Сдать квартиру в Москве можно намного выгоднее, чем обычно

Игорь Индриксонс специально для IRN.RU

Бытует мнение, что квартира в Москве, если сдавать ее в аренду, приносит неплохой доход. Это, к сожалению, не совсем так, более того, сдаваемые в аренду квартиры в столице часто приносят хозяевам копейки. Доходность арендных квартир находится примерно на уровне 4-6% от ее стоимости в рублях. Ситуация в России, в частности в Москве, просто парадоксальная – доходность от недвижимости в два-три раза меньше, чем ставки по застрахованным депозитам! На мировых рынках такая ситуация практически нигде не встречается.

Причин такой низкой доходности несколько, но основная – незнание механизмов и схем, которыми пользуются в других странах и которые позволяют увеличить доход от арендной недвижимости. С ПИФами уже «наигрались», депозиты невыгодны из-за трудностей с налогообложением, и россиянам попросту больше некуда вкладывать деньги. Но доход от аренды не покрывает убытки от инфляции даже в среднесрочной перспективе.

Казалось бы, если даже московские квартиры имеют такую низкую доходность, учитывая огромные цены на недвижимость в Москве, можно ли вообще именно зарабатывать в этом сегменте, а не играть в догонялки с инфляцией? Возможность увеличить доходность от квартиры в Москве есть, и даже очень неплохая. Доходность можно увеличить на 400%, а может, даже больше.

Велосипед изобретать не нужно. Схемы, о которых речь пойдет ниже, используются во всем мире повсеместно. Кстати, эти схемы пришли в Россию еще в начале 90-х. Речь пойдет о сервисных квартирах.


Что такое сервисные квартиры
Особенность сервисных квартир в том, что они сдаются посуточно. У большинства россиян и в особенности москвичей существует представление, что для того, чтобы сдавать квартиру посуточно, нужно стоять с картонкой в метро или на вокзале, а основные клиенты – молодые, и не очень, люди, которым нужна квартира на ночь.

За рубежом дело обстоит куда серьезнее, там это бизнес с миллиардными оборотами. Заполняемость сервисных квартир зачастую больше, чем в отелях.


Преимущества посуточной аренды
Основным конкурентом сервисных квартир являются отели, что вполне очевидно. Цена проживания и там, и там почти одинаковая. В первую очередь, люди предпочитают квартиры ввиду их большей площади, нежели у номеров в отеле, а также в квартире люди чувствуют большую свободу, чем в том же номере. Выражается это в том, что на кухнях в квартирах, например, есть возможность готовить самостоятельно. Как показывает практика, для многих это оказывается важно.

Вообще гостиница – это машина по вытягиванию денег из постояльцев. Интернет — $20 в сутки, постирать носки – 500 руб., в мини-баре – банка колы стоит $5. Есть даже мини-бары, которые автоматически зачисляют на счет некоторую сумму, если взять оттуда напиток.

Поэтому, проживая в отдельной квартире, человек чувствует себя свободнее – сам решает где купить, что купить, где поесть, может сам постирать, погладить и т.д. Особенно ценятся такие возможности семьями. Например, семье из 3-4 человек гораздо комфортнее в двухкомнатной квартире, нежели они будут толпиться в гостиничном номере. Кстати, еще не все гостиницы пустят четверых в один номер. Значит, нужно снимать два номера, бюджет поездки соответственно вырастает.

Стоимость проживания в квартире и отеле примерно одинаковая. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве 5000 руб. за сутки, если брать квартиры в пределах Третьего транспортного кольца.

Возьмем для примера двухкомнатную квартиру на Арбате, она будет приносить владельцу где-то 6500 рублей в сутки. Минимальная заполняемость такой квартиры при посуточной аренде 20 дней в месяц. Таким образом, она может приносить до 130 000 руб. в месяц, если сдавать ее посуточно, и примерно 55 000 руб., если помесячно. А заполняемость может быть и выше.

Но арендные платежи – не единственный источник дохода для сервисной квартиры. Постояльцам также можно предлагать дополнительные услуги. Можно и даже нужно предлагать трансфер из аэропорта, необязательно даже использовать для этого собственную машину, можно привлечь подрядчика и просто учитывать свой интерес при расчетах с клиентом. Услуги могут быть различными, все зависит от возможностей и желания владельца.

Надо отметить, что использование квартиры для аренды посуточно требует и немного больших затрат. Такую квартиру нужно убирать как минимум раз в двое суток. Но даже с вычетом дополнительных расходов доходность при посуточной аренде гораздо выше, чем при помесячной.


Как происходит на практике
К сожалению, специализирующихся управляющих компаний, которым собственник мог бы передать свою квартиру, в Москве нет, и сдавать квартиру он должен самостоятельно. Есть, правда, крупные компании, которые занимаются таким бизнесом. Они просто снимают у собственника его квартиру на три года, а сами уже начинают сдавать ее посуточно. А компаний, которые бы сдавали вашу квартиру в аренду посуточно и при этом брали бы 15% комиссии, в России пока нет. Поэтому,  если собственник хочет зарабатывать хорошие деньги на своей квартире, он должен сдавать ее сам.


Как сдать квартиру посуточно
Для начала стоит уточнить основные административные вопросы. Человек, который сдает квартиру посуточно, регистрируется в налоговых органах как индивидуальный предприниматель, одновременно происходит постановка на налоговый учет. Таким образом, отпадает необходимость регистрировать договор с каждым новым постояльцем в налоговой. Естественно, вы должны заключить с постояльцем контракт, но так как в России официальный язык документов – русский, договор не нужно переводить и заверять перевод нотариально. Единственное, рекомендуется подготовить «болванку» договора на двух языках для упрощения взаимоотношений с клиентами.

Очень важно, чтобы квартира была в хорошем состоянии на уровне номеров в отеле, т.е. должен быть евроремонт. Далее собственнику необходимо создать собственный сайт для квартиры, на котором будет доступен календарь бронирования. Сайт нужен для того, чтобы человек, который будет искать квартиры в Москве посуточно, мог найти ее в поисковиках и забронировать.

Также владельцу нужно подключиться к международным системам бронирования (или, как сейчас стало модно говорить, — букирования) таких квартир. Вот тут-то и возникает самая большая проблема для российских собственников, а если точнее, то этот метод – вообще белое пятно для российского бизнеса.

А ведь сложного в этом ничего нет. Кстати, по такой системе как раз работают компании, которые арендуют квартиру на год, а потом сдают ее посуточно через системы бронирования. Особенно выгодно привлечь клиентский поток из иностранцев, для которых снимать квартиры посуточно в порядке вещей.

Как до этих иностранцев добраться, не имея контрактов с крупными международными компаниями? С первого взгляда может показаться, что систем бронирования огромное количество, и уйдет много времени, чтобы разобраться в них. На самом деле, крупных систем бронирования немного – всего несколько сайтов. Когда-то действительно таких сайтов было много, но с течением времени и развитием этого рынка выделились самые крупные игроки, через которых можно предлагать квартиры и другие виды жилья в аренду.


О системах онлайн-бронирования
Tripadvisor.com – глобальный сайт, предназначенный для бронирования отелей, квартир и курортной недвижимости. Существует русскоязычная версия этого сайта, а также приложения для IPhone и Android-телефонов, с помощью которых пользователь через свой телефон может выбрать и забронировать жилье практически в любом крупном городе мира.

Booking.com – еще один крупный международный сайт, через который можно забронировать отели, квартиры, хостелы и другие виды недвижимости. Также существует русская версия этого сайта. Принципиальных отличий от Tripadvisor нет.

Следующие сайты не очень известны в России, но весьма популярны за рубежом: Homeaway.com и его европейские аналоги — Holidayrentals.co.uk и Holidayletting.com.

Эта группа сайтов специализируется на недвижимости, а также на сервисных квартирах. Сайт Homeaway.com хорош тем, что размещенное там объявление попадает на 19 дочерних сайтов Homeaway, каждый из которых локализован для конкретной страны.

Существуют также подобные сайты и в России. CIAN.ru и Slando.ru являются многофункциональными сайтами и предоставляют пользователям возможность наряду с размещением объявлений о продаже и аренде недвижимости, а также о продаже других ценностей, разместить объявление и о квартире, которая сдается посуточно.

Здесь нужно сделать небольшую ремарку. Важно не просто попасть на эти сайты – разместить там объявление. Важнее – рейтинг квартиры на сайте. Для иностранцев очень важен рейтинг. За рубежом жизнь вообще зачастую крутится вокруг рейтингов – кредитная история, рейтинги отелей, рейтинги городов, больших компаний и т.д. Как получить и повысить свой рейтинг – у каждого клиента запрашивать отзыв о квартире на том сайте, через который он бронировал квартиру. Как правило, такие сайты имеют рейтинговые системы, и человек сможет оценить качество услуг, владельцу нужно лишь напомнить клиенту об этом. Так постепенно ваш рейтинг будет расти, при условии, конечно, что вы будете следить за состоянием и внешним видом квартиры и предпринимать все меры, чтобы постоялец чувствовал себя максимально комфортно.

С возрастанием рейтинга будет расти число желающих арендовать квартиру. Есть немало примеров квартир или комнат в мини-отелях, которые «расписаны» на полгода или год вперед.


Системы оплаты
Почти все расчеты на таких сайтах производятся в безналичной форме, проще говоря, с помощью пластиковых карт. Как производить расчеты с клиентом, размещая объявление на таких сайтах? На всех перечисленных ниже сайтах и в других более-менее крупных системах бронирования уже существует своя система безналичной оплаты. Клиент оплачивает бронь с помощью кредитной карты, деньги поступают на счет компании, владеющей сайтом, а уже со счета этой компании деньги переводятся на счет владельца конкретных апартаментов или отеля.

Если владелец планирует сдавать квартиру через собственный сайт, а на сайте системы бронирования размещать только ссылку на него, то в этом случае есть два достаточно простых способа проведения безналичных расчетов с клиентами. В первую очередь, при регистрации в налоговом органе индивидуального предпринимателя необходимо открыть счет в банке, где в свою очередь завести собственный терминал для безналичных расчетов через сайт. Раньше для такого способа нужно было иметь еще и кассовый аппарат, чтобы проводить через него каждую транзакцию.

Сейчас есть такой сервис, как робокасса. Это, собственно, и есть второй способ. Зарегистрировавшись в этой системе, индивидуальному предпринимателю не нужно иметь кассу и собственный терминал. Если предприниматель зарегистрирован в этой системе и у него открыт в ней счет, то он может просто разместить на своем сайте ссылку на сервис робокассы, пройдя по которой клиент может оплатить депозит для бронирования квартиры через эту систему, а предприниматель потом может оперировать переведенными средствами как и на обычном банковском счете, в том числе вернуть деньги клиенту в случае отказа от проживания. Сервис берет за это комиссию, но, с другой стороны, отпадает необходимость иметь свой терминал и кассу.


Правильно составить описание квартиры
В заключение хотелось бы подчеркнуть важность размещения объявлений на подобных сайтах. Это критично, если собственник хочет, чтобы его квартира давала высокий доход, а не 4%. Не стоит жалеть денег на красивые фото квартиры – ни в коем случае не фотошоп, а качественные, в высоком разрешении, фото. Составить подробное описание квартиры, включив в него такие пункты, как трансфер и интернет. Организовать трансфер для клиентов необходимо, чтобы поисковая система на сайте бронирования не игнорировала квартиру, если клиент использует фильтр для поиска – искать только квартиры с трансфером.

Еще одним важным критерием квартиры является наличие интернета: многие люди приезжают по работе и на долгое время, интернет им просто необходим. Сейчас, в общем-то, интернет уже во всех квартирах, но указать его наличие в описании нужно обязательно.

Все действия достаточно просты, и все зависит от желания собственника увеличить прибыльность своей недвижимости, а сейчас, когда схема сдачи квартиры через системы онлайн-бронирования мало используется, у него, как говорится, все козыри на руках.

Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель Indriksons.ru. Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий