Семь параметров идеального офиса

Любой арендатор должен пойти на компромисс, по одному, а иногда и по нескольким параметрам своего запроса в угоду других более существенных аспектов.

Каждый арендатор представляет себе идеальный офис для работы по-своему. Этот офис, как правило, должен быть в определенном месте, стоить определенных денег, иметь определенную планировку и т.д. Но в жизни именно таких офисов не бывает, любой клиент должен пойти на компромисс, по одному, а иногда и по нескольким параметрам своего запроса в угоду других более существенных параметров, считает руководитель офисного отдела ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Рябичев.

Единственный вариант, когда человек может получить именно то, что он хочет — аренда офиса в состоянии «под отделку». В таком случае клиент сам выбирает планировку, цвет стен, покрытие полов и т.д., но все равно остается два немаловажных параметра — это цена и местоположение. Если с местоположением мы ничего не можем сделать, то по цене на этапе строительства многие собственники готовы сделать существенные скидки за большой метраж от 1000 кв.м. К примеру, офисы в БЦ класса А внутри Садового кольца в новых или строящихся зданиях в состоянии "под отделку" будут стоить от 500 до 800 долларов за кв.м, а такие же по качеству помещения, но уже с ремонтом обойдутся на 200-400 долларов дороже.

Как показывает практика, арендаторов могут не устраивать следующие параметры в рассматриваемых офисных помещениях:


Цена
Здесь все достаточно банально, либо собственник пойдет на уступки, либо нет. Арендатор может попросить дополнительную скидку при внесении каких либо улучшений, например, при установке кондиционеров, но в целом торг обосновывается наличием аналогичных объектов или значительным метражом, который берет арендатор.


Планировка
Существует вариант переделки открытой планировки в кабинетную путем возведения перегородок и обратно путем их сноса. Здесь встает вопрос согласования этих переделок и предоставление каникул на их проведение. Как правило, если арендатор берет помещения на срок более года арендодатель готов ему разрешить перепланировку и предоставить каникулы на время проведения работ, что касается согласований, то некоторые собственники готовы и на это, но большинство возложит этот процесс на плечи арендатора.


Метраж
Часто арендаторы смотрят помещения чуть больше или чуть меньше требуемого метража. Самый плохой вариант, если арендатор не может разместить всех своих сотрудников в предлагаемом блоке, например, в силу не очень удачной планировки. В таком случае арендатору можно посоветовать взять дополнительный блок рядом или на другом этаже. Если метраж предлагаемого помещения, наоборот, слишком большой, собственник может разделить блок на несколько частей, если это технически возможно. Данное предложение конечно не приветствуется, но если помещение быстро не сдается, то собственники идут на это.


Отсутствие санузлов в блоке
Многие арендаторы хотят иметь свой собственный туалет в блоке, а некоторые руководители желают располагать личной уборной в кабинете. Если в данном блоке такие условия не предоставляются, то это решаемо — современные инженерные системы позволяют организовать санузел на большой удаленности от основных водных стояков. Тут все зависит от того, готов ли арендатор к дополнительным расходам.


Удаленность от метро
К сожалению, «передвинуть» БЦ ближе к метро невозможно, но существуют альтернативные решения — организация "шатл-басов", которые будут возить сотрудников и клиентов арендатора в течении всего дня, при этом это не так дорого, как может показаться на первый взгляд.


Комиссия консультанта
Многие арендаторы либо не хотят платить консультантам изначально, либо после окончательных расчетов затрат на переезд понимают, что вышли из бюджета и ищут возможности сэкономить. Консультанты могут полностью или частично переложить затраты на свое вознаграждение на собственника.

Если до кризиса платили все арендаторы и вопрос был только в размере вознаграждения, то сейчас многие считают, что это должен делать собственник. Самые продвинутые арендаторы понимают, что любой собственник закладывает вознаграждение консультанту в цену своего помещения, т.е. фактически это вознаграждение выплачивает арендатор, только в рассрочку, но при этом консультанты представляют интересы собственника.

Сегодня, как правило, оплачивают услуги консультантов собственники, но по мере уменьшения вакантности доля арендаторов, которые готовы платить комиссию возрастает, а доля собственников уменьшаться, потому что собственнику, к которому стоит очередь из арендаторов, консультант может мало что предложить.


Договор аренды
Существует широкий ряд различных моментов, которые могут не устраивать арендаторов в договоре аренды, но основными являются срок договора и размер депозита. Что касается срока действия договора, то, если нет технических проблем с регистрацией договора, собственник, как правило, готов подписывать долгосрочный контракт, обговорив предварительно ежегодную индексацию (на сегодняшний день средняя индексация составляет от 7 до 15%). Если существуют проблемы с регистрацией договора в связи с несогласованной планировкой, то расходы по ее согласованию могут возложить на арендатора.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий