В складском сегменте дефицит качественных помещений ощущается все более остро отмечают

По итогам 2011 г. объем поглощения купленных и арендованных конечными покупателями площадей составил более 1 млн кв. м (данные PNK Group и S. A. Ricci) и максимально приблизился к объему докризисного 2007 года. Почти достигли докризисного уровня и ставки аренды: по информации S. A. Ricci, в классе А средняя ставка аренды — $135 за 1 кв. м в год, в классе B — $130.

В регионах, по данным компании, в 2011 г. было снято около 350 000 кв. м современных складов — это менее четверти общего объема поглощения в России, из них почти 200 000 кв. м пришлось на складской рынок Санкт-Петербурга. Остальное проглотила Москва.

Закрыть на три года
Начало года ознаменовалось для участников этого рынка неприятной новостью. Компания ФКУ «Центравтомагистраль» заявила о намерении провести реконструкцию трассы «Балтия», известной как Новая Рига. ФКУ выступает заказчиком в проекте, который стартует весной 2012 г. и должен завершиться весной 2015 г. Согласно планам компании движение по трассе должно быть ограничено, а на отдельном участке дороги даже закрыто для грузового автотранспорта с 5.00 до 23.00.

Реконструкция Новорижского шоссе займет не три года, как планируется, а как минимум пять лет, уверен Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group.

В качестве вариантов объезда ФКУ предлагает Волоколамское и Пятницкое шоссе. «Это нонсенс, — говорит Мамаев. — Пятницкое шоссе и сейчас не справляется с потоками. На Волоколамском происходит примерно то же самое, тем более что там уже проходит часть потока с Ленинградки».

Он считает, что комплексы на Новой Риге окажутся в бедственном положении: невозможно осуществлять логистику на трассе, где движение большегрузного транспорта будет ограничено или полностью запрещено. «Сроки поставок будут расти в непредсказуемой прогрессии», — комментирует Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово». PNK Group решила заморозить проекты на этой территории, несмотря на то что ранее вcерьез рассматривалcя выход компании на Новорижское шоссе.

Разумные арендаторы, знает Мамаев, уже ищут альтернативные объекты: «Их уход с Новой Риги приведет к дополнительному дефициту площадей на других направлениях». Арендаторы не смогут оперативно сменить складскую площадку, сожалеет Вячеслав Холопов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, многие заключили договоры на срок от трех до семи лет. В марте — июле, после начала реконструкции шоссе, арендаторы не смогут в короткие сроки найти новый склад из-за дефицита площадей на рынке, добавляет он.

Впрочем, консалтинговые компании не усматривают особого драматизма в ситуации. По данным Knight Frank, объем качественных складских помещений по этому направлению составляет около 300 000 кв. м, это 5% от общего числа объектов Московского региона. По словам Дмитрия Герастовского, директора департамента складской и индустриальной недвижимости S. A. Ricci, здесь слишком высокая стоимость земли. Проект выгоден при цене не выше $600 000 за 1 га. Если земля дороже, никто на ней не будет строить, отмечает он.

Единственный крупный складской комплекс на Новой Риге — это логистический парк «Истра» Raven Russia общей площадью более 200 000 кв. м в 40 км от МКАД. Большая его часть занята 3PL-операторами (осуществляют услуги по логистике). По данным S. A. Ricci, объект полностью заполнен арендаторами, последние 10 000 кв. м заняла «Азбука вкуса» весной 2011 г. Еще один заметный складской объект класса А — проект «Балтия» площадью 28 000 кв. м в 7 км от МКАД, до 2010 г. принадлежавший Raven Russia, а позже перепроданный кипрской компании Casebre Holdings Limited. В PNK Group сообщили, что ранее рассматривали это направление как интересное для себя. Но теперь принято решение не инвестировать в развитие этой территории — в связи с длительными дорожными работами.

Без светофоров
Для складского сегмента удобные подъездные пути — это факторы не удобства, а жизнеспособности, говорит Холопов. Большинство комплексов в МО появлялось вдоль дорог с максимальной скоростью движения — юго-западное Киевское шоссе, южные М2 (Симферопольское) и М4 (Москва — Дон), — минимальной стоимостью земли на приемлемом удалении от города, а также вдоль Ленинградского шоссе — дороги с основным транспортным грузопотоком. Всего на этих направлениях расположено 58 складских комплексов (готовых и строящихся): 12 на Киевском шоссе, 25 на Симферопольском и 21 на трассе Москва — Дон (данные Knight Frank).

Большее влияние дорожная инфраструктура оказывает на организацию процесса приемки/отгрузки. Многие компании полностью или частично перешли на ночные отгрузки или приемку товаров. Другие готовы жертвовать качеством склада и оставаться на объектах класса В только для того, чтобы быть внутри МКАД или близко от нее.

Московский регион по-прежнему является крупнейшим распределительным центром России, через который проходят почти все грузопотоки, говорит Герастовский. Очевидно, что пропускной способности дорог явно не хватает, чтобы обеспечить доступ к мегаполису.

Под заказ
В регионах новое складское строительство ограничивает не дорожная инфраструктура, как в Московской области, а невысокий спрос. Но в последнее время, утверждают в Knight Frank, дефицит качественных складов появился и в регионах. Например, в Казани, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге крупные качественные логистические комплексы заполнены почти на 100%.

Белавин прогнозирует, что в ближайшее время компании обратятся к редевелопменту объектов. Для нового строительства сложны и долги поиск земли, подведение всех необходимых коммуникаций. Так, компания «Молком» начинает снос старых складов класса B и возведение новых терминалов площадью 30 000 кв. м класса А под Пушкино. Сдача запланирована на декабрь 2012 г.

Девелоперы разными путями стараются минимизировать финансовые риски и получить прибыль. До лета 2008 г. рынок build-to-suit, говорит Белавин, был неизвестен как класс. Теперь он существует и в 2009-2010 гг. продемонстрировал большую устойчивость, несмотря на меньшую экономическую привлекательность по сравнению со спекулятивным рынком.

По оценкам S. A. Ricci, доля built-to-suit составляет менее 4% в классе А — около 200 000 кв. м в Московском регионе. Так, в ПНК «Чехов» для компании «Твое» было построено 24 000 кв. м. В ПНК «Внуково» «Дикси» купила 44 000 кв. м, «Центр-обувь» — 50 000 кв. м (сделки built-to-suit). Прошло еще несколько более мелких сделок общей площадью 30 000-40 000 кв. м.

Последствия присоединения
В зону непосредственной близости к новым границам Москвы попадают крупные логистические проекты компаний PNK Group, MLP, Raven Russia, Radius Group, ПЛК «Северное Домодедово», в каждом из которых строятся или планируются новые очереди.

В границах «новой Москвы» окажутся также строящиеся объекты ПНК «Внуково» и «Истра-логистик» (в просторечии — «Тушино пиво» на Боровском шоссе (около 70 000 кв. м) компании «Адельфин-групп».

В целом, отмечают в S. A. Ricci, юг Московской области является наиболее развитым, на него приходится более четверти всего предложения качественных складов в Москве.

 

Зачем ремонтировать «Балтию»
Причины глобального плана по реконструкции сравнительно новой Новорижской трассы в ФКУ приводят следующие: шоссе со среднесуточной проходной способностью в 20 000 автомобилей имеет высокую колейность (неровность полос из-за вдавливания асфальта колесами автомобилей). В ветхом состоянии находятся мосты, в частности самый первый со стороны Москвы.
В 2015 г. мегаполис должен получить дорогу европейского уровня с элементами интеллектуальной системы управления движением. Трасса будет расширена на 2–4 полосы, 20 мостовых сооружений и 14 путепроводов будут отремонтированы.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий