Центр не вместил всех желающих

Рост арендных ставок на офисы премиум-класса, зафиксированный в центре Москвы, уже в следующем году может распространиться на другие сегменты офисного рынка На московском рынке офисов царит оживление. За семь месяцев продано и арендовано более 1,1 млн кв. м коммерческих площадей. Риэлтеры потирают руки. Возможно, к концу года будет побит рекорд трехлетней давности: в 2008-м было заключено сделок примерно на 1,7 млн кв. м. Несмотря на интенсивное восстановление спроса, средние арендные ставки на офисы пока топчутся на месте. Едва ли не единственное исключение — ставки на качественные офисные помещения, расположенные в центре Москвы. Дефицит недвижимости формата премиум позволил ее владельцам взвинтить цены почти на треть.
Волна отложенных переездов По словам риэлтеров, в этом году спрос на офисы класса А и В существенно вырос: рынок находится на волне реализации отложенного спроса. Помещения за пределами Садового кольца активно арендуют промышленные, производственные, энергетические структуры, компании потребительского сектора и сферы услуг. В этом году истекают сроки договоров аренды, заключенных на докризисной волне роста рынка в 2007–2008 годах. Многие арендаторы предпочитают арендные контракты не пролонгировать, а переезжать в новые, более качественные бизнес-центры. Изменяется структура сделок — она возвращается к докризисным параметрам. Растет спрос на офисные блоки большой площади. Если в 2010 году более 52% приходилось на сделки с помещениями площадью менее 1 тыс. кв. м, то в этом году доля таких операций сократилась до 43%. При этом количество арендных сделок с офисами площадью от 10 тыс. кв. м, по данным компании S. A. Ricci, увеличилось почти на 50%. Основные арендаторы в этом сегменте рынка — строители, атомщики и энергетики. По словам экспертов, у новой волны спроса на офисную недвижимость есть важное отличие от докризисной. Если раньше большинство сделок сопровождалось расширением офисных площадей, то в последнее время компании явно сдерживают свои офисные аппетиты. Переезды чаще связаны с консолидацией офисов или с их обновлением, реже — с расширением компании (и это несмотря на сообщения рекрутинговых компаний о 40-процентном росте спроса на персонал). В результате общий объем предлагаемых в аренду свободных помещений с начала года почти не изменился. По данным компании Cushman & Wakefield, сегодня арендаторам и покупателям предлагается около 1,54 млн кв. м офисных помещений в 384 качественных зданиях. Около 70% из них сдается в аренду, 30% выставлено на продажу. Еще около 1 млн кв. м предлагается к реализации в строящихся зданиях. В среднем уровень вакансий в «децентрализованном» формате офисов класса А и В оценивается в 18–20%. Статичный спрос наряду с внушительным объемом предложения сдерживает рост средних цен — они все еще заметно ниже докризисных и колеблются в диапазоне 300–800 долларов за квадратный метр в год (в зависимости от качества бизнес-центра и его местоположения).
Вакансий в центре больше нет На этом фоне резко выделяется лишь премиум-сегмент, в котором уже возник дисбаланс между спросом и предложением. По словам риэлтеров, с начала года спрос на офисы класса А, расположенные в центре Москвы, бурно рос. Повышенную активность проявляли финансовые компании. Крупные сделки (от 5 тыс. кв. м) в этом сегменте происходили в два раза чаще, чем в классе В. К середине года растущий спрос уперся в ограниченное предложение. Возник острый дефицит больших офисных блоков в центре Москвы. Сейчас внутри Садового кольца вакантно 7–8% офисов. По информации компании S. A. Ricci, внутри Бульварного кольца свободных офисов почти не осталось. Локальный дефицит спровоцировал спекулятивную волну роста арендных ставок. По данным отдела аналитики офисного и складского рынка компании Jones Lang LaSalle, в первом полугодии ставки в премиальном сегменте выросли на 33%. Максимальные арендные ставки для наиболее качественных и востребованных проектов в центре Москвы достигли 1,2 тыс. долларов за квадратный метр в год. Возросла разница в ставках между офисами в центре и за его пределами — сегодня она составляет 30–40%. «Причина ускоренного роста ставок на премиальные помещения — наметившийся дефицит качественных проектов в центре города», — уверен управляющий партнер Knight Frank Кирилл Стародубцев. Риэлтеры прогнозируют, что дефицит предложения в премиальном сегменте будет усиливаться из-за ограничений на новое строительство в центре города. В сочетании с проектом расширения Москвы в юго-западном направлении, а также с планами строительства административно-делового центра в Рублево-Архангельском это неизбежно вынудит арендаторов раздвинуть границы своих запросов. Смещение части спроса за пределы Бульварного и Садового кольца может спровоцировать рост цен в более массовых, децентрализованных офисных форматах, а также привести к сокращению вакантных площадей в целом на рынке. В компании Praedium Oncor Int. прогнозируют, что уже к концу 2010 года уровень вакантных площадей может сократиться до 12%. Динамика цен и уровень вакансий будут сильно зависеть от инвестиционной активности девелоперов и интенсивности ввода новых площадей. По информации консалтинговых компаний, с начала года удвоился объем предложения в офисных объектах, строительство которых еще не началось. Сейчас в 27 проектируемых зданиях предлагается около 700 тыс. кв. м офисных площадей. По оценкам директора департамента офисной недвижимости S. A. Ricci Алексея Богданова, прирост предложения по итогам года составит порядка 800 тыс. кв. м офисных площадей. Впрочем, по оценкам компании «Фрагра», на завершающей стадии находится лишь пятая часть заявленных объектов. По мнению аналитиков Knight Frank, новые крупные проекты могут появиться на рынке только в конце года. Вероятно, это будут крупные децентрализованные комплексы со сроками ввода в эксплуатацию в 2014–2015 годах.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий