Рынок жилой недвижимости Ташкента встречает Новый год стабильным ростом цен.
Добавлено Янв 11, 2012 Комментарии 0
В декабре 2011 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 531 долл./кв.м., что превышает соответствующий показатель ноября 2011 года (месяц к месяцу — м/м) на 1,1%. Достигнутый уровень СЦП также больше соответствующего показателя декабря 2010 года (год к году — г/г) на 1,3%.
СЦП жилой недвижимости города Ташкента за декабрь 2010 года и ноябрь-декабрь 2011 года, долл./кв.м.
По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в декабре 2011 года сохранилась на уровне ноября 2011 года 3-4% (в октябре 2011 года этот показатель был на уровне около 4-5%, в июле 2011 года – около 7%) или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в декабре 2011 года примерно 515 долл./кв.м. (в ноябре 2011 года этот индекс составлял 510 долл./кв.м.)
Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006-2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.
Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за декабрь 2010 – декабрь 2011 года, долл./кв.м.
Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в декабре 2011 года составила 330 долл./кв.м. (в ноябре 2011 года было 329 долл./кв.м.), в сегменте жилья высокой ценовой категории СЦП превысила психологический уровень в 1000 у.е./кв.м. и достигла уровня 1011 долл./кв.м. (в ноябре 2011 года было 999 долл./кв.м.) Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса — ЭК) в декабре 2011 года составил 3,1 (на уровне ноября 2011 года).
Коэффициент расслоения СЦП жилья в городе Ташкенте за ноябрь-декабрь 2011 года
Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается опережающий рост цен на квартиры высокой ценовой категории – 101,2% за декабрь 2011 года – по сравнению с увеличением цен на жилье эконом-класса (100,3%). В прошлом месяце наблюдалась аналогичная картина, соответственно, 101,7 и 100,9%%.
Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в декабре 2011 года, составила 71 кв.м. против 68 кв.м. в ноябре 2011 года, средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) — около 37,7 тыс. долл. (в ноябре 2011 года было 35,7 тыс. долл.)
Почти 64% всех предложений на рынке недвижимости в декабре 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м. (21,4% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м. (17,7%), 50-59 кв.м. (13,8%) и 40-49 кв.м. (10,9%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце наблюдалась некоторая активизация продавцов квартир повышенной площади (от 100 кв.м. и выше) – 18,4% всего рынка, что является свидетельством дополнительного выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.
Квартиры площадью до 20 кв.м. (0,5% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, которые в настоящее время приватизированы частными лицами. Даже в условиях растущего рынка наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. Квартиры площадью от 130 кв.м. и выше в декабре 2011 года заняли довольно значительную долю рынка – около 2,9% – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.
Минимальная общая площадь жилья была зафиксирована в декабре 2011 года на уровне 12 кв.м., максимальная – 360 кв.м. Диапазон разброса площади жилья увеличился – до 30 раз (в октябре и ноябре 2011 года этот индикатор составлял соответственно 16,7 раза и 25 раз).
Почти 64% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет 3,3% общего числа предложений. Доля этого сектора в декабре 2011 года практически осталась на уровне прошедшего месяца (в ноябре 2011 года этот показатель был 3,5%).
Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за декабрь 2011 года наблюдался у двух- и пяти- и более комнатных квартир (рост соответственно на 101,4 и по 101,2%% по сравнению с уровнем предыдущего месяца), а наименьший – у однокомнатных (100,9%). Цены кв.м. на трех- и четырехкомнатные квартиры в декабре 2011 года показали положительную динамику на уровне среднерыночного значения (соответственно 101,1 и 101,0%%). Несмотря на это, уровни цен предложения кв.м. однокомнатных и трехкомнатных квартир достигли уже в сентябре 2011 года соответствующих показателей начала текущего года, аналогичные значения по двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам достигли уровня января 2011 года в октябре 2011 года. По многокомнатным квартирам этот показатель превысил уровень января 2011 года в ноябре 2011 года – на 100,8%.
Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за 2011 год, долл./кв.м.
В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.
Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных/монолитных домах г. Ташкента за 2011 год, долл./кв.м.
Однако, из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижался летом 2011 года и в последнее время он стабилизировался на уровне 1,17. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье эконом-класса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). В связи с этим, мы ожидали в ближайшее время более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен. В декабре 2011 года был зафиксирован ускоренный рост цен кв.м. жилья, расположенного в кирпичных домах, по сравнению с квартирами, находящимися в панельных домах (соответственно 101,4 и 100,8%%).
СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в декабре 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,4% и достигла 572 долл./кв.м.
В декабре 2011 года прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировали СЦП жилья, находящегося в типовых кирпичных 4- и 5-этажных зданиях и монолитно-кирпичных домах – по 1,8%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир в кирпичных домах спецплана (1,3%) и современной постройки (1,2%). Также относительное отставание от среднерыночного уровня показали цены на жилье в кирпичных домах старой постройки (прирост 1,1%): из-за сравнительно низкого спроса на квартиры в 2 и 3-этажных зданиях.
Изменение СЦП квартир в кирпичных домах в зависимости от типа дома в городе Ташкенте за 2011 год, долл./кв.м.
СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в декабре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 100,8% и достигла 488 долл./кв.м. С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем, рос и спрос на этот тип недвижимости. В декабре 2011 года темпы роста СЦП квартир, находящихся в панельных и монолитных домах, заметно снизились по сравнению с предыдущими месяцами. При этом СЦП квартир кирпичных домов в декабре 2011 года увеличилась по сравнению с прошедшим месяцем на 1,4% — или цена кв.м. в таких квартирах стремится достичь соответствующего показателя соответствия между стоимостью жилья, находящегося в кирпичных и панельных/монолитных домах.
Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в декабре 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.
Изменение СЦП квартир в панельных и монолитных домах в зависимости от типа дома в городе Ташкенте за 2011 год, долл./кв.м.
Выше среднерыночного прироста СЦП среди жилья, находящегося в панельных и монолитных домах, в декабре 2011 года отмечен прирост СЦП квартир в типовых 9-этажных панельных домах и панельных домах современной постройки (по 1,0%). Прирост в размере 0,6% по сравнению с прошедшим месяцем наблюдался по ценам предложения на квартиры, расположенные в типовых четырех- и пятиэтажных панельных домах.
Ранее мы отмечали, что в период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Как результат: в декабре 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах, панельных домах современной постройки и в 4-/5-этажных зданиях превысили уровень января 2011 года, соответственно, на 8,9; 8,1 и 6,1%. Наблюдается некоторое отставание в секторе жилья, расположенного в монолитно-бетонных зданиях (здесь СЦП достигла значения января 2011 года лишь в ноябре 2011 года).
Рубрика: Вторичное жилье
