Утром — квартира, вечером — деньги?

Приобретение жилья требует серьезных финансовых вложений, поэтому многим людям часто не удается обойтись без привлечения ресурсов извне — ипотеки или рассрочки.

Несмотря на то, что в обоих случаях покупатель должен вносить первоначальный взнос и в последующем возвращать долг с процентами, между ипотечным кредитом и рассрочкой существует много различий.

Найди отличия
Если заемщик берет ипотечный кредит, ему приходится идти в банк и подтверждать свою кредитоспособность, а также надежность закладываемого жилья (особенно много проблем возникает при покупке квартиры в строящемся доме). А вот рассрочку покупателю предоставляет непосредственно сам продавец недвижимости, которому, естественно, не нужно доказывать, что дом будет сдан. Но есть здесь один нюанс. Приобретая квартиру в ипотеку, человек сразу же становится ее собственником (хотя до погашения кредита недвижимость и остается в залоге у банка). При покупке в рассрочку переход права собственности происходит лишь после окончательного расчета с кредитором.

С точки зрения стоимости привлеченных денежных средств, рассрочка очень выгодна для покупателя, так как процент по ней существенно ниже ипотечного, а иногда и вовсе отсутствует. Причина такой «щедрости» заключается в том, что главная цель продавца недвижимости — не заработать на выданном займе, а реализовать жилье и получить оборотные средства для дальнейшего строительства. Однако предоставлять деньги в кредит на длительный срок у застройщика нет возможности — они нужны ему для возведения новых объектов. Отсюда такая особенность рассрочки как краткосрочность. Для банков же кредитование является одной из основных сфер деятельности и способом получения дохода, поэтому они могут выдавать ипотеку на 20—30 лет (естественно, при таких долгосрочных займах ежемесячные платежи будут гораздо менее обременительны для заемщика).

При ипотеке всю нагрузку по выплате долга, «набежавших» на него процентов и обслуживанию кредита несет заемщик. При рассрочке — некоторую часть расходов берет на себя стройиндустрия. В результате часть оборотных средств у застройщика отвлекается на нужды кредитования, а, следовательно, они не могут быть потрачены на возведение нового жилья. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что рост объемов рассрочки на рынке недвижимости нередко свидетельствует о сокращении объемов строительства. Кроме того, рассрочка имеет большой смысл для застройщика, если у него возникают трудности с реализацией недвижимости.

В «споре» с ипотекой
Большое распространение на рынке новостроек рассрочка получила во время недавнего финансового кризиса. Этому способствовало сразу несколько факторов.

Во-первых, падение цен на жилье, снизившее у застройщиков стимул к строительству новой недвижимости.

Во-вторых, проблемы со сбытом, которые особенно сильно отразились на финансовом положении застройщиков, возводивших проекты за счет большой доли заемных средств. В результате роста ставок по банковским кредитам и уменьшения поступлений от реализации готовых и строящихся объектов, многие компании оказались в сложной финансовой ситуации. Это заставило их демпинговать, продавать недвижимость на выгодных для покупателя условиях, в том числе с помощью процентной и беспроцентной рассрочки.

В-третьих, снижение доступности ипотечных кредитов — как за счет роста процентной ставки, так за счет ужесточения требований к заемщику. Одной из причин этого было закрытие внешних финансовых рынков, на которых российские банки до кризиса привлекали относительно недорогие кредитные ресурсы.

К сожалению, официальная статистика по объемам рассрочек, предоставляемых застройщиками жилья, пока не ведется. Но нетрудно заметить, что потребность в рассрочке у покупателей возникает чаще всего в том случае, когда ипотека для них становится малодоступной. Соответственно, будущее рассрочки зависит от того, насколько легко и дешево можно получить жилищный кредит в банке.

В качестве доказательства этого вывода посмотрим, как изменялись условия по ипотечным кредитам за последние пять лет?

С января 2006 г. по октябрь 2008 г. ежеквартальный объем предоставленных жилищных кредитов рос с фантастической скоростью — почти на 23 % в квартал. Ставки по рублевым и валютным займам за тот же период снизились — на 2,2 и 0,9 %, соответственно. Данные показатели свидетельствуют об относительной доступности ипотечных займов в этот период, так что совершенно неудивительно, что рассрочка тогда не пользовалась у россиян большим спросом.

В период с января по октябрь 2009 г. ситуация резко изменилась. Объем предоставляемых ипотечных кредитов стремительно падал — в среднем на 48 % в квартал. При этом размер ипотечной задолженности за аналогичный период уменьшался всего на 2,1 %, а объем «просрочки» увеличился почти на 32 %. Ставки по рублевым и валютным кредитам выросли на 1,7 и 2,3 %, соответственно.

В условиях падения спроса на жилье и резкого сокращения объемов ипотечного кредитования, широкое распространение на рынке недвижимости получила рассрочка. Тем более что в такой ситуации застройщику не было смысла вкладывать «свободные» деньги в новое строительство.

С января 2010 г. на рынке недвижимости медленно, но верно стали происходить позитивные сдвиги. Ежеквартальный объем предоставленных ипотечных кредитов начал расти со средней скоростью 4,5 %. Ставки по рублевым и валютным кредитам снизились — на 2 и 3 %.

В целом же статистика ипотечного кредитования за последние полтора года свидетельствует о том, что банки стали постепенно возвращаться на этот рынок и делать условия по ипотеке все более доступными для заемщика. Соответственно, потребность во внебанковском источнике финансирования у покупателей стала меньше. С другой стороны, застройщики тоже начинают чувствовать необходимость вкладывать больше оборотных средств в строительство новых объектов, а не замораживать их, продавая жилье в рассрочку.

Первых нет и отстающих
Тем не менее, трудно согласиться с теми экспертами, которые утверждают, что по мере оживления рынка ипотечного кредитования рассрочка должна полностью кануть в небытие. Даже при большом спросе на недвижимость жилье различных категорий (в зависимости от площади, местоположения, уровня элитности и других параметров) продается с разной степенью успешности. Поэтому застройщики, чтобы ускорить оборот уже вложенных ими средств, будут вынуждены продавать в рассрочку недвижимость, которая не пользуется особой популярностью у покупателей.

Вместе с тем вполне очевидно, что по мере дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам такой инструмент для стимулирования продаж на рынке жилья как рассрочка будет использоваться реже.


Основные отличия между ипотечными кредитами и рассрочками от застройщика

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий