Свой дом на чужой земле

В объявлениях о продаже зарубежной недвижимости часто встречаются термины freehold и leasehold. Они означают, что в первом случае земля под недвижимостью находится в собственности, во втором — в аренде. Соответственно, статус leasehold накладывает на владельца жилья некоторые обязательства. С другой стороны, объект на арендованной земле может стоить дешевле.

Во временном пользовании
Практика leasehold появилась в Средневековье — именно тогда, еще при феодальном строе, земли в Европе были поделены между монархом и аристократическими семьями. Сейчас крупнейшими лендлордами выступают муниципалитет или государство (соответственно земли бывают муниципальные и федеральные), реже церковь. В Великобритании большинство земель принадлежат королеве. Некоторые участки, которые выкуплены в собственность, имеют статус freehold, но там, где это сделать не удалось, жилье продается в статусе leasehold, предполагающем долгосрочную аренду и регулярные платежи. В Англии минимальный период составляет 99 лет, максимальный — 999 лет. В Германии для жилой недвижимости срок договора на землю при его заключении не может быть меньше 75 лет и достигает 99 лет, для коммерческой — 40-50 лет. В Лондоне, приводит пример Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, резиденции Cornwall Terrace стоимостью от 25 млн фунтов (самые дорогие в районе Риджентс-Парка) продаются в долгосрочную аренду сроком на 125 лет, а самый дорогой в мире по стоимости квадратного метра жилой комплекс One Hyde Park возле Гайд-Парка, апартаменты в котором стоят от 10 млн фунтов, — на 999 лет.

«В Германии развитие подобных схем было связано с распространением программы «Доступное жилье». Инвестор получал землю и часть финансирования на строительство многоквартирного дома, где обременением шло ограничение аренды, с условием продать часть объектов по leasehold. В результате граждане с минимальным доходом могли себе позволить жить в достойных условиях», — рассказывает Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 Beverlywood Realty. В США также распространена система leasehold, но там в большинстве случаев земля принадлежит частным лицам и по истечении срока аренды уходит в их собственность. «В Испании имеет место только freehold, и даже при планировании строительства с использованием заемных средств в контракте с банком всегда указывается, что соискатель должен иметь в собственности землю (купленную за свои деньги), а также оплаченный проект и 10% от суммы кредита», — рассказывает Ю. Кайнова. Иностранцы владеют жильем на основе freehold в США и большинстве стран ЕС, в Турции, ОАЭ и др. А вот в Юго-Восточной Азии нерезиденту невозможно приобрести недвижимость в принципе. «Это, однако, не мешает огромному количеству зарубежных инвесторов вкладывать средства в местные рынки», — отмечает Е. Юргенева.

Велик ли платеж?
Владельцам большинства жилых объектов в Англии приходится ежегодно платить земельную ренту, которая устанавливается лендлордом и разнится от местности к местности, причем суммы бывают от копеечных до весьма солидных. Так, приводит пример Елена Юргенева, в лондонском комплексе апартаментов Безье сумма составляет около 600 фунтов в год и фиксируется в договоре купли-продажи. В Германии арендная плата в размере 4% от стоимости участка поднимается каждые три-пять лет на 3-5%. «Leasehold выгоден прежде всего гражданам с низким и средним достатком, в особенности для строительства дома, — говорит Ю. Кайнова. — Вне этой схемы, чтобы что-то построить, сначала необходимо выкупить участок. Тогда банк предоставит кредит под 3,75-4,5% годовых. А взяв ту же землю в аренду, люди будут платить 4% в год. Если есть маленькие дети, плата уменьшится на 1%, а если семья состоит из пяти человек, скидка вырастет до 2,5%». Таким образом, аренда часто оказывается дешевле, чем платежи по кредиту. При этом, внося плату за землю, в дальнейшем участник leasehold-договора имеет приоритетное право ее выкупа по объективной стоимости, назначенной официальным оценщиком.

К примеру, в Берлине владелец семиэтажного доходного дома 1981 года постройки (12 квартир) платит за аренду участка площадью 212 кв. м муниципалитету — владельцу земли 5,8 тыс. евро в год. При этом, сообщает Ю. Кайнова, объект приносит 74 тыс. евро чистого дохода. В Лос-Анджелесе, владелец двухкомнатных апартаментов размером 82 кв. м в кондоминиуме, расположенном в престижном районе, только за аренду земли будет отдавать $750 в месяц, а ведь еще нужно оплачивать коммунальные расходы и обслуживание фитнес-центра, чистку бассейна и уход за общими зонами — это примерно $200. Разновидности leasehold встречаются в Таиланде и на Мальдивах, где иностранцы не могут приобретать землю в собственность, а только арендовать через компанию.

Удешевляющий фактор
В Англии необходимость арендовать землю порой существенно корректирует стоимость недвижимости. Особенно важно учитывать срок leasehold. «Например, если вы нашли в Мэйфейр апартаменты площадью 50-60 кв. м за 300-400 тыс. фунтов, это явно leasehold. Необходимо выяснить, когда истекают права аренды. Скорее всего, в ближайшие 5-12 лет, что означает выплату как минимум 300 тыс. фунтов после этого срока, — говорит Е. Тейн. — Вот конкретный пример: в этом районе квартира с двумя спальнями стоит 360 тыс. фунтов. Договор leasehold заканчивается через пять лет. Для его продления на 150 лет необходимо заплатить порядка 500 тыс. фунтов». А вот на вышеупомянутые апартаменты в Лос-Анджелесе срок аренды истекает через 20 лет, но уже сейчас квартиры в этом доме на 30% дешевле аналогов, говорит Ю. Кайнова.

С другой стороны, статус земли может и не влиять на стоимость, если вовремя перезаключать договор, уточняет Е. Юргенева. Правила продления устанавливает собственник. Если до конца срока остается около 60 лет, процедура обойдется примерно в 10% от кадастровой стоимости объекта. Можно попробовать договориться о более комфортных условиях, но чем дальше, тем сложнее, тем менее ликвидным становится объект. Если осталось менее 20 лет, продлить контракт уже проблематично, точнее, дорого. Договор, который заканчивается через пять лет, можно считать просроченным. В этом случае объект обесценивается, его придется продавать за копейки, что тоже сложно. Впрочем, «в 115-летней практике Knight Frank еще не было случая, чтобы срок аренды истек ввиду бездействия владельца жилья», — свидетельствует Елена Юргенева.

Варианты действий
После истечения срока аренды, если владелец готов продать землю, арендатор или его наследники имеют преимущественное право выкупа по объективной цене, обозначенной лицензированным независимым оценщиком. В Германии, по словам Ю. Кайновой, возможны три варианта: выкуп земли владельцем дома, выкуп дома владельцем земли и продление срока аренды с увеличением платежей. «Если земля государственная и у муниципалитета другие планы на участок (например, строительство дороги), владельцу здания в любом случае предложат компенсацию по остаточной стоимости объекта», — уверяет эксперт. Если у хозяина жилья нет средств на продление срока аренды, можно занять необходимую сумму и перепродать объект, говорит Е. Юргенева. Или собственник земли предлагает владельцу недвижимости перевезти ее куда-то еще, если это технически возможно.

Поменять статус земли можно и до истечения срока аренды. «В Великобритании девелоперы стараются изменить статус на freehold. Это трудоемкий процесс, но в итоге возникает конкурентное преимущество при привлечении иностранных покупателей», — говорит Е. Тейн. А еще в Англии существует такой статус, как share of freehold — когда здание, принадлежащее нескольким владельцам, стоит на чьей-то земле. Часто хозяева недвижимости не прочь выкупить землю в складчину и стать обладателями долей. Это возможно, если обе стороны готовы к переговорам. «С частным собственником договориться легче, чем по землям Короны, так как ему вероятнее могут понадобиться средства, для получения которых он будет готов расстаться с участком», — отмечает Е. Юргенева.

Рубрика: Земельные участки

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий