Спальня в офисе, инфраструктура – во дворе

Слово «апартаменты», как объясняла это Большая советская энциклопедия, в русском языке часто употребляется в шутливом или ироническом смысле. Впрочем, с подобной игривостью покончено: за последние два десятилетия шутки и ирония стали едва ли уместными. Тем более что появился даже особый формат недвижимости, который именно так и называется – апартаменты.

Чем он отличается от обычных квартир (особенно если учесть, что по-французски appartement означает как раз квартиру)? Разобраться в этом поможет генеральный директор агентства элитной недвижимости Bonton Realty Екатерина Симонова.

Чтобы звучало дороже

В обиходе понятие «апартаменты» все еще довольно размыто. Кто-то подразумевает под этим шикарные дорогие квартиры, кто-то – бескрайние гостиничные номера. Некоторые продавцы недвижимости могут в объявлении назвать квартиру «апартаментами», считая, что так звучит «дороже». Профессиональные же игроки рынка (риелторы, застройщики) под апартаментами подразумевают нежилые помещения, которые приобретаются в собственность и могут использоваться для проживания без регистрации.

Как и многое другое, этот формат недвижимости пришел к нам с Запада, где под апартаментами подразумевается квартира гостиничного типа с возможностью аренды на короткий или длительный срок.

В Москве сегодня также присутствует жилье подобного формата, предлагаемое в аренду. Это апарт-отели (или апартамент-отели) – гостиницы с номерами наподобие квартир с выделенной кухней.

А еще есть кондо-отели (кондоминиум-отели) – разновидность апарт-отеля, в котором квадратные метры продаются в собственность как физическим, так и юридическим лицам. К этому прилагаются сервисное обслуживание и возможность вторичной сдачи в аренду по типу гостиничных номеров. Все обязательства по содержанию недвижимости и поиску жильцов в этом случае берет на себя управляющая компания.

В России апартаменты представляют собой помещения в нежилых зданиях – как правило, в многофункциональных комплексах. Главное отличие от обычных квартир состоит в том, что это квартиры с особым юридическим статусом – без возможности «прописки». То есть это недвижимость, приобретаемая в собственность и используемая для проживания, однако расположена она в здании, имеющем статус «нежилого», что не дает жильцам права оформить постоянную регистрацию.

Такой вид недвижимости занимает пока сравнительно небольшую нишу на нашем рынке. С юридической точки зрения апартаменты предназначены для временного проживания (т. к. помещение нежилое), но фактически можно жить сколь угодно долго (или сдавать кому-либо). По классам жилья апартаменты можно разделить на элитные, бизнес- и экономкласс.

Плюс на минус

Из «минусов» покупки апартаментов стоит упомянуть прежде всего такой: на данный вид недвижимости пока практически невозможно получить ипотечный кредит. Соответственно кредит в банке удастся получить только под залог уже имеющихся квадратных метров.

На покупателей апартаментов не распространяется право получить налоговый вычет, которое действует для покупателей жилых помещений.

Ряд сложностей вытекает из отсутствия возможности «прописаться»: без постоянной регистрации трудно пользоваться услугами районной поликлиники, детского сада и т. п.

Однако большинство жилых комплексов, предлагающих к продаже апартаменты, относятся к классам бизнес и премиум, а для их покупателей это, как правило, второе или третье жилье в собственности, а потому перечисленные минусы их не смущают. Тем более что плюсы перевешивают. И главный из них состоит в том, что это чаще всего жилье очень хорошего качества, да еще с комплексом предоставляемых услуг.

Нет чеканной формулировки

Согласно части 2 ст. 15 ЖК РФ жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам, нормам, иным требованиям законодательства).

А в части 1 ст. 16 ЖК РФ сказано, что к жилым помещениям относятся:
– жилой дом, часть жилого дома;
– квартира, часть квартиры;
– комната.

Наше нынешнее законодательство пока не дает четкого и «канонического» определения, что же является нежилым помещением. Тем не менее во многих нормативных актах содержатся формулировки и определения, которые проливают на это свет.

ГК РФ содержит, например, положения о праве собственности на жилое помещение, а также допускает перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). О возможности перевода жилого помещения в нежилое и наоборот говорится также в статьях 22–23 ЖК РФ. Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с изменениями от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 этого закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества (недвижимости).

При заключении сделки покупатель получает право собственности на нежилое помещение.

Временно, но очень долго

Поговорим о юридических тонкостях.

Определение термина «апартаменты» содержится в приказе Федерального агентства по туризму от 21.07.2005 № 86 «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» (зарегистрировано в Минюсте РФ 09.09.2005 № 6991).

Ст. 2.1. гласит: «Апартамент – номер площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел и кухонное оборудование».

Определение термина «апартамент» содержится также в постановлении Госстандарта РФ от 26.09.2001 № 82 «О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию». «Апартамент – номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование. Относится к номерам высшей категории».

При этом средства размещения, согласно определению, содержащемуся в приказе Ростуризма № 86, – это помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов.

Таким образом, целевое назначение апартаментов – не постоянное, а временное проживание. То есть жить в таких помещениях можно сколько угодно, а вот зарегистрироваться – нет. Именно в этом смысле понятие «апартаменты» используется риелторами и застройщиками.

В многофункциональных элитных комплексах владельцам апартаментов предлагается room-service, консьерж-служба и т. п. – полный спектр услуг на уровне пятизвездочного отеля.

Напомним: при заключении договора в документах будет записано, что покупатель становится собственником нежилого помещения.

Отсутствие четкого правового статуса недвижимости не должно настораживать покупателей. В Гражданском кодексе РФ сказано, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе – отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

То есть ограничений в распоряжении недвижимым имуществом у собственника нежилого помещения нет. Он сможет в дальнейшем распоряжаться такой собственностью – продать, обменять, завещать.


Почему их выгодно строить

Чем отличается возведение комплексов с апартаментами от строительства обычных жилых зданий?

Проект жилого комплекса разрабатывается на основе ряда нормативных актов – это прежде всего Градостроительный кодекс, строительные нормы и правила (СНиПы), документы территориального планирования и т. д. Согласно этим документам при застройке территории нужно учитывать обеспеченность будущих жителей объектами социальной инфраструктуры: школами, детскими садами, спортивными сооружениями.

Чтобы согласовать строительство жилого дома, учитываются план застройки территории и обеспеченность жителей объектами инфраструктуры. Например, в соответствии с территориальными строительными нормами Московской области (ТСН ППС-99 МО) на каждую тысячу жителей проектируемого жилого комплекса необходимо 35–40 мест в детских дошкольных учреждениях и 135–140 мест в школах, 10–12 мест в специализированных внешкольных учреждениях (музыкальных, художественных и т. п.).

Застройщик же нежилых объектов не обязан пользоваться нормативами, разработанными для жилых помещений. Например, он может не учитывать в проекте строительство детских площадок. Если идет строительство (реконструкция) нежилых помещений, то для них не применяются, например, требования по числу мест в садиках или школах.

При получении разрешения на использование земельного участка, прохождении экспертизы и заключении инвестконтракта, если указано, что в будущем построенное здание будет нежилым, эти согласования проходят по упрощенной схеме. Следовательно, у застройщика меньше затрат на подготовку, ниже стоимость проекта, выше прибыль и окупаемость.

В частности, это одна из причин, по которой застройщик может решить строить апартаменты.

В рублях и долларах

Стоимость коммунальных услуг (водоснабжение, отопление и т. д.) рассчитывается исходя из установленных тарифов. В случае с апартаментами (нежилыми помещениями) эти расходы несколько выше по сравнению с расходами, которые несут собственники жилых помещений. Например, постановлением Региональной энергетической комиссии г. Москвы от 26.11.2010 № 219 с 1.01.2011 утверждены следующие тарифы на услуги холодного водоснабжения и водоотведения. Для населения соответственно 23,31 и 16,65 рубля за кубометр, для владельцев нежилых зданий, строений, а также для нежилых помещений в многоквартирных домах – 26,1 и 18,45 рубля соответственно.

Что касается стоимости квадратных метров, то в небоскребах «Москва-Сити» она начинается от $10 000–11 000 за кв. метр. В «Резиденции «Знаменка», расположенной в двух минутах от Кремля, – от $16 450 за метр.

Стоимость лофт-апартаментов бизнес-класса начинается от $5272 за «квадрат».

В элитных комплексах покупателей в первую очередь интересуют статусная площадь и видовые характеристики квартиры. В комплексах бизнес-класса, например «The Loft», особым спросом пользуются два типа площадей – либо небольшие (30–40 кв. метров), либо от 100 кв. метров.


Небоскреб – это престижно

Выход элитных апартаментов на московский рынок был связан с возведением «Москва-Сити». То есть впервые они появились в связи с созданием этого многофункционального комплекса, реализующего концепцию «город в городе» и сочетающего на единой территории застройки офисы, жилые площади и развитую инфраструктуру. Благодаря этому здесь можно жить и работать, не покидая территории комплекса.

Сегодня рынок предлагает к продаже апартаменты в башнях «Империя», «Федерация» и «Город Столиц». МФК «Легенда Цветного» изначально был заявлен как офисный комплекс с апартаментами, однако затем, в ноябре 2010 года, застройщик получил разрешение городских властей оформлять предлагаемые к продаже жилые площади как квартиры.

Все эти комплексы относятся к классу премиум и в первую очередь говорят о высоком социальном статусе своего владельца. К слову сказать, не так давно было объявлено, что МФК «Город Столиц», который входит в ММДЦ «Москва-Сити», стал единственным российским небоскребом, отмеченным по итогам 2010 года международной премией Emporis Skyscraper Award.

Несомненным преимуществом апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» является то, что их владельцы получают круглосуточный сервис на уровне пятизвездочного отеля. Жильцам предоставляется room-service, который, помимо ежедневной уборки помещений и смены белья, может включать доставку и отправку корреспонденции, заказ такси, еды, билетов в театр, авиабилетов, бронирование столиков в ресторане, услуги личного шофера или переводчика и многое другое. Владельцы апартаментов получают также возможность жить в непосредственной близости от места работы, не тратя время на поездки. К тому же рядом (а зачастую внутри комплекса) будут расположены различные торговые и развлекательные объекты.

К элитным апартаментам относится, например, уже упоминавшаяся «Резиденция «Знаменка», представляющая собой комплекс реконструируемых особняков с видом на Никитские ворота, гостиницу «Москва».


Лофт московского розлива

Апартаменты бизнес-класса могут располагаться не только в многофункциональных комплексах, построенных «с нуля», но и в реконструированных зданиях. К примеру, в рамках вывода производств из Центра столицы стали освобождаться обширные участки со строениями промышленного назначения. Поскольку на новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца власти города наложили ограничения, девелоперы обратились к реконструкции зданий бывших заводов с обустройством в них лофт-апартаментов.

В переводе «loft» означает «чердак», «голубятня», «галерея». Мода на лофты пришла опять же с Запада, где самым ярым их поклонником был Энди Уорхол – культовая персона в истории поп-арт-движения и современного искусства в целом.

Все началось с того, что художники, дизайнеры и прочая богемная тусовка облюбовали для собственного проживания здания заброшенных складов, заводов и фабрик – в основном по экономическим соображениям. Здесь они жили, а заодно обустраивали свои мастерские, организовывали выставки, галереи и проводили вечеринки.

Со временем интерес к этому необычному формату жилья стали проявлять преуспевающие бизнесмены, что подогрело цены на него. Сейчас классический лофт является одним из самых дорогих видов жилья на Западе не только из-за его многочисленных преимуществ, но и потому, что старых промышленных зданий становится все меньше, а спрос на них высок.

В Москве классические лофт-апартаменты располагаются в бывших индустриальных зданиях, однако такие проекты на столичном рынке можно пересчитать по пальцам. Это «The Loft» (именно здесь сейчас сосредоточен основной объем предложений) и «Даниловская мануфактура». Среди особенностей российских лофтов стоит отметить наличие небольших площадей – начиная от 30 кв. метров.

Кроме того, на рынке есть несколько проектов, предлагающих апартаменты, стилизованные под лофты, – это Manhattan house и ЖК «Николаевский».

Цены довольно демократичные – к примеру, стоимость кв. метра в ЖК «The Loft» начинается от 152,9 тыс. рублей.

Кстати, совсем скоро в комплексе «The Loft», где в прошлом располагалась фабрика кожевенных изделий, откроется шоу-рум. И каждый желающий сможет примерить на себя жизнь в лофт-пространстве – прикоснуться к шершавой поверхности старого кирпича, ощутить запах дорогой кожи дивана и насладиться мягким светом, заполняющим пространство апартаментов.

Для тех, кто экономит

Теперь об апартаментах экономкласса. В качестве примеров можно назвать уже полностью реализованный ЖК на Ярославском шоссе, 122-124 от застройщика ГК «ПИК» и «Первый Деловой Дом» на Братиславской улице. Стоимость «квадрата» в подобных проектах, как правило, на 10-15% ниже, чем в квартирах аналогичного класса. Однако, заметим, пока апартаменты экономкласса не получили широкого распространения в Москве. Вероятно, это связано с тем, что покупатели, подбирающие себе недорогое жилье, в большей степени заинтересованы в регистрации.

Будут вам апартаменты!

В целом можно сказать, что такой формат недвижимости, как апартаменты, интересует прежде всего покупателей, уже имеющих в собст-венности квартиру и (или) загородный дом. Апартаменты в небоскребах, конечно, открывают неповторимые панорамы Москвы, а наличие офисов и широкой рекреационно-развлекательной инфраструктуры дает возможность не тратить время в бесконечных пробках.

Концептуальные проекты лофт-апартаментов рассчитаны главным образом на людей, интересующихся искусством, архитектурой, дизайном, музыкой – словом, творчеством во всех его проявлениях. Цены здесь более демократичны, что в сочетании с принципиально новым подходом к жилому пространству привлекает покупателей, несмотря на отсутствие пресловутой «прописки».

В среднесрочной перспективе стоит ожидать увеличения числа проектов, предлагающих апартаменты. Это в первую очередь связано с политикой столичных властей, направленной на увеличение жилых площадей в пределах ТТК за счет сокращения офисных. Так, в начале лета заместитель мэра и глава строительного комплекса Москвы Марат Хуснуллин заявил, что офисный проект «Хрустальные башни» неподалеку от метро «Улица 1905 года» поменяет свое функциональное назначение на апартаменты. Как сообщалось ранее, окончание строительства комплекса было намечено на четвертый квартал 2014-го.

Кроме того, объявленный властями курс на вывод промышленности за пределы Центра в сочетании с запретом на новое строительство также может привести к увеличению числа комплексов с апартаментами.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий