Спрос и ставки растут в экономически благополучных странах

Улучшение экономического положения во многих зарубежных странах не замедлило сказаться и на рынке коммерческой недвижимости. К началу 2011 г. практически во всех сегментах наблюдалось оживление.

Офисы
Наиболее значительное повышение арендных ставок эксперты зафиксировали в Лондоне и Париже. Рост в этих городах за 2010 г. исчисляется двузначной цифрой. Тем не менее ставки все еще остаются значительно ниже предкризисных пиков. Положительная динамика была отмечена и в Стокгольме. Этому способствовал устойчивый экономический подъем и сокращение предложения качественных офисов класса А.

Увеличился и спрос на офисные площади сегмента прайм. Например, на объекты в центральной части Лондона. За 2010 г. объем поглощения площадей здесь вырос на 50% по сравнению с предыдущим годом. Более того, сокращение предложения повысило активность международных финансовых, страховых и медиакомпаний, которые подписали предварительные договоры аренды с собственниками. В результате ставки в сегменте прайм увеличились: в районе Уэст-Энда выросли на 7,1%, в Сити — на 1,9%, отмечают в своем отчете эксперты компании S. A. Ricci/King.

Однако в ряде стран спрос на офисные площади остается низким. К концу 2010 г. падение было отмечено в Дублине, Афинах и Мадриде. В большинстве стран Центральной и Восточной Европы активность арендаторов осталась довольно стабильной, значительных изменений не произошло. Понижение ставок сегмента прайм наблюдалось в Белграде и Софии.

Индустриальная недвижимость
Спрос на индустриальные (складские) помещения постепенно возрастал, некоторые рынки испытали сильный подъем. Например, в Соединенном Королевстве объем поглощения складских помещений увеличился в два раза по сравнению с 2009 г.

Основные драйверы спроса на индустриальные (складские) помещения восстановились, а также объемы перевозки грузов в основных морских портах и аэропортах Европы. К концу 2010 г. промышленное производство в еврозоне имело прочные позиции. Многие арендаторы по всей Европе воспользовались благоприятными условиями, сложившимися на рынке, и приобрели новые помещения на крайне выгодных условиях. При отсутствии спекулятивного девелопмента в Европе объем предложения новых помещений, доступных на рынке, уверенно сокращается, в то время как объем предложения на вторичном рынке высок, и большая его часть не удовлетворяет требованиям пользователей. В отношении роста арендных ставок Европа все еще демонстрирует неоднозначную картину. В нескольких городах Центральной и Восточной Европы, таких как Бухарест и Варшава, к концу года наблюдался рост арендных ставок. Однако практически во всех городах ставки в сегменте прайм все еще ниже прошлогоднего уровня. В Западной Европе они преимущественно стабильны.

Торговля и ритейл
Несмотря на то что показатели розничной торговли улучшились, общая картина неоднозначна. Растущая безработица и жесткая финансовая политика в Европе в значительной степени влияют на потребительские расходы населения. В результате продажи в государствах Евросоюза медленно, но снижались.

В основных торговых центрах, таких как Лондон, Париж, Милан, уровень активности арендаторов остался высок. В Осло и Копенгагене эксперты компании S. A. Ricci/King отметили рост арендных ставок. Объем вакантных площадей класса прайм на центральных улицах в этих городах остается низким. В целом спрос на торговые площади в Европе преимущественно зависит от операторов продуктов питания, одежды и аксессуаров. Во многих странах Центральной и Восточной Европы ставки аренды сегмента прайм, похоже, уже достигли дна.

Прогноз
Вследствие того что экономика стран продолжает восстанавливаться, спрос будет расти, хотя и относительно медленными темпами, отмечают в S. A. Ricci/King. Вследствие моратория на спекулятивное строительство в течение последних двух лет объем предложения сократится во всех сегментах зарубежной коммерческой недвижимости. Например, Лондон и Париж уже сейчас сталкиваются с растущей нехваткой качественных офисов класса А.

Повышение ставок в 2011 г. сохранится в центральных деловых и торговых зонах мировых столиц, а также некоторых городах северной части Европы. Дальнейшее снижение доходности маловероятно.

Тенденции инвестиционного сегмента
О наиболее заметных тенденциях в сфере коммерческой недвижимости рассказали эксперты Jones Lang LaSalle и, в частности, главный исполнительный директор этой компании Колин Дайер. Выступая в Давосе на ежегодном Всемирном экономическом форуме, он выделил четыре основных тренда, постепенно становящихся основными факторами, которые будут поддерживать восстановление мировой экономики в 2011 г.

1. Восстановление рынка недвижимости содействует глобализации потоков капитала и улучшению ликвидности на инвестиционных рынках. С учетом фундаментального восстановления показателей на основных мировых рынках недвижимости эксперт ожидает, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в 2011 г. вырастут на 20–25% — до 380 млрд долл., что будет продолжением 50%-ного роста, который мы наблюдали в 2010 г. Мировые объемы инвестиций в IV квартале 2010 г. впервые превысили отметку 100 млрд долл. после начала всемирного экономического кризиса в 2007 г., что свидетельствует о тенденции роста числа инвестиционных сделок. Оживление торговли недвижимостью является признаком повышения уверенности инвесторов, а это будет содействовать тому, что они охотнее пойдут на более существенный риск для получения запланированных прибылей. Одновременно улучшается ситуация в плане аренды, так как банки успешно и спокойно рефинансируют свои кредиты. «Восстановление рынка инвестиций в коммерческую недвижимость — это хороший признак с точки зрения восстановления мировой экономики», — заявил K. Дайер.

2. Коммерческая недвижимость снова становится предпочтительной категорией для институциональных инвестиций. Для многих институциональных инвесторов недвижимость снова становится таким классом активов, который может приносить доход выше среднего. «С учетом старения населения во многих частях мира государственным учреждениям и коммерческим организациям придется привлекать больше средств для выплаты пособий, что, в свою очередь, вероятно, подстегнет интерес к коммерческой недвижимости как к доходному классу активов», — предполагает эксперт.

3. Источникам капитала требуется дополнительная прозрачность. «На фоне недавнего всемирного финансового и рыночного кризиса активность на большинстве рынков была сфокусирована на выживании, а не на развитии, — сказал K. Дайер. — Теперь инвесторы требуют, чтобы им показали четкие стратегии выхода до того, как они вложат свой капитал в коммерческую недвижимость. Одним из ключевых новшеств, которые, вероятно, появятся вследствие кредитного кризиса, является демонстративное улучшение прозрачности. Многие города пойдут по этому пути, понимая, что только он способен повысить их конкурентоспособность по части привлечения капитала и бизнеса».

4. В корпоративных программах повышается роль защиты окружающей среды и рационального потребления энергии.

Рубрика: Без рубрикиТаунхаусы

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий