Вторая жизнь неликвида

В природе конкуренция приводит к появлению новых живых существ. То же и в девелопменте. По мере роста рынок недвижимости становится все более дифференцированным. Сначала строятся самые простые и самые прибыльные объекты: стандартное высотное жилье, коттеджные поселки. Потом — торговые и бизнес-центры, чуть позже появляются многофункциональные комплексы.

Особенность российского рынка недвижимости — здесь намного больше, чем в Европе и Америке, процент неликвидных активов, которые попали в руки девелоперских или недевелоперских компаний в процессе приватизации. Это бывшие заводы, фабрики, школы, медцентры и т. д., которые сменили свое предназначение и проданы под бизнес-центры.

С развитием рынка все эти наспех созданные центры перестали быть конкурентоспособными. Для обеспечения приемлемой доходности они должны пройти реновацию, сделать качественный рывок.

Выгодный стиль
Первое направление, которое можно выделить, — переделка в стиле loft. Проект реновации промышленных зданий, который позволяет при минимальных вложениях изменить назначение завода или фабрики. Есть и многофункциональные lifestyle-проекты, когда в одном комплексе сочетается и бизнес-составляющая, и торговая, и гостиничная, и жилая. Яркий пример — «Даниловская мануфактура» в Москве.

«Новоспасский двор» появился в результате реконструкции ткацкой фабрики. Среди арендаторов — большой фитнес-центр, клиника «Медси», несколько ресторанов и кафе, офис издательской компании. Там также есть квартиры (наша компания в свое время арендовала офис в 5-этажном корпусе на 4-м этаже, и в квартирах над нами делали ремонт). Объект достаточно интересный, многофункциональный и многопрофильный. И таких проектов становится все больше.

Другой вариант — создание креативного пространства. Например, Центр современного искусства «Винзавод» в Москве, Центр современной культуры «Гараж», конечно, лофт-проект «Этажи» в Питере, «Красный треугольник» и наш проект «Ткачи» (тоже Петербург). Особенность креативного пространства с точки зрения нарезки площадей — помимо стандартных и не очень офисных блоков есть свободное пространство, где можно организовывать конференции, выставки, обучающие мероприятия, интегрированное в стандартную деловую часть. Пока на российском рынке таких площадей мало.

Вложения в подобные проекты менее затраты, чем строительство с нуля: экономия может составить до 50% от суммы нового строительства в первую очередь за счет имеющихся на объектах техусловий и наружных сетей, а также конструктива, и в этом их несомненный плюс для инвестора. По опыту реализации «Ткачей» могу сказать, что доходность объектов такого типа составляет около 15% годовых. Поскольку промздания приобретаются с техническими условиями, инвестор существенно сокращает срок реализации проекта: 1-1,5 года против обычных 3-4 лет. Инвестиционная фаза также укорачивается.

Большинство старых фабрик расположено в центрах городов (и это главное их достоинство), а местные власти заинтересованы, чтобы эти объекты развивались и продвигались. Обычно в глазах общественности инвестор получает почетное звание «хорошего инвестора». Кроме того, в регионах, начиная с Санкт-Петербурга, руководство городов обычно заинтересовано в развитии подобных неперспективных территорий и поддерживает инвесторов, реконструирующих бывшие промышленные предприятия. В Москве ситуация несколько иная в связи с особенностями инвестиционного климата города.

Беззащитный инвестор
С другой стороны, поскольку промышленные объекты в центре городов могут быть включены в объекты культурного наследия или зону охраняемой застройки (это промышленная архитектура, которая охраняется, либо просто здания в черте охраны исторических памятников), вместо процесса реконструкции инвестор получает процесс реставрации. Который, несомненно, дороже, длительнее и связан опять-таки с взаимодействием с государственными органами. Так, например, на объекте «Ткачи» фасады, лестницы, забор фабрики купца Анисимова в Петербурге были включены в объекты культурного наследия, что требовало привлечения специальных организаций и восстановления всех особенностей здания, построенного в XIX в.

Проект может включать не только объекты промышленной архитектуры, но и здания иной стилистики, находящиеся в охраняемой зоне, что также накладывает на инвестора обязательства по реставрации.

Можно минимизировать затраты, но в этом случае не избежать клейма «плохого инвестора», который не охраняет памятники архитектуры. Можно делать все по-честному, как это сделали мы в «Ткачах», ведь это центр Санкт-Петербурга и нам хотелось сделать объект, за который не будет стыдно ни перед нашими акционерами за финансовые результаты, ни перед жителями города, которые будут проходить мимо этого здания. Нас везде теперь любят-хвалят, но нужно понимать, что наши затраты увеличились на 30%.

Серьезный минус — колоссальная изношенность инженерных сетей. Иногда отремонтировать их дороже, чем проложить новые. А сделать новые сложно — это же центр города.

Еще один сложный для девелопера момент — условия, на которых заключаются инвестконтракты с городом. Администрация диктует свою форму, в которой фиксируются сжатые сроки — от года до трех лет. Кроме того, большинство инвестконтрактов составлено так, что государство может их расторгнуть в любой момент. Все деньги, вложенные в проект, возвращены уже не будут, а контракт может быть передан другому лицу. Подобная незащищенность создает колоссальные проблемы для инвесторов.

Во многих промзонах есть объекты, которые принадлежат государству, с которыми никто ничего не делает. Например, на одном из объектов на Обводном канале есть котельная. Как все котельные в Советском Союзе, она была объектом повышенной опасности, поэтому ее не включили в список объектов приватизации, выделили в федеральную собственность. Но агентство, распоряжающееся федеральной собственностью, котельную никак не оформило, потеряв бумаги. Фабрика была акционирована, приватизирована и куплена нами. Котельная примыкает к нашему зданию и имеет общую с ним стену. Сейчас мы ничего не можем с ней сделать — ни выкупить (а мы готовы купить), ни отделить, ни разрушить. Процесс регистрации этого здания в госсобственность займет 4-5 лет, ускорить его мы также не можем.

Если строить заново
К перспективному направлению инвестирования в нестандартные объекты я бы отнесла вложение средств в частные клиники и частные госпитали. Это новый для российского рынка формат девелопмента, изначально подобные объекты строились силами федеральных и муниципальных властей. Я искренне аплодирую людям, которые рискуют делать такие проекты, потому что политические риски просто колоссальные, но тем не менее такая недвижимость окупается примерно за семь лет.

Основные проблемы связаны с лицензированием. В отношении строительства госпиталя с операционной, реанимацией действуют специальные СНиПы. Впоследствии этот объект нельзя будет использовать никаким другим образом, кроме как под госпиталь. В России рынок частных медицинских учреждений не развит, и если твоего единственного арендатора — оператора клиники — местные власти лишат лицензии, то инвестор останется со зданием, которое использовать по-другому будет сложно. Единственное, что разрешат сделать с объектом, — это подарить его городу. Я не сомневаюсь, что государство будет стимулировать интерес девелоперских компаний к участию в подобных проектах. Например, нашей компании предлагают построить четыре поликлиники в Калуге. Инвестиционный потенциал региона колоссальный, там работает огромное количество экспатов, у них платная страховка, и они хотят поликлинику западного уровня, которые пока есть только в Москве.

Я думаю, что инвесторы, которые будут вкладываться в медицинский сегмент, сильно выиграют.

Можно обратить внимание еще на один тип недвижимости — это дата-центры и call-центры. Строительство этих объектов обходится недорого, располагаться они могут в любом месте. Но без хороших отношений с местными властями не обойтись. Дата-центры потребляют огромное количество электроэнергии, и получить техусловия без административного ресурса невозможно.

Крупные западные компании выходят на российский рынок с предложениями по строительству объектов подобного рода. В свое время мы просчитывали срок окупаемости для дата-центра и поняли, что это одно из перспективных направлений. Однако пока потенциал строительства бизнес-центров и торговых центров не исчерпан, большинство нестандартных проектов будет оставаться не больше чем экзотикой.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий