Встройте аренду в экономику

Чтобы раскрутить маховик строительства арендного жилья, нужны специальные схемы государственного стимулирования инвестиционной активности в этом сегменте рынка, обеспечивающие доступное и долгосрочное финансирование рентных проектов.

Ответ на вопрос, что лучше — арендовать квартиру или купить ее в ипотеку, — большинству очевиден. Даже тот, кто живет на съемной квартире, ответит: выгоднее иметь недвижимость в собственности. Однако проблема заключается в том, что у большинства граждан нет сбережений, достаточных для покупки квартиры даже в кредит. Поэтому сегодня 15–20% российских домохозяйств тратят до 50–80% своих доходов на аренду жилья. Зачастую они платят за убогие во всех смыслах углы. Арендные отношения никем не регулируются и не контролируются, арендаторы бесправны. Договоры с квартирантами составляются настолько изящно, что домовладельцы вправе в любой момент вышвырнуть постояльцев на улицу. «В основной своей массе рынок жилой аренды носит теневой характер. Достаточно редко заключаются официальные договоры найма помещений, оплачивается налог на прибыль с полученного дохода. От этого страдают и бюджетная система, и сами наниматели, не получающие никаких гарантий и стабильности в таких отношениях», — констатирует гендиректор компании «АС Менеджмент» (ГК ASG) Роберт Хайруллин.

Это ненормальная ситуация, с которой больше невозможно мириться. В большинстве европейских стран доля расходов на жилье в структуре доходов домохозяйств существенно меньше. Отношения между нанимателями и домовладельцами намного гуманнее и цивилизованнее. Российские диспропорции объясняются острым дефицитом предложения арендного жилья и равнодушием государства к развитию этого сегмента рынка недвижимости. Если спрос на арендное жилье динамичен и постоянно изменяется (в зависимости от экономической конъюнктуры), то предложение на российском рынке статично. В арендном обороте находится преимущественно жилье советской постройки, доставшееся собственникам по наследству, а также небольшой процент новостроек, приобретенных в спекулятивных целях частными лицами. Целенаправленного строительства многоквартирных домов с арендными квартирами в нашей стране почти не ведется, тогда как в Европе такое строительство — одна из емких ниш девелоперского бизнеса.

Чтобы развернуть рынок найма в цивилизованное русло, нужно запустить маховик строительства арендного жилья. Сделать это только лишь силами частного бизнеса почти нереально. Главным образом потому, что доходность инвестиций, направленных в этот сектор, существенно ниже отдачи от вложений в строительство офисной, торговой, гостиничной недвижимости. «Расчетный срок окупаемости арендного жилья составляет от 10 до 15 лет в зависимости от местоположения. Объекты коммерческой недвижимости окупаются в два-три раза быстрее в зависимости от индивидуальных условий реализации каждого проекта», — говорит директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. Не говоря уже о строительстве жилья для продажи на коммерческих условиях, где маржа девелоперов колеблется в диапазоне от 30 до 100 процентов. Есть исходная привычка, установка на недопустимую в жилищном строительстве прибыль. Отказываться от этого никто не желает, остановить или преодолеть это трудно, но возможно. Ведь во многих европейских странах проекты строительства арендного жилья тоже не всегда вписываются в классические рыночные условия финансирования, если речь идет о строительстве экономичных квартир. Тем не менее в большинстве стран на долю арендной недвижимости приходится около 50% в общей структуре предложения, а счет девелоперским проектам строительства нового арендного жилья идет на сотни тысяч квартир. В большинстве случаев экономика арендных проектов в нижнем сегменте рынка опирается на разнообразие форматов государственной финансовой поддержки — субсидирование спроса, предложения, процентных ставок по кредитам и проч. Как показывают наши расчеты, некоторые из этих механизмов вполне применимы и в России.

Арендная утопия
Попытки строительства арендного жилья в нашей стране предпринимались неоднократно. Известно несколько рентных проектов в Москве и регионах, которые реализованы на средства частных инвесторов и имеют арендную составляющую в виде апартаментов и коттеджей. Но чаще всего речь идет о строительстве либо социального (бюджетного), либо дорогого элитного жилья. Студентам, молодым семьям, малообеспеченным гражданам такие варианты недоступны. Кроме того, инвестиционной мотивацией частных девелоперов зачастую выступает не стабильный рентный доход, а низкая ликвидность других форматов этой же недвижимости. А также кривизна правоустанавливающих документов на земельный участок, не позволяющая застроить его коммерческим жильем на продажу. Рентный бизнес при таком раскладе скорее вынужденное, а не осознанное решение.

Едва ли не единственное исключение из общих правил — уникальный рентный проект, реализованный в Петербурге финской компанией IceCapital Housing Fund. Два года назад, в разгар финансового кризиса, финны выкупили два подъезда (200 квартир) в одной из многоэтажек, а теперь сдают жилье в аренду на рыночных условиях по 11-месячным договорам с правом пролонгации. Спрос колоссальный, вакантных площадей нет. Почему же финнов устраивает уровень доходности в этом сегменте, а российских девелоперов — нет?

Фокус в том, что финская компания профинансировала проект из дешевых и долгосрочных ресурсов — средств зарубежных пенсионных фондов. Проекты строительства арендной недвижимости за рубежом всегда финансируются с помощью долгосрочных ресурсов либо ипотечных кредитов (под 5–6% годовых со сроком погашения до 30 лет). У российских инвесторов доступа к таким длинным деньгам нет. Если же привлекать средства на классических российских условиях, то любой рентный проект выглядит утопично.

Прикинем возможную экономику такого проекта. Предположим, мы решили построить доходный дом на 200 квартир экономкласса в Московском регионе. Затраты на строительство панельного дома могут составить около 50 тыс. рублей за квадратный метр. Если ориентироваться на эти цифры, то общий бюджет стройки выйдет порядка 360 млн рублей. Для получения банковского финансирования необходимо вложить в проект 30% собственных средств. То есть потребность во внешнем финансировании составит 252 млн рублей. Теперь проанализируем будущие денежные потоки. По данным риэлтеров, средняя стоимость однокомнатной квартиры около 30 тыс. рублей в месяц. Ежегодный доход от аренды при 95-процентной заполняемости составит примерно 68,4 млн рублей. В европейских странах расходная часть рентных проектов (расходы на управление, налоги и проч.) в среднем достигает 40% от ежегодного дохода. Таким образом, ориентируясь на эту цифру, наш чистый операционный доход составит 42,9 млн рублей в год. По приблизительным, грубым расчетам, чтобы сбалансировать доходную и расходную часть рентного проекта, нам потребуется кредит под 8–9% годовых сроком на 15, а лучше на 30 лет. Ежегодные расходы на выплаты по кредитам — 56% от операционного дохода (именно такая пропорция характерна для зарубежных проектов строительства арендного жилья) при сроках окупаемости восемь-десять лет и доходности около 10% годовых.

Но получить кредит на таких условиях невозможно. Даже ставки по ипотечным кредитам для физлиц, обеспеченные высоколиквидной залоговой недвижимостью, существенно выше (около 12% годовых). По информации участников рынка, сегодня банки кредитуют жилищное строительство в среднем под 14% годовых в рублях на срок до двух-трех лет. «Для застройщиков с непонятной кредитной историей ставки по кредитам могут достигать 16–18 процентов годовых», — уточняет президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин. Для финансирования арендного проекта такие условия не приемлемы: годовое обслуживание кредита обойдется заемщику минимум в 103 млн рублей. Это в три раза больше денежного потока, сгенерированного проектом (см. таблицу).

 

Базовые параметры проекта

Строительство арендного жилья частным инвестором в текущих финансово-экономических условиях

Строительство арендного жилья частным инвестором с привлечением дешевого и долгосрочного кредита

Строительство арендного жилья с привлечением как частных, так и бюджетных инвестиций и 15-летним кредитом

Строительство арендного жилья с привлечением частных инвестиций и бюджетным субсидированием расходов по обслуживанию 15-летнего кредита
Количество квартир 200 Доля вакантных площадей 5% Арендная ставка (руб./мес.) за условную квартиру 30 000 30 000 30 000 (рыночная ставка для 140 квартир); 21 000 (льготная ставка для 60 квартир, например, молодым семьям с доходом ниже среднего и проч.) Годовая валовая арендная плата (руб.) 68 400 000 62 244 000 Годовые накладные расходы (эксплуатация, ремонт, налоги, страхование и проч. без учета затрат на обслуживание кредита), руб.** 27 360 000 Чистый годовой операционный доход (руб.) 41 040 000 34 884 000 Ориентировочная стоимость проекта (руб. ) 360 000 000 Собственный капитал застройщика (руб.) 108 000 000 108 000 000; 108 000 000 бюджетная субсидия застройщику 108 000 000 Заемные средства (руб.) 252 000 000 (70%) 252 000 000 144 000 000 252 000 000 Процентная ставка, годовых 14% 7% 14% Срок кредитования (лет) 3 30 15 Ежегодные затраты на обслуживание долга (руб.) 103 353 144 20 118 744 23 012 484 28 190 300 (треть платежей по кредиту покрывает бюджет) Промежуточный денежный поток –62 313 144 20 921 256 11 871 516 6 693 700 Текущая доходность (промежуточный денежный поток/собственный капитал), % 19,3 10,9 6,2

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий