2011 года, составила 68 кв. м, средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) — около 35 тыс. у.е.

Более 57% всех предложений на рынке недвижимости в октябре 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв. м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв. м (17,9% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60 — 69 кв. м (14,5%), 50 — 59 кв. м (12,5%) и 40 — 49 кв. м (12,3%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце наблюдалось увеличение предложения квартир повышенной площади (от 100 кв. м и выше), что является свидетельством выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.

Квартиры площадью до 20 кв. м (0,6% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, которые в настоящее время приватизированы частными лицами. Даже в условиях растущего рынка наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. Квартиры площадью от 130 кв.м и выше занимают 1,4% рынка – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.

Минимальная общая площадь квартиры была зафиксирована в октябре 2011 года на уровне 15 кв. м, максимальная – 250 кв. м. Диапазон разброса площади увеличился — до 16,7 раза – по сравнению с сентябрем 2011 года (15,3 раза).

Более 62% рынка реализуемых квартир на жилом рынке Ташкента занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут четырех- и однокомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет 5,6% общего числа предложений. Однако доля этого сектора в октябре 2011 года заметно возросла (в сентябре т. г. этот показатель был 4%).

Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за октябрь 2001 года наблюдался у одно- и двухкомнатных квартир (рост соответственно на 104,6 и 104,5%% по сравнению с предыдущим месяцем), а наименьший – у трехкомнатных и многокомнатных (соответственно 103,7 и 103,6%%). Цены на двухкомнатные квартиры длительное время показывали динамику хуже рынка. Так, если уровни цен предложения кв. м однокомнатных и трехкомнатных квартир достигли уже в сентябре 2011 года соответствующих показателей начала текущего года, то аналогичные значения по двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам достигли уровня января т. г. лишь в октябре 2011 года (по многокомнатным квартирам этот показатель пока составляет 98,8% от уровня января т. г.)

Отстающий сектор стремится достичь среднерыночного уровня цен, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления. В настоящее время это отражается в секторе одно- и двухкомнатных квартир, так как они имеют меньшую стоимость по сравнению с многокомнатными и в связи с этим быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке.

Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за январь-октябрь 2011 года, у.е./кв. м.

 

 

Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте

1-комнат.

2-комнат.

3-комнат.

4-комнат.

5 и более комнат.
Январь 2011 года 509 508 512 508 501 Февраль 2011 года 505 496 507 496 493 Март 2011 года 499 479 499 478 482 Апрель 2011 года 486 468 495 470 478 Май 2011 года 479 446 482 444 450 Июнь 2011 года 489 463 489 468 459 Июль 2011 года 498 467 501 475 472 Август 2011 года 503 478 510 486 476 Сентябрь 2011 года 505 488 516 491 478 Октябрь 2011 года 528 510 535 511 495 Октябрь к сентябрю, в % 104,6 104,5 103,7 104,1 103,6


Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно выше СЦП других типов квартир (из-за их более высокой ликвидности), а многокомнатных за счет большей площади – при прочих равных условиях – минимальна, то в настоящее время на рынке происходит процесс выравнивания цен. При этом средняя цена кв. м по трехкомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в сектор трехкомнатных квартир попадает больше современного, отремонтированного или обставленного жилья.


График изменения СЦП квартир города Ташкента за январь-октябрь 2011 года, у.е./кв. м


В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18 — 1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.


Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных домах г. Ташкента за январь-октябрь 2011 года, у.е./кв. м

 

 

  СЦП жилья

СЦП кирпичн. жилья

СЦП панельн. жилья

Коэфф-т соответ.
Январь 2011 года 507 553 460 1,20 Февраль 2011 года 499 541 456 1,19 Март 2011 года 487 531 442 1,20 Апрель 2011 года 481 524 437 1,20 Май 2011 года 460 504 415 1,21 Июнь 2011 года 474 518 429 1,21 Июль 2011 года 483 524 441 1,19 Август 2011 года 491 531 450 1,18 Сентябрь 2011 года 496 535 456 1,17 Октябрь 2011 года 516 555 476 1,17 Октябрь к сентябрю 2011 года, в % 104,0 103,7 104,4 х


Однако из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижается. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье экономкласса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). Но в ближайшее время мы ожидаем более заметного роста цен на жилье, расположенное в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен.

СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в октябре 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 103,7% и достигла 555 у.е./кв. м.

График изменения СЦП квартир кирпичного фонда города Ташкента за январь-октябрь 2011 года, у.е./кв. м


В октябре 2011 года прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировали СЦП жилья, находящегося в типовых кирпичных 4- и 5-этажных зданиях, – 4,2%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир кирпичных домов спецплана (3,9%) и современной планировки (3,8%). Динамику хуже рынка показало жилье в кирпичных домах старой постройки (прирост 3,0% — из-за сравнительно низкого спроса на квартиры в 2- и 3-этажных зданиях) и монолитно-кирпичных домах (прирост 3,4% — из-за высокой стоимости квартир в таких домах).

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в октябре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 104,3% и достигла 476 у.е./кв. м. Ускоренное восстановление цен на жилье, находящееся в панельных и монолитных домах, объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье в кризисный и посткризисный периоды были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.

График изменения СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов города Ташкента за январь-октябрь 2011 года, у.е./кв. м


Цены сектора панельного и монолитного жилья г. Ташкента продемонстрировали в октябре 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.

Ранее мы отмечали, что в кризисный и посткризисный периоды происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а следовательно, и цены на панельное жилье заметно возросли. Как результат: в октябре 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах, панельных домах современной планировки и в 4- и 5-этажных зданиях превысили уровень января 2011 года, соответственно на 5,9; 5,3 и 3,4%. Наблюдается некоторое отставание в секторе жилья, расположенного в монолитно-бетонных зданиях (здесь СЦП не достигла значения января т. г. – 98,6%).

Нельзя не отметить и влияние на рынок недвижимости вступившего в действие 15 сентября 2011 года закона «О Перечне категорий лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области», а также Указ президента Республики Узбекистан от 22.09.2011 года № УП-4364 «О мерах по совершенствованию правил паспортной системы в городе Ташкенте и Ташкентской области». Согласно указу президента нашей страны были упразднены:

разрешительный порядок постоянной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики;

порядок временной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики, с введением порядка их учета по месту пребывания в городе Ташкенте и Ташкентской области;

специальные комиссии при хокимиятах города Ташкента и Ташкентской области по рассмотрению вопросов постоянной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих из других регионов республики.

Указанные законодательные акты явились драйвером наблюдаемого роста цен на жилье в столице: положительная динамика изменения цен наблюдается на рынке жилой недвижимости г. Ташкента седьмую неделю подряд.

Рубрика: Новостройки

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий