Студенческая недвижимость в мире – одна из самых доходных отраслей

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Студенческая недвижимость – это абсолютный лидер по степени полезности площади. Для сравнения: «квадрат» этого весьма скромного жилья для студента приносит инвестору доходность, сравнимую с единицей площади в 4-звездочном отеле. У студенческой недвижимости есть еще одно важное преимущество – она устойчива к кризисам, т.к. во время спадов в экономике сфера образования переживает настоящий бум. Опасаясь сокращений, многие отправляются на студенческую скамью, чтобы вернуться на рынок более квалифицированными и высокооплачиваемыми специалистами.

В России ситуация обратная (см. «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса»), но кое-какие возможности для российских инвесторов есть и за рубежом.

В мире есть всего два инвестиционных класса активов, которые есть в портфеле любого крупного фонда недвижимости: студенческие общежития и склады самообслуживания. Необходимы они в портфеле для баланса риска во время кризисов, так как у данных двух инвестиционных классов присутствует негативный коэффициент корреляции с экономикой, фондовым рынком. Что это значит? В некотором смысле их можно сравнить с золотом: когда мировые биржи падают, драгоценный металл дорожает, инвесторы активно его скупают. Так и арендные ставки на студенческие общежития и склады самообслуживания растут, когда экономика находится в кризисе.

Известно, что самый высокорисковый сегмент недвижимости – это офисные здания. Когда в экономике начинаются проблемы, арендные ставки на офисы падают на 20-30%, потому что компании банкротятся, а персонал сокращают. И этот персонал идет учиться, дабы вернуться на рынок труда с более сильным дипломом.

Когда экономика растет, бизнес-школы пустуют. И наоборот – в кризис туда невозможно попасть. А если есть спрос на образование – стало быть, необходимо жилье по соседству, поэтому в кризис такая недвижимость как нельзя более востребована и ставки на аренду вырастают в среднем на 30%.

Кроме того, многие занятые в финансовой сфере, например, банковские служащие на высокой позиции получают жалованье в размере 5000 — 6000 евро в месяц – это, скажем, жизненно необходимый минимум, а основной же доход привязан к бонусам, которые исчисляются сотнями тысяч евро. В кризис компании отказываются от бонусов, и сотрудники тоже идут учиться, так как знают, что с MBA или другим дипломом за пазухой заработают больше, когда буря закончится.
 

Инвестиционная привлекательность
На Западе к студенческой недвижимости относят два типа жилья. Блок, состоящий из 3-5 комнат, с одной кухней и несколькими санузлами – в таких обычно живут бакалавры. Или здание, состоящее из нескольких студий с кухней и ванной комнатой, там обычно селятся аспиранты и магистры.

Для начинающего инвестора студенческая недвижимость – идеальный вариант. Низкий порог входа на этот рынок делает инвестицию доступной даже среднестатистической семье из спального района. В Германии порог входа составляет 10 000 — 12 000 евро, в Великобритании чуть больше – от 20 000 — 30 000 фунтов в маленьких городках до 120 000 — 150 000 в Лондоне. Впрочем, стоит иметь в виду, что рентабельность в британской столице сравнительно низкая — 5-6% из-за дороговизны земли и перенасыщенности рынка, а также высокой конкуренции с частными арендодателями, у которых, кроме квартиры, можно снять отдельную комнату. Как ни странно, лучшую доходность показывают города второго и третьего эшелонов.

Одно из главных преимуществ для инвестора при вложении средств в студенческую недвижимость – это пассивное управление, то есть все сопутствующие проблемы (заполняемость, страхование, ремонт и т.д.) отдаются в руки специализированной компании. В секторе жилой недвижимости нет централизованного управления. Там это всегда агент, которого трудно поменять, находясь на расстоянии. К тому же традиционные издержки выше, т.к. управляющий студенческими общежитиями отвечает за целый блок студий, а не за одну квартиру, как в случае с жилой. Управляющая компания привлекает студентов как самостоятельно, так и получает их от университетов. На Западе общежития на 90% принадлежат частным или корпоративным инвесторам и на 10% — самим университетам.
 

Возможности для частных инвесторов
Несмотря на то что во всех крупных городах есть признанные университеты, в мире не так много мест, где имеет смысл инвестировать в студенческую недвижимость. Сегодня можно выделить два лидирующих в сегменте общежитий рынка – Великобританию (по подсчетам Британского Совета, количество иностранных студентов увеличится на 10% в следующее десятилетие, то есть на 30 000 человек) и Германию. В Великобритании доходность достигает 15%, в Германии и США – 6-10%. Возможности для частных инвесторов на рынках Швейцарии, Австрии и Испании ограничены, т.к. в указанных странах этот бизнес преимущественно сосредоточен в руках корпоративных инвесторов: университетские кампусы принадлежат компаниям, и они сдают их в аренду студентам.

Типичная ошибка многих иностранных инвесторов (в том числе россиян) в студенческую недвижимость – стремление вложить средства в раскрученный бренд, громкое имя. Например, в признанные центры классического британского образования – Оксфорд или Кембридж. Что в действительности? На самом деле рынок студенческих общежитий в таких городках уже сформирован, а для нового объекта нет места, потому что количество студентов осталось прежним. Инвестор, намеревающийся вложить средства в студенческое жилье, должен в первую очередь ответить себе на вопрос: а откуда возьмутся новые студенты? Главный секрет в том, чтобы первым узнать о том, где открывается новый факультет или бизнес-школа. Это можно сделать через интернет. Если университет ничего нового не открывал, значит, строят, чтобы просто продать, а заполняемость не превысит 30%.
 

Стратегии
Сегодня частным инвесторам в студенческую недвижимость доступны две основные стратегии. Приобретение объекта в коммерческом общежитии. Это наиболее выгодный способ, т.к. доходность в этом случае может достигать 15%, но определенную сложность представляет то, что рынок обычно распределен между крупными компаниями. Второй вариант – покупка пая в фонде (REIT), который специализируется конкретно на студенческой недвижимости, — доходность от подобных вложений составит от аренды до 6%.

Поскольку возможности для инвестирования в студенческую недвижимость есть только в развитых странах, проблем с поиском управляющей компании не возникает. Стоимость услуг управляющей компании составляет 10% от годового дохода всего блока.
 

Типичные ошибки
Многие ошибочно полагают, что если они купили квартиру и сдали ее студенту, то таким образом инвестировали в студенческую недвижимость. Этот способ потребует высокой степени вовлеченности инвестора в процесс, ведь ему самому придется заниматься поиском арендаторов, ремонтом и т.д. – согласитесь, это довольно сложно, если вы живете в другой стране. Самая типичная ловушка для инвесторов в студенческую недвижимость – когда застройщик называет блок студий общежитием и сдает его студентам. Это один из самых распространенных способов обмана покупателей из развивающихся стран. Главное отличие – в разрешении на строительство или другом документе должно быть оговорено, что этот объект можно использовать только как студенческое общежитие и проживать в нем могут только студенты университета. В противном случае получается, что вы приобрели обычную квартиру.

Есть другое распространенное заблуждение инвесторов из России – часто сердобольные родители, отправляя ребенка за границу на учебу, покупают ему квартиру рядом с университетом. После окончания обучения встает вопрос: что делать с этой квартирой? Ведь выпускник, скорее всего, уже нашел себе работу, причем не в маленьком студенческом городке, а в мегаполисе – например, в Лондоне. Доходы от аренды этой квартиры составят максимум 5%, а продажа означает дополнительные хлопоты. Не лучше ли было потратить семейные сбережения на инвестицию в студенческую недвижимость, которая приносит в среднем 10%? Половина вырученных средств уйдет на аренду жилья для ребенка, и еще 5% рентного дохода останется для его карманных расходов.

Сравнение студенческой недвижимости в мире с ситуацией с российскими общагами можно прочитать в статье «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса».

Рубрика: Аренда жилья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий