Турецкий гамбит

Начну с простого геополитического наблюдения: в силу уникального географического положения, соседства и природных богатств России и неистребимой коммерческой жилки, присущей жителям Турции, так или иначе, различные аспекты турецкой внешнеэкономической деятельности постоянно оказываются в поле нашего зрения.

С момента либерализации экономики СССР турецкие бизнесмены одними из первых стали инвестировать, рисковать, зарабатывать и терять деньги на всей территории СНГ. «Петровский пассаж», «Парк Плейс», «Цирк на Цветном бульваре», «Риверсайд Тауэрс» и даже проекты в «Москва-Сити» – знаковые объекты, которые всегда на виду, – не обошлись без турецких компаний.

Если вернуться к рынку торговой недвижимости, то все мы знаем, что первый современный торговый центр в Москве, да и в России тоже, – «Рамстор» в районе стации метро «Кунцевская» – был спроектирован и построен в 1997 году турецким девелопером «Рамэнка». Вместе с «Рамстором» на Шереметьевской, открытым год спустя, этот торговый центр притягивал к себе не только москвичей, но и жителей ближайшего Подмосковья. Но турецкая компания на этом не останавливалась и всегда пыталась держаться на один шаг впереди конкурентов, предлагая рынку новые идеи. Для этого предпринимались различные стратегические шаги, такие как открытие первого кинозала IMAX в гипермаркете «РамсторСити» на Правобережной улице, продажа сети «Рамстор» «Ашану», открытие «Медиа Маркта» сразу в двух «Рамсторах» в 2007 году и т. д.

И вот пришел черед редевелопмента. Жизненный цикл любого торгового центра выглядит примерно так: открытие, подъем, стабильность, спад, обновление, подъем, стабильность, спад, обновление и т. д. Продолжительность одного цикла – 10–12 лет. Обновление может быть разной глубины – от косметического ремонта и ротации арендаторов до значимых перестроек, расширений и реконструкций. Для ТЦ «Рамстор» на Ярцевской как раз подошел срок обновления, но поскольку открывался он еще до начала бурного экономического роста и развития торгового сегмента, то и устарел он гораздо быстрее, поэтому без кардинальной перестройки и создания с нуля объекта «завтрашнего дня», наверное, не обойтись. Взамен Enka получит объект с 4–5-кратным ростом уровня дохода и инвестиционной стоимостью, которая будет выше предыдущей в 6–7 раз!

Насколько эта инициатива хороша для города в целом и для улицы Ярцевской в частности? При общей площади участка в 2,7 га под застройку вряд ли удастся «вытянуть» более 2,4 га, учитывая многофункциональность объекта (сильно усложнится транспортная схема, на нее уйдет часть наземной территории). Вычтем из общей площади площадь офисов (7 тыс. кв. м) и жилья (16 тыс. кв. м) – останется 212 тыс. кв. м. Это объемы, которые займут торговый центр (GLA – 59 тыс. кв. м, что в 5 раз больше нынешнего) и паркинг. Делим одно (212 тыс. кв. м) на другое (2,4 га) – получаем почти 9 этажей.

Выходит, что на данной площадке появится многофункциональный комплекс с «впечатляющими» показателями: 4 этажа торговли, 5 этажей подземного паркинга, да еще сверху «добавятся» две башни – офисная и жилая. Российская архитектурная компания такой проект хорошо не сделает, да и не каждый «иностранец» смог бы. Enka для решения этой непростой задачи привлекла одного из самых лучших и актуальных архитекторов – американскую компанию Jerde Partnership. За плечами Jerde десятки успешно реализованных торгцентров в Лос-Анджелесе, Лас-Вегасе, Гонконге, Шанхае, Сеуле, Дубае и т. д. Я думаю, что с такой командой даже у самого непростого проекта есть все шансы на успех, хотя вложить в него придется не меньше $450 млн, что ставит «Рамстор» на Ярцевской в одну линейку с самыми дорогими торговыми центрами России.

Надо отметить, что на московском рынке были примеры реконцепции торговых центров и до «Рамстора» на Ярцевской. В разное время это случилось и со «Смоленским пассажем» из-за смены собственника, и с «Европарком», проблемой которого была неправильная исходная концепция. В перспективе 2–3 лет в тренде окажутся и другие торговые центры Москвы, для которых обновление, полное или частичное, станет жизненно важным вопросом в бескомпромиссной борьбе за арендаторов и покупателей.

Процесс редевелопмента необратимый и постоянный, как жизнь: свободных площадок в черте Москвы и в других крупных городах практически не осталось. Чаще всего даже строительство торгового центра там, где его раньше не было, тоже становится в некотором роде редевелопментом. Взять хотя бы «Метрополис»: здание завода, оно же торгово-развлекательный объект первого поколения, пришлось снести. При этом редевелопмент успешного в течение длительного времени торгового центра – гораздо менее рискованный проект, чем строительство чего-либо на пустом месте.

Я искренне верю в компанию Enka и очень надеюсь, что у них все получится. Но с другой стороны, а есть ли у них выход?

Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia and CIS

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий