В коттеджных поселках Подмосковья началось снижение цен

Рынок коттеджных поселков Подмосковья весной 2012 г.

Положительный ценовой тренд, который отмечался на рынке коттеджных поселков Подмосковья в 2011 г., в начале 2012 г. сменился стагнацией, т.к. отложенный спрос был реализован в предыдущие два года, а нового спроса оказалось недостаточно, чтобы поглотить возросшие объемы предложения. В 2011 г. на рынок вышло много новых проектов благодаря оживлению спроса и последовавшей за этим активизации застройщиков. Однако уже к весне 2012 г. ситуация изменилась: количество поселков осталось почти таким же, как осенью 2011 г., число новых проектов сократилось вдвое, а средний уровень цен скорректировался.

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2011-2012 годы», весной 2012 г. в Московском регионе и соседних областях на продажу предлагалось 356 поселков с электричеством и газом. Это немногим больше, чем в конце 2011 г., когда насчитывалось 354 таких поселка. Стабилизация числа объектов на коттеджном рынке Подмосковья связана с тем, что за последние полгода было распродано и снято с реализации 37 поселков, а на продажу поступило всего 39 объектов (новых проектов и поселков, реализация которых была возобновлена после временной остановки продаж).

Но если количество ушедших с рынка поселков оказалось почти таким же, как в первой и во второй половине 2011 г. (тогда было распродано или снято с реализации 41 и 35 объектов соответственно), то число поступивших на продажу поселков сократилось почти вдвое. Для сравнения: в первой половине 2011 г. на рынок вышел 71 поселок (новые проекты и вернувшиеся на продажу объекты), а во второй половине 2011 г. – 75 (подробнее об этом читайте в статье «Число коттеджных поселков Подмосковья в 2011 г. увеличилось на четверть»).

По данным регулярного мониторинга загородного рынка от www.irn.ru, больше всего новых поселков за последние полгода появилось на Новорижском и Киевском шоссе: на них пришлось почти 60% от общего количества объектов, не предлагавшихся на продажу во второй половине 2011 г. В качестве примеров таких поселков можно назвать Berestovo Club и вторую очередь поселка Веретенки на Новой Риге в 23 и 53 км от МКАД соответственно, а также вторую и третью очереди поселка Долина Озер в 80 км от МКАД по Киевскому шоссе.

Berestovo Club рассчитан на 37 домовладений. В первом полугодии 2012 г. на продажу предлагались участки с подрядом от 15 до 25 соток, а проекты домов – от 374 до 651 кв. м. Цены варьировались от 33,2 до 59,2 млн руб. Во второй очереди поселка Веретенки, включающей 64 домовладения, можно было заказать строительство дома 125-307 кв. м на 11-16 сотках за 4,3 – 8,8 млн руб.

Вторая и третья очереди поселка Долина Озер (Киевское шоссе) рассчитаны на 25 и 29 домовладений соответственно. Здесь в первой половине 2012 г. предлагалось строительство домов от 87 до 252 кв. м на 10-27 сотках земли. Цены варьировались от 2,1 до 6,1 млн руб.

Благодаря новым поселкам киевское направление опередило Дмитровское шоссе по числу реализуемых объектов и весной 2012 г. заняло третье место в перечне подмосковных направлений по количеству коттеджных поселков, предлагавшихся на продажу. На втором месте по-прежнему находилось Симферопольское шоссе, а лидером рейтинга осталась Новая Рига. В совокупности эти три направления предлагали примерно половину всех коттеджных поселков на рынке первичного загородного жилья Подмосковья. Еще почти четверть поселков располагалась на Дмитровском, Калужском и Ярославском шоссе. Оставшаяся четверть поселков оказалась «разбросана» по пятнадцати направлениям, доля каждого из которых весной 2012 г. не превышала 5%.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», других заметных изменений в структуре предложения за последние полгода не произошло: соотношение традиционно престижных и менее престижных направлений, распределение поселков по удаленности от Москвы осталось прежним.

Примечание. К традиционно престижным направлениям Московской области относятся западные шоссе (Ильинское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское), северо-западные шоссе (Волоколамское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое), северные шоссе (Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское), а также юго-западные шоссе (Калужское и Киевское). Менее престижными направлениями Подмосковья считаются Горьковское и Щелковское шоссе (восток), Ярославское шоссе (северо-восток), Егорьевское и Новорязанское шоссе (юго-восток), а также южные направления (Варшавское, Каширское, Новокаширское и Симферопольское шоссе).

В первой половине 2012 г. продолжилась тенденция к сокращению площади домов, характерная для рынка коттеджного жилья Подмосковья на протяжении последних нескольких лет. В частности, весной 2012 г. средний размер коттеджей и домов на участках с подрядом уменьшился на 4% по сравнению с осенью 2011 г. и составил 265 кв. м. А вот средняя площадь земельных участков, напротив, стабилизировалась на уровне 16,4 сотки.

Что касается цен, то за последние полгода первичное коттеджное жилье Подмосковья подешевело на 4,6%: с 74 800 до 71 300 руб. за «квадрат». Примечательно, что снижение средней стоимости метра характерно и для активно застраиваемых поселков, реализация которых началась в предыдущие периоды. С осени 2011 г. по весну 2012 г. такие объекты потеряли в цене 4,5%: с 76 700 до 73 200 руб. за «квадрат».

Однако справедливости ради нужно отметить, что отрицательная коррекция стоимости коттеджного жилья отчасти была обусловлена снижением курса доллара по отношению к рублю в начале года, т.к. цены в ряде поселков зафиксированы в американской валюте. Но есть и другие причины, почему к весне 2012 г., когда традиционно открывается сезон продаж загородного жилья, произошло снижение цен. И причины эти – превышение объемов предложения над уровнем платежеспособного спроса, несоответствие ряда поселков ценовым ожиданиям и требованиям к качеству жилья со стороны потенциальных покупателей. Подробнее об этом – в статьях «Роста цен на подмосковную «загородку» пока не предвидится» и «Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок».

Несмотря на снижение средней стоимости коттеджного жилья на первичном рынке в целом, отдельные поселки и даже целые сегменты рынка продемонстрировали повышение цен за последние полгода. В частности, подорожал метр коттеджного жилья в поселках, расположенных за вторым бетонным кольцом (за 60-м км от МКАД), где предлагаются в основном дачные и сравнительно недорогие объекты, а также в поселках, где средняя площадь земельных участков не превышала 27 соток. Более подробная информация о текущей стоимости коттеджного жилья и динамике цен в разных объектах и сегментах рынка содержится в «Исследовании рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2011-2012 годы», завершенном специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в мае 2012 г.

Коттеджи Подмосковья: полная база предложений

Смотрите также:

Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU

Исследовании рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2011-2012 годы (Май 2012)

Исследовании рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за 4 кв. 2011 года (Февраль 2012)

Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2011 год (Январь 2012)

Исследовании рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы (Январь 2012)

Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2010-2011 годы (Декабрь 2011 – Январь 2012)

Все исследования рынка недвижимости от IRN.RU, 78 исследований за 10 лет

Рубрика: Загородная недвижимость

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий