Рынок жилой недвижимости Ташкента: восстановление продолжается

После кризиса 2008 года на рынке недвижимости Ташкента наблюдалось перманентное снижение цен с некоторой волатильностью. В результате на рынке жилой недвижимости образовалось три «дна»: первое – в апреле–мае 2009 года (средняя цена предложения 540 долл./кв.м), второе – в июле 2010 года (СЦП 516 долл./кв.м.) и третье – в мае 2011 года (СЦП 460 долл./кв.м).

Начиная с июня 2011 года наблюдается восстановление цен на жилую недвижимость. В июне 2011 года рост средней цены предложения составил 103,0% (месяц/месяцу), в июле – 101,9%, в августе – 101,7%.

СЦП жилой недвижимости города Ташкента за август 2010 года и август 2011 года, долл./кв.м.

 Август 2010 годаИюль 2011 годаАвгуст 2011 года
СЦП, долл./кв.м 525 483 491 Июль 2011 г., в % 93,5 101,7 100,0

По данным опросов риелторов, средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в августе 2011 года сформировалась на уровне 5% (в июне 2011 года было 8%, в июле — 7%) или средняя реальная цена продажи недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в августе 2011 года примерно 466 долл./кв.м. Напомним, что в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир свидетельствует о нормализации положения на рынке недвижимости г. Ташкента и его стабилизации.

Средняя цена предложения в сегменте жилья экономкласса составила в августе 2011 года 311 ед./кв.м (в июле 2011 года было 307 долл./кв.м), в сегменте жилья высокой ценовой категории – 968 долл./кв.м (в июле 2011 года — 925 долл./кв.м). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья экономкласса) в августе 2011 года составил 3,1 (против 3,0 в июле 2011 года).

Свыше 63% всех предложений на рынке недвижимости в августе 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 60 до 70 кв.м (18,8% всего рынка). Это примерная площадь трехкомнатной квартиры типового проекта. Квартиры площадью до 20 кв.м (0,8% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, которые в настоящее время приватизированы частными лицами. Квартиры площадью от 130 кв.м и выше занимают 1,1% рынка – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.

Минимальная площадь была зафиксирована в августе 2011 года на уровне 13 кв.м, максимальная – 220 кв.м. Диапазон разброса площади очень велик – 16,9 раза.

Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за август 2010 – август 2011 года, долл./кв.м.

Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за август 2001 года наблюдался у двух- и четырехкомнатных квартир (рост соответственно на 102,4% и 102,3% по сравнению с предыдущим месяцем), а наименьший – у однокомнатных и многокомнатных (соответственно 101,0% и 100,8 %). По сравнению с прошлым месяцем лидеры и аутсайдеры поменялись местами, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления.

Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за январь-август 2011 года, долл./кв.м.

 Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте
1-комнат.2-комнат.3-комнат.4-комнат.5 и более комнат.
Январь 2011 года 509 508 512 508 501 Февраль 2011 года 505 496 507 496 493 Март 2011 года 499 479 499 478 482 Апрель 2011 года 486 468 495 470 478 Май 2011 года 479 446 482 444 450 Июнь 2011 года 489 463 489 468 459 Июль 2011 года 498 467 501 475 472 Август 2011 года 503 478 510 486 476 Август к июлю, в % 101,0 102,4 101,8 102,3 100,8

В результате анализа данных по предлагаемым ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18 — 1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.

Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных домах г. Ташкента за январь-август 2011 года, долл./кв.м.

   СЦП жильяСЦП кирпичн. жильяСЦП панельн. жильяКоэфф-т соответ.
Январь 2011 года 507 553 460 1,20 Февраль 2011 года 499 541 456 1,19 Март 2011 года 487 531 442 1,20 Апрель 2011 года 481 524 437 1,20 Май 2011 года 460 504 415 1,21 Июнь 2011 года 474 518 429 1,21 Июль 2011 года 483 524 441 1,19 Август 2011 года 491 531 450 1,18 Август к июлю 2011 года, в % 101,7 101,3 102,0 х

СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в августе 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,3 % и достигла 531 долл./кв.м. В августе 2011 года прирост выше среднего уровня продемонстрировали цены кв.м жилья, находящегося в типовых четырех- и пятиэтажных домах, построенных из кирпича, — 1,6%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир кирпичных домов спецплана (1,0%) и современной планировки (1,1%).

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в августе 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 102,0% и достигла 450 долл./кв.м. Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в августе 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в типовых 4-, 5- и 9-этажных панельных домах, выросла за прошедший месяц в среднем на 102%. Чуть отстал рост цен на квартиры в современных панельных домах и домах-монолитах (101,7%).

В посткризисный период происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир (большинство панельного и монолитного жилья относится именно к такой категории), что привело к увеличению спроса именно на эти типы жилья. Это в свою очередь вызвало ускоренный рост цен на квартиры в панельных домах. Как результат: в августе 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах и панельных домах современной планировки вплотную приблизились к уровню января 2011 года.