Возьмите аренду на буксир

Финансовой основой модели государственно-частного партнерства, направленной на развитие рынка жилищного найма, могли бы стать закрытые паевые фонды недвижимости.

Государственная жилищная политика в России продолжительное время была сфокусирована на развитии механизмов, расширяющих возможности покупки жилья в собственность — через ипотечное кредитование, государственные жилищные сертификаты, субсидии. И только недавно стали активно обсуждаться альтернативные модели решения жилищного вопроса, одна из которых — строительство доступного арендного жилья.

Сегодня основными поставщиками арендных квартир на рынок недвижимости выступают частные лица. Не будет преувеличением сказать, что в целом рынок найма находится в «серой» зоне. Значительное количество сделок не регистрируется, налоги с рентного дохода не платятся, права нанимателей защищены слабо, арендные ставки зачастую завышены. Практически отсутствует возможность гарантированного долгосрочного найма, поскольку риски обеих сторон арендных договоров крайне высоки.

Отчасти именно высокий уровень рисков и непредсказуемости подрывает экономику проектов строительства арендного жилья. Частные инвесторы в этот сегмент рынка недвижимости не спешат: об этом можно судить хотя бы по тому, что проекты строительства доходных домов единичны.

Между тем часть рисков инвестирования в капиталоемкие проекты строительства арендного жилья можно снять при участии государства. И тем самым привлечь в этот сектор внебюджетные инвестиции. Но для этого нужны финансово-организационные модели государственно-частного партнерства, встроенные в рыночные реалии и позволяющие распределять риски между властью и бизнесом — особенно на начальном этапе инвестиционных проектов. Одной из таких моделей могла бы стать схема финансирования и строительства арендного жилья с использованием механизмов закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.


Фонд для арендного стартапа
Правовая конструкция закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) позволяет консолидировать государственные и частные капиталовложения для реализации проектов строительства доступного арендного жилья. Условно проект строительства арендного жилья с использованием механизмов ЗПИФа можно разделить на три этапа.

Первый — формирование фонда и конкурсный отбор проектов строительства доступного арендного жилья. Одним из полигонов для строительства арендного жилья могут стать, например, участки Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС), предоставленные под такие проекты на безвозмездной основе (по аналогии с действующей процедурой безвозмездной передачи земли Фонда РЖС жилищно-строительным кооперативам, объединяющим учителей, врачей, ученых). Возможный круг пайщиков фонда — муниципалитеты, региональные власти, федеральные структуры (Фонд РЖС), институты развития (ВЭБ), госбанки. В ЗПИФ могут быть внесены различные активы — бюджетные средства, недвижимость, имущественные права. Кроме того, возможна передача в доверительное управление ЗПИФу долей компаний, созданных при участии муниципальных и региональных властей.

Второй этап — реализация проекта, а именно проектирование и строительство жилья, объектов инфраструктуры. Стратегические задачи пайщиков, объединенных в ЗПИФ, — финансовая поддержка проекта на старте, привлечение к нему внимания внешних инвесторов (российских и зарубежных инвестиционных, пенсионных фондов и проч.).

Третий этап — продажа паев ЗПИФа муниципальными и региональными участниками институциональным инвесторам, возврат вложенных в проект бюджетных средств с перспективой их последующего реинвестирования. Представляется, что погашение инвестиционных паев целесообразно осуществлять только в точке невозврата проектов комплексного строительства арендного жилья — то есть когда выполнено более 30–35% запланированных строительных работ. Впрочем, в каждом конкретном случае стратегия участия публичных субъектов в инвестиционном процессе может быть различной и даже предполагать возможность получения рентного дохода от сдачи построенного жилья в аренду.

Одним из вариантов привлечения в проект длинных и дешевых денег может стать рефинансирование кредитных обязательств (например, займов, привлеченных для инфраструктурного развития застраиваемых территорий) с участием государственных институтов развития либо через использование механизма закладных с их последующей продажей.


Почему ЗПИФ
По закону инвестиционный фонд — это имущественный комплекс, находящийся в общей долевой собственности физических и юридических лиц, которым пользуется и распоряжается управляющая компания исключительно в интересах учредителей доверительного управления. У ЗПИФов есть ряд исключительных особенностей, которые позволяют встраивать их в схемы государственно-частного партнерства.

Во-первых, ЗПИФ позволяет не только консолидировать средства публичных и частных инвесторов, но и обеспечивает им комфортные условия взаимодействия. Фонд является механизмом, позволяющим наращивать активы. Его доходность может обеспечиваться как за счет девелоперской составляющей (строительство жилья, продажа, сдача в аренду, эксплуатация), так и посредством привлечения денежных средств с рынка через финансовое управление имуществом фонда (операции на рынке ценных бумаг, вхождение в сопутствующие проекты, любая другая не запрещенная законом деятельность, направленная на увеличение объема фонда).

Во-вторых, ЗПИФ гарантирует возвратность вложенных в развитие проектов бюджетных средств. В этом смысле ЗПИФы — реальная альтернатива прямому бюджетному финансированию общественно значимых проектов. Классические схемы бюджетного финансирования жилищных госпрограмм хотя и дают ощутимый социальный эффект, однако не предполагают возврата средств. Это сужает потенциальные инвестиционные возможности, не позволяет масштабировать проекты, опираясь на бюджетный рычаг.

В-третьих, особенности правового регулирования ЗПИФов способствуют финансовой устойчивости всей модели, позволяют выстраивать долгосрочные стратегии инвестирования. Скажем, в отличие от открытого инвестфонда, досрочный выход из закрытого паевого фонда невозможен. Таким образом, нивелируется риск спонтанного изменения рыночной конъюнктуры и оттока средств. Права инвесторов защищены через особый порядок взаимодействия независимых друг от друга управляющей компании (УК) и специализированного депозитария. Не допускается обращение взыскания по долгам владельцев инвестпаев на имущество, составляющее ЗПИФ. В случае банкротства управляющей компании имущество, составляющее ЗПИФ, в конкурсную массу не включается.

В-четвертых, использование механизмов ЗПИФа позволяет повысить экономическую эффективность проектов благодаря действующему в отношении закрытых фондов специальному налоговому режиму. Так, передача учредителем ЗПИФа своего имущества в состав активов фонда не облагается НДС (имеются лишь некоторые особенности при передаче в ЗПИФ ценных бумаг). Полученное ЗПИФом имущество не признается доходом для целей налогообложения. Фонд не платит налог на прибыль.

Наконец, жесткое нормативное регулирование деятельности ЗПИФов и управляющих компаний гарантирует максимальную прозрачность функционирования всей модели — что немаловажно, поскольку речь идет о реализации проектов государственно-частного партнерства.


Объективные предпосылки
Использование ЗПИФов позволяет создать мощный финансовый рычаг для запуска проектов строительства арендного жилья, рассчитанного прежде всего на граждан с низким уровнем доходов (это льготники, очередники, многодетные семьи, работники бюджетной сферы — учителя, врачи, ученые и проч.). Важно, чтобы экономика проектов строительства арендного жилья исходила из международной практики, согласно которой доля расходов домохозяйств на аренду жилья и коммунальные услуги не должна превышать трети совокупного дохода семьи.

Стоит заметить, что необходимость расширения арендного сегмента продиктована не только актуальностью и остротой жилищной проблемы, но также объективными предпосылками. К ним, в частности, можно отнести перспективу повышения ставок имущественных налогов, включая введение налога на недвижимость. Возможен рост спроса на арендное жилье со стороны утративших платежеспособность ипотечных заемщиков (арендное жилье может стать своеобразным демпфером в случае массовых дефолтов по кредитам). Помимо всего прочего развитие рынка арендного жилья — важный инструмент стимулирования трудовой миграции, позволяющий, в частности, привлекать высококлассных специалистов (в том числе из-за рубежа). Не случайно в большинстве европейских стран доля арендного жилья в структуре предложения недвижимости составляет 45–55%.

Разумеется, чтобы запустить процесс строительства арендных домов, недостаточно создать в каждом регионе по ЗПИФу. Нужна комплексная государственная программа, направленная на развитие арендного сегмента, с четкими алгоритмами взаимодействия федеральных, региональных, муниципальных властей и бизнес-структур.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий