Рынок жилой недвижимости Ташкента встречает Новый год стабильным ростом цен.

В декабре 2011 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 531 долл./кв.м., что превышает соответствующий показатель ноября 2011 года (месяц к месяцу — м/м) на 1,1%. Достигнутый уровень СЦП также больше соответствующего показателя декабря 2010 года (год к году — г/г) на 1,3%.

СЦП жилой недвижимости города Ташкента за декабрь 2010 года и ноябрь-декабрь 2011 года, долл./кв.м.

 Декабрь 2010 годаНоябрь  2011 годаДекабрь 2011 года
СЦП,  долл./кв.м. 524 525 531 Декабрь  2011г.,  в % 101,3 101,1 100,0

По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в декабре 2011 года сохранилась на уровне ноября 2011 года 3-4% (в октябре 2011 года этот показатель был на уровне около 4-5%, в июле 2011 года – около 7%) или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья — ИСЖ) составила в декабре 2011 года примерно 515 долл./кв.м. (в ноябре 2011 года этот индекс составлял 510 долл./кв.м.)

Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006-2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.

Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за декабрь 2010 – декабрь 2011 года, долл./кв.м.

Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в декабре 2011 года составила 330 долл./кв.м. (в ноябре 2011 года было 329 долл./кв.м.), в сегменте жилья высокой ценовой категории СЦП превысила психологический уровень в 1000 у.е./кв.м. и достигла уровня 1011 долл./кв.м. (в ноябре 2011 года было 999 долл./кв.м.) Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса — ЭК) в декабре 2011 года составил 3,1 (на уровне ноября 2011 года).

Коэффициент расслоения СЦП жилья в городе Ташкенте за ноябрь-декабрь 2011 года

Ноябрь       2011 годаДекабрь  2011 годаДекабрь 2011 г.  к ноябрю 2011 г., в %
СЦП жилья ВЦК,  долл./кв.м. 999 1011 101,2 СЦП жилья эконом-класса,  долл./кв.м. 329 330 100,3 Коэффициент расслоения 3,1 3,1 х

Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается опережающий рост цен на квартиры высокой ценовой категории – 101,2% за декабрь 2011 года – по сравнению с увеличением цен на жилье эконом-класса (100,3%). В прошлом месяце наблюдалась аналогичная картина, соответственно, 101,7 и 100,9%%.

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в декабре 2011 года, составила 71 кв.м. против 68 кв.м. в ноябре 2011 года, средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) — около 37,7 тыс. долл. (в ноябре 2011 года было 35,7 тыс. долл.)

Почти 64% всех предложений на рынке недвижимости в декабре 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м. (21,4% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м. (17,7%), 50-59 кв.м. (13,8%) и 40-49 кв.м. (10,9%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце наблюдалась некоторая активизация продавцов квартир повышенной площади (от 100 кв.м. и выше) – 18,4% всего рынка, что является свидетельством дополнительного выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.

Квартиры площадью до 20 кв.м. (0,5% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, которые в настоящее время приватизированы частными лицами. Даже в условиях растущего рынка наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. Квартиры площадью от 130 кв.м. и выше в декабре 2011 года заняли довольно значительную долю рынка – около 2,9% – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.

Минимальная общая площадь жилья была зафиксирована в декабре 2011 года на уровне 12 кв.м., максимальная – 360 кв.м. Диапазон разброса площади жилья увеличился – до 30 раз (в октябре и ноябре 2011 года этот индикатор составлял соответственно 16,7 раза и 25 раз).

Почти 64% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет 3,3% общего числа предложений. Доля этого сектора в декабре 2011 года практически осталась на уровне прошедшего месяца (в ноябре 2011 года этот показатель был 3,5%).

Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за декабрь 2011 года наблюдался у двух- и пяти- и более комнатных квартир (рост соответственно на 101,4 и по 101,2%% по сравнению с уровнем предыдущего месяца), а наименьший – у однокомнатных (100,9%). Цены кв.м. на трех- и четырехкомнатные квартиры в декабре 2011 года показали положительную динамику на уровне среднерыночного значения (соответственно 101,1 и 101,0%%). Несмотря на это, уровни цен предложения кв.м. однокомнатных и трехкомнатных квартир достигли уже в сентябре 2011 года соответствующих показателей начала текущего года, аналогичные значения по двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам достигли уровня января 2011 года в октябре 2011 года. По многокомнатным квартирам этот показатель превысил уровень января 2011 года в ноябре 2011 года – на 100,8%.

Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за 2011 год, долл./кв.м.

 Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте
1-комн.2-комн.3-комн.4-комн.5 и более комн.
Январь 2011 года 509 508 512 508 501 Февраль 2011 года 505 496 507 496 493 Март 2011 года 499 479 499 478 482 Апрель 2011 года 486 468 495 470 478 Май 2011 года 479 446 482 444 450 Июнь 2011 года 489 463 489 468 459 Июль 2011 года 498 467 501 475 472 Август 2011 года 503 478 510 486 476 Сентябрь 2011 года 505 488 516 491 478 Октябрь 2011 года 528 510 535 511 495 Ноябрь 2011 года 535 518 545 521 505 Декабрь 2011 года 540 525 551 526 511 Декабрь к ноябрю, в %% 100,9 101,4 101,1 101,0 101,2

В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.

Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных/монолитных домах г. Ташкента за 2011 год, долл./кв.м.

 СЦП жильяСЦП кирпичн. жильяСЦП панельн. жильяКоэфф-т соответ.
Январь 2011 года 507 553 460 1,20 Февраль 2011 года 499 541 456 1,19 Март 2011 года 487 531 442 1,20 Апрель 2011 года 481 524 437 1,20 Май 2011 года 460 504 415 1,21 Июнь 2011 года 474 518 429 1,21 Июль 2011 года 483 524 441 1,19 Август 2011 года 491 531 450 1,18 Сентябрь 2011 года 496 535 456 1,17 Октябрь 2011 года 516 555 476 1,17 Ноябрь 2011 года 525 564 484 1,17 Декабрь 2011 года 531 572 488 1,17 Декабрь к ноябрю 2011 года, в %% 101,1 101,4 100,8 х

Однако, из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижался летом 2011 года и в последнее время он стабилизировался на уровне 1,17. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье эконом-класса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). В связи с этим, мы ожидали в ближайшее время более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен. В декабре 2011 года был зафиксирован ускоренный рост цен кв.м. жилья, расположенного в кирпичных домах, по сравнению с квартирами, находящимися в панельных домах (соответственно 101,4 и 100,8%%).

СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в декабре 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,4% и достигла 572 долл./кв.м.

В декабре 2011 года прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировали СЦП жилья, находящегося в типовых кирпичных 4- и 5-этажных зданиях и монолитно-кирпичных домах – по 1,8%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир в кирпичных домах спецплана (1,3%) и современной постройки (1,2%). Также относительное отставание от среднерыночного уровня показали цены на жилье в кирпичных домах старой постройки (прирост 1,1%): из-за сравнительно низкого спроса на квартиры в 2 и 3-этажных зданиях.

Изменение СЦП квартир в кирпичных домах в зависимости от типа дома в городе Ташкенте за 2011 год, долл./кв.м.

 Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте
Старый кирпич и сталинкиТиповой кирпич (4/5-этажки)Кирпич-спецпланСоврем. кирпичСоврем. монолит-кирпич
Январь 2011 года 445 535 607 565 605 Февраль 2011 года 438 523 600 559 599 Март 2011 года 425 514 584 550 580 Апрель 2011 года 424 507 579 546 570 Май 2011 года 400 488 557 520 546 Июнь 2011 года 406 501 574 536 558 Июль 2011 года 416 508 572 546 565 Август 2011 года 422 516 578 552 573 Сентябрь 2011 года 426 520 582 556 579 Октябрь 2011 года 439 542 605 577 599 Ноябрь 2011 года 445 554 611 586 610 Декабрь 2011 года 450 564 619 593 621 Декабрь к ноябрю, в % 101,1 101,8 101,3 101,2 101,8

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в декабре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 100,8% и достигла 488 долл./кв.м. С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем, рос и спрос на этот тип недвижимости. В декабре 2011 года темпы роста СЦП квартир, находящихся в панельных и монолитных домах, заметно снизились по сравнению с предыдущими месяцами. При этом СЦП квартир кирпичных домов в декабре 2011 года увеличилась по сравнению с прошедшим месяцем на 1,4% — или цена кв.м. в таких квартирах стремится достичь соответствующего показателя соответствия между стоимостью жилья, находящегося в кирпичных и панельных/монолитных домах.

Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в декабре 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.

Изменение СЦП квартир в панельных и монолитных домах в зависимости от типа дома в городе Ташкенте за 2011 год, долл./кв.м.

 Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте
Типовая панель  (4/5-этажки)Типовая  панель     (9-этажки)Современ-ная панельМонолит
Январь 2011 года 442 460 470 438 Февраль 2011 года 438 452 463 423 Март 2011 года 424 443 455 412 Апрель 2011 года 419 438 449 400 Май 2011 года 398 420 435 381 Июнь 2011 года 411 439 450 392 Июль 2011 года 422 450 461 404 Август 2011 года 431 459 468 411 Сентябрь 2011 года 437 465 475 416 Октябрь 2011 года 457 487 495 432 Ноябрь 2011 года 466 496 503 439 Декабрь 2011 года 469 501 508 442 Декабрь к ноябрю, в %% 100,6 101,0 101,0 100,7

Выше среднерыночного прироста СЦП среди жилья, находящегося в панельных и монолитных домах, в декабре 2011 года отмечен прирост СЦП квартир в типовых 9-этажных панельных домах и панельных домах современной постройки (по 1,0%). Прирост в размере 0,6% по сравнению с прошедшим месяцем наблюдался по ценам предложения на квартиры, расположенные в типовых четырех- и пятиэтажных панельных домах.

Ранее мы отмечали, что в период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Как результат: в декабре 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах, панельных домах современной постройки и в 4-/5-этажных зданиях превысили уровень января 2011 года, соответственно, на 8,9; 8,1 и 6,1%. Наблюдается некоторое отставание в секторе жилья, расположенного в монолитно-бетонных зданиях (здесь СЦП достигла значения января 2011 года лишь в ноябре 2011 года).

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий