Туристы выбирают частные апартаменты вместо надоевших отелей

Они позволяют почувствовать себя аборигеном и заодно сэкономить

Еще 10-15 лет назад мало кто из туристов мог себе представить поездку без помощи турагентства. Но развитие интернета облегчило самостоятельное планирование путешествий, теперь многие активные путешественники самостоятельно бронируют авиабилеты и отели. На очереди относительно новая для России тенденция – все больше туристов отказываются от отелей в пользу частного сектора.

Жить в центре Парижа, каждое утро здороваясь с соседями по дороге за свежим круассаном, а по вечерам слушать из окон квартиры уличных музыкантов. Или снять домик для веселой компании на берегу моря. Сейчас отдыхать так ненамного сложнее и к тому же зачастую дешевле, чем отправиться в очередной трехзвездочный отель с одинаковыми завтраками и протокольно любезным персоналом. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решили взглянуть на некоторые нюансы, которые поджидают туристов при аренде частного жилья в Европе, а также оценили инвестиционный потенциал этого сектора.


Жажда наживы авиаперевозчиков заставляет любить Анталию
В России существует культ Нового года, которого нет, наверное, больше ни в одной стране. Столь трепетное отношение к празднику породило традицию длительного отмечания – россияне уходят на каникулы сразу на 10 дней. Это фактически дополнительный отпуск, который можно потратить на путешествие. По данным онлайн-голосования, которое прошло на www.irn.ru в начале декабря, 5% посетителей сайта планировали отправиться отмечать Новый 2012-й год за границу самостоятельно, 3,1% — по путевке. В ходе другого онлайн-голосования (с 16 по 22 января) их спросили, проводили ли они хотя бы однажды новогодние праздники за рубежом. 69,6% участников голосования ответили, что ни разу не выезжали на Новый год из России. Из тех, у кого был такой опыт, 10,3% пользователей ездили по турпутевке, 13,3% организовали поездку самостоятельно, а 6,8% пользовались обоими способами.

Среди читателей www.irn.ru достаточно много тех, кому приходилось самостоятельно искать жилье для отпуска. Самым популярным способом оказалось самостоятельное бронирование отелей (29,7%), второй по популярности способ – поиск жилья на месте, как принято говорить, дикарем (25,8%). 14,4% участников онлайн-голосования заранее снимали квартиры и дома с помощью интернета.

Источник www.irn.ru. Ответы на другие вопросы см. в архиве онлайн-голосований.

Однако, если сравнивать ответы аудитории www.irn.ru со средними данными по стране, выясняется, что в целом россияне не такие заядлые путешественники, как наши читатели. По данным опроса фонда «Общественное мнение», всего 20% россиян бывали за границей, сколько из них самостоятельно снимали жилье за рубежом неизвестно, но можно догадаться, что их не слишком много. «Наши соотечественники реже зарубежных граждан арендуют жилье за границей во время отдыха, — отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Зачастую это обуславливается спецификой российского авиатранспорта, не предполагающего в своей структуре большого количества компаний-дискаунтеров, предлагающих клиентам в одиночку добраться на другой конец света по ценам более низким, чем те, которыми пользуется организованная группа туристов, перемещающаяся чартерным рейсом. Т.е. россиянам выгоднее летать за рубеж организованными группами и чартерными рейсами, что неминуемо предполагает участие в процессе отдыха туристического оператора, опирающегося в своей деятельности на гостиницы, пансионаты и т.д.».

Среди европейцев самостоятельные путешествия более популярны. В качестве яркого примера Станислав Зингель привел турецкие курорты: «Большая часть рынка аренды жилья в данной стране сосредоточена в Бодруме. Это обуславливается тем, что местный аэропорт принимает самолеты авиакомпаний-дискаунтеров из Европы. Они организовывают авиаперелеты из Европы в Турцию по цене 10-50 евро за человека. Разумеется, при таких ценах европейская семья, добравшись до курорта, предпочитает арендовать более дешевое частное жилье, что и содействовало развитию рынка аренды в городе. Наши же соотечественники традиционно посещают Анталию, Кемер и другие курорты, наводненные гостиницами, но не жильем, сдаваемым в аренду».


Догнать Европу
Однако общемировые тенденции затронули и нашу страну. Дефицит дешевых авиабилетов российских авиакомпаний компенсирует наличие европейских дискаунтеров, летающих в Россию. Самые известные среди них – латвийская Air Baltic и испанская Vueling Airlines. Если покупать билеты за несколько месяцев, можно найти варианты от 150 евро туда-обратно. Но более реально приобрести билеты по цене от 200 евро, что по европейским меркам не вписывается в понятие бюджетных авиаперевозок. Это объясняется высокими сборами российских аэропортов, которые не позволяют дискаунтерам опускать цены ниже этого уровня без потери рентабельности.

Кроме того, многие крупные европейские авиакомпании периодически проводят акции, предлагая авиабилеты по демпинговым ценам (в этом случае их стоимость начинается от 100 евро). Но нужно постоянно держать руку на пульсе и быть готовым приобрести билет в течение 1-2 дней после старта акции.

Несмотря на то что даже дешевые по российским меркам авиабилеты существенно дороже европейских, они позволяют россиянам путешествовать без помощи турагентств. По словам Станислава Зингеля, самыми популярными для самостоятельных путешествий странами, в которых наши соотечественники арендуют жилье, являются Болгария, Кипр, Черногория и Франция. В зимнее время традиционно популярны Швейцария и горные районы Франции, Италии, Австрии, добавляет глава по продажам на зарубежных рынках Moscow Sotheby's International Realty Татьяна Никишина.

«Традиционно у россиян малого и среднего достатка наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры в жилых домах малой и средней этажности, — рассказывает Станислав Зингель. — Данный тип недвижимости доминирует на большинстве рынков курортной недвижимости. Вместе с тем частные дома и виллы снимает меньший процент российских туристов. Это обуславливается тем, что аренда данного жилья обходится значительно дороже, чем квартир».

Основным фактором для любой недвижимости является качество инфраструктуры и месторасположение. В сфере курортного жилья особенно ценятся комплексы с видом на море, системами кондиционирования, бассейнами, кафе и ресторанами на сопредельной территории. При аренде городских квартир в европейских столицах туристы чаще всего обращают внимание на близость к центру и наличие парковки. По словам Станислава Зингеля, средняя площадь арендуемых в Европе квартир колеблется в пределах 30-60 кв. м. Площадь домов обычно составляет от 80 до 150 кв. м, вилл – от 200 до 500 кв. м.


Не всегда экономия, но всегда настоящая жизнь
Главное, на что обращает внимание большинство туристов при планировании путешествия, — это возможность сэкономить. По словам Татьяны Никишиной, стоимость недельного проживания в некоторых отелях равна месяцу жизни в арендуемых апартаментах или квартире. «Если сравнивать среднюю стоимость номера в отеле и аренды частных апартаментов, то на юге Франции, например, в высокий сезон цена на проживание в отеле среднего класса составит около 1200 евро за неделю. Просторную квартиру с двумя спальнями в Ницце, несопоставимую с тесным гостиничным номером, можно арендовать за 1000 евро в неделю. Безусловно, стоимость аренды будет зависеть от направления и сезона, однако возможностей частное жилье дает гораздо больше, чем номер в отеле», — убеждена она.

Однако не всегда аренда жилья оказывается дешевле номера в отеле. Сэкономить можно главным образом при путешествии большой компанией и аренде на длительный срок (от двух недель). Если же одному-двум путешественникам надо остановиться на пару суток, отель в большинстве случаев окажется более экономным вариантом.

Для некоторых туристов вопрос цены не решающий. Порой они предъявляют к отдыху требования, которые отели не всегда способны удовлетворить. «Как правило, это актуально для VIP-отдыхающих, которые предпочитают арендовать просторные апартаменты или виллы, поскольку именно такой формат проживания в большей степени соответствует их ожиданиям – по степени комфорта, приватности, безопасности и прочему».

Однако и для среднего класса частный сектор может предоставить больше удобств. «Я часто путешествую с маленьким ребенком, и главное удобство частных домов и апартаментов заключается в наличии кухни, — рассказывает журналист и опытный путешественник Юлия Колодницкая. — Мамы меня поймут – детям требуется еда, которую не всегда найдешь на шведском столе в отеле. А на собственной кухне можно приготовить кашу и все остальное, что необходимо ребенку».

Кроме того, многие из тех, кто часто путешествует, успели пресытиться отпуском в отелях. Отели могут отличаться интерьером и звездностью, но в целом достаточно однообразны: три звезды в Германии вряд ли предложат что-то, сильно отличающееся от трех звезд в Испании. Однако проживание в частном секторе позволяет лучше понять ритм и образ жизни местных жителей, почувствовать себя «аборигеном».

Поэтому выбор в пользу частных апартаментов нередко обусловлен не столько объективными факторами, сколько психологическими особенностями и личными предпочтениями отдыхающих. «В принципе, люди, которые любят все под рукой, как в отелях All Inclusive, редко соглашаются на подобный отдых. Для них это что-то сродни авантюры», — полагает директор агентства Century XXI «Серебряный век» Ольга Притула.


Собственник или агентство?
Даже подыскивая и бронируя жилье без помощи турагентства, можно прибегнуть к помощи других агентств – компаний, управляющих недвижимостью собственников. Это могут быть как российские компании, являющиеся контрагентами зарубежных, так и непосредственно иностранные агентства.

Эксперты рекомендуют обращаться именно к ним. По словам Станислава Зингеля, этот способ более дорогой, но самый безопасный и менее трудозатратный. «Поиск жилья за рубежом в частном секторе лучше поручать агентству, — согласна Татьяна Никишина. — Подбор квартир или апартаментов через интернет, который сегодня пользуется большой популярностью, все же не дает никаких гарантий и может не оправдать ожиданий».

Однако многие путешественники, особенно владеющие иностранными языками, не боятся снимать жилье напрямую у собственников. «Конечно, агентства предлагают юридическую помощь, готовят документы для оформления визы. Но аренда жилья напрямую дает некоторые существенные преимущества, — отмечает Юлия Колодницкая. — Если человек сдает жилье сам, он лично отвечает перед арендатором, а многие проблемы можно решить быстрее без вмешательства посредника. Кроме того, частные лица обычно проявляют большую гибкость в переговорах – мне не раз удавалось договориться о скидке или о бесплатном трансфере из аэропорта».


Где искать жилье?
Одной из наиболее распространенных причин, по которым люди не желают останавливаться в частном секторе, – сложности с поиском и бронированием. Если с сервисами бронирования отелей наши соотечественники разобрались, то сайты, специализирующиеся на посуточной аренде частного жилья, пока не столь популярны. Между тем даже на «отельных» сайтах можно найти апартаменты, например, такая функция есть на самом известном сервисе онлайн-бронирования отелей Booking.Com.

Более широкий выбор частного жилья предлагают специализированные порталы, например, ApartmentsApart.Com, Holiday-Rentals.Co.Uk и многие другие. Всегда можно найти подходящий сервис, забив в поисковике запрос на английском, допустим, «rent a house in Italy».

Эти сервисы работают по тому же принципу, что и те, которые позволяют забронировать отель. Они обычно предлагают заполнить поисковую форму, в которую необходимо вписать страну, город, тип жилья, предполагаемые даты пребывания, количество комнат и отдыхающих. Кроме того, они позволяют мгновенно забронировать понравившееся жилье и оплатить бронь.

Наиболее распространенная схема оплаты – это некий депозит, который может составлять от стоимости суточной аренды до 50% общей суммы. Оставшуюся сумму предлагается отдать за несколько дней до заселения или уже по прибытии. «Надо быть готовым к тому, что при долгосрочной аренде владелец жилья может потребовать у арендатора разместить средства на специальный депозит, гарантирующий компенсацию убытков собственнику жилья в случае различных ЧП. Вследствие данной практики сумма, необходимая для аренды жилья, будет выше той, которая рассчитывается лишь на основе самих арендных платежей», — обращает внимание Станислав Зингель.

Однако способы оплаты и условия бронирования могут быть совершенно разными, тут все зависит от предпочтений собственника или компании, управляющей его недвижимостью. Например, когда автор статьи снимал апартаменты в Будапеште, собственник не просил никакого депозита, а полную стоимость аренды надо было отдать на месте и только наличными.

Нельзя обойти стороной и весьма интересный способ поиска жилья, который позволяет найти бесплатный приют и максимально полно ощутить себя жителем страны. Речь идет о сетях гостеприимства, таких как, например, CouchSurfing.Org и HospitalityClub.Org. Зарегистрировавшись на этих и подобных сайтах, можно, предварительно договорившись, приехать погостить к жителю другого города или страны. При этом они не являются сервисами обмена – остановившись у кого-то в гостях, вы не обязаны впоследствии принять этого человека у себя дома, хотя такое ответное гостеприимство, безусловно, приветствуется.

Однако любителям бесплатного сыра стоит учитывать, что жить придется с конкретными людьми со всеми присущими им достоинствами и недостатками. Порой неосторожность в выборе «гостеприимного» хозяина может привести к курьезным и просто неприятным ситуациям. «Как-то через CouchSurfing мы с подругой нашли жилье в Берлине. Сначала все было хорошо, но позже мы обнаружили, что хозяин квартиры снимал происходящее в ванной на iPhone, разумеется, тайно, — рассказывает Ксения Васильева, дизайнер из Санкт-Петербурга. — Поэтому сам сервис полезный, но всегда надо предварительно пообщаться с хозяином, почитать отзывы предыдущих гостей. Даже если не дойдет до такого, как я описала, все равно стоит заранее понять, будет ли интересно и вам, и им».


200 метров до моря не значит 200 метров до пляжа
Хотя специализированные сервисы дают возможность забронировать жилье в онлайн-режиме, эксперты рекомендуют предварительно связаться с принимающей стороной. Это не только позволит обговорить все условия аренды, но и прояснить моменты, которые могут быть не до конца освещены на сайте, и избежать неприятных сюрпризов. Ольга Притула рекомендует обязательно выяснить наличие необходимой инфраструктуры как в комплексе, так и в окрестностях, уточнить, входят ли коммунальные платежи в стоимость аренды.

При аренде курортной недвижимости стоит обязательно спросить о расстоянии до моря и типе пляжа (галька, камни, песок). «Как-то нашла в интернете очень привлекательный вариант в 200 метрах от моря. Но расстояние до моря – не всегда то же самое, что расстояние до пляжа, — рассказывает путешественница Юлия Колодницкая. – В ходе личных переговоров владелец честно признался, что в 200 метрах находится обрывистый берег, а до комфортного пляжа надо будет добираться пару километров».

Другим примером неполного соответствия описания и действительности, касающимся уже городской аренды, поделилась студентка Ольга Алексеева: «Я искала квартиру в Париже, куда собиралась ехать с бабушкой и дедушкой. Поэтому, помимо расположения в центре города, принципиален был первый этаж. Хорошо, что в итоге бабушка с дедушкой решили не ехать – на месте выяснилось, что на первый этаж надо подниматься, пусть и не высоко, зато по очень крутой узкой винтовой лестнице». Кстати, отказаться от брони и вернуть депозит (треть стоимости аренды), когда выяснилось, что Ольга едет одна и нет необходимости в больших апартаментах, не удалось.

Избежать таких проблем поможет грамотно составленный договор. Сами арендодатели редко настаивают на его подписании, обычно существуют либо устные договоренности, либо чисто формальный договор, необходимый для получения визы. «Отсутствие официального договора позволяет арендодателям сэкономить на налогах, а арендаторам выгадать время и деньги на соблюдении различных формальностей. Как правило, данного рода соглашения заключаются по личным рекомендациям представителей одной из сторон сделки. Т.е. речь идет о так называемых «теплых» контактах, позволяющих личному доверию компенсировать несовершенство коммуникационных технологий и законодательства», — отмечает Станислав Зингель.


Визовый вопрос
Не все россияне одинаково активны в самостоятельных путешествиях. «Я сам из Москвы, но у меня много друзей из Питера. По моим наблюдениям, они намного чаще путешествуют самостоятельно и снимают частное жилье», — рассказывает программист Александр Родников. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», такая разница объясняется близостью Санкт-Петербурга к Финляндии, которая дает жителям города существенные преимущества.

Жители Северной Пальмиры могут летать рейсами ирландской авиакомпании Ryanair. Дискаунтер не работает в России, однако совершает полеты из финской столицы Хельсинки, до которой из Санкт-Петербурга можно добраться на автобусе за 20 евро. Стоимость билетов в европейские города может составлять 30 евро, а порой и меньше.

Еще одним благоприятным фактором является облегченный визовый режим. Для оформления годовой шенгенской мультивизы жителям Санкт-Петербурга и некоторых других городов Северо-Западного федерального округа не нужно даже авиабилетов и брони отеля – достаточно минимального набора документов (в большинстве случаев это заполненная анкета, заграничный паспорт, копия внутреннего паспорта, фотография и страховой полис для выезда за границу).

Жителям более отдаленных от границ регионов приходится попотеть, чтобы получить даже однократную шенгенскую визу. Нужно доказать свою платежеспособность, продемонстрировать авиабилеты и подтвердить бронирование жилья. Если в случае с отелями это достаточно просто (принимающая сторона отправляет по факсу подтверждение брони), при аренде частного жилья есть некоторые тонкости. Консульства многих стран требуют от собственника официальный договор с реквизитами и подписями, который к тому же требуется заверить в местных уполномоченных органах (например, в полиции).

Правда, в последнее время европейцы стали относиться к россиянам гуманнее. Так, уже несколько лет «длинные» визы (на полгода и год) выдает Испания. В прошлом году польские власти объявили о существенных послаблениях. При наличии правильно использованных шенгенских виз консульство обещает выдавать годовые визы, а после трех визитов в Польшу путешественник вправе претендовать на 5-летнюю мультивизу.


Как заработать на любителях самостоятельных путешествий?
Визовые послабления, присутствие европейских дискаунтеров на российском рынке авиаперевозок и «усталость» многих опытных путешественников от пребывания в отелях позволяет прогнозировать рост интереса россиян к аренде частного жилья. А значит, будет расти и число тех, кто захочет заработать на этой тенденции.

Инвестор может купить «обычную» квартиру и заниматься сдачей этой квартиры в аренду как самостоятельно, так и с помощью управляющей компании. Или же он может приобрести апартаменты, расположенные в «специализированных» жилых комплексах, полностью находящихся под управлением. «Речь идет об инвестициях в такие типы buy-to-let апартаментов, как гостиничные номера и leaseback-апартаменты, а также serviced apartments, — поясняет Станислав Зингель (Gordon Rock). — При наличии существенного бюджета инвестор может вложиться в «портфель» из нескольких buy-to-let апартаментов (диверсифицировав инвестиции как по типам апартаментов, так и по странам) или же может приобрести целый доходный дом».

По наблюдениям эксперта, второй вариант более популярен, так как это полностью «пассивная» (так называемая hands-off) инвестиция, которая не требует от инвестора какого-либо участия в решении операционных вопросов – это сфера ответственности профессиональной управляющей компании, которая за свои услуги обычно берет не более 8-10% от дохода. Кроме того, в некоторых случаях такие инвестиции дают возможность получения налоговых льгот. Например, при приобретении leaseback-недвижимости во Франции можно освободиться от необходимости уплаты НДС, такая же практика реализуется в Великобритании.

По словам Ольги Притулы (Century XXI «Серебряный век»), доходность от обычной сдачи в аренду жилья в Европе находится в пределах 3-6%. При инвестициях в комплексы апартаментов под управлением специализированной компании доходность может достигать 10-15% годовых, утверждает Станислав Зингель.

При выборе стратегии сдачи в аренду стоит учитывать расположение недвижимости. Если это крупный мегаполис, например, Лондон или Париж, может быть выгодна долгосрочная аренда. В курортных местах более прибыльной представляется посуточная сдача жилья.

Покупая недвижимость в Европе, нельзя забывать о дополнительных издержках. «Основными дополнительными расходами арендодателя, который приобрел недвижимость за рубежом, являются налоги, за неуплату которых, например, во Франции взимаются существенные штрафы. Безусловно, в каждой стране есть своя особая специфика: в Швейцарии необходимо получить разрешение на аренду перед тем, как формировать предложение для арендаторов. Размер налога на сдачу в аренду квартиры колеблется в европейских странах от 8% (Финляндия) и достигает 20% (во Франции)», — комментирует Татьяна Никишина (Moscow Sotheby's International Realty).

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», наиболее привлекательна для долгосрочных инвестиций недвижимость в центре крупных мегаполисов – спрос на нее опережает предложение, поэтому она всегда будет в цене. Курортная недвижимость не всегда прибыльна – место, чтобы строить, есть, а значит, дефицита предложения не предвидится. Правда, в годы процветания и постоянного наплыва туристов, она позволяет хорошо заработать. В настоящее время европейские курорты нельзя назвать процветающими, тем более речь обычно идет как раз о тех странах, в которых экономическая ситуация сейчас нестабильна (Греция, Испания). В ближайшей перспективе они выглядят не слишком привлекательными для вложений в недвижимость. Это плохая новость для инвесторов, зато хорошая – для любителей аренды частного жилья, ведь существенного роста цен пока не предвидится.

Рубрика: Аренда жилья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий