Вылитая элита

Мир элитной недвижимости всегда подернут легкой дымкой тайны. Позволить ее себе могут далеко не многие—прочим же остается лишь догадываться о том, что происходит за коваными дверями замков. Кто продает, кто покупает, кто становится посредником? Именно о собственниках элитной недвижимости, а также о работе риэлторов, специализирующихся в этом сегменте, и пойдет речь.

Элитной недвижимостью в разных странах и даже в разных регионах могут называться совершенно разные объекты, и далеко не всегда картинки с дворцами, услужливо предлагаемые воображением, соответствуют действительности. Поэтому признакам элитной недвижимости будет посвящен отдельный материал нашей новой рубрики «Дорого». А сейчас мы разберемся в том, кто все это продает, кто покупает и кто содействует этим сделкам—взаимоотношения главных действующих лиц этого рынка не менее интересны, чем предлагаемый на нем товар.

По секрету всему свету

Все без исключения риэлторы, работающие с элитными объектами недвижимости, сходятся в одном: без хороших связей и безупречной репутации не обойтись. Говорит Александр Цуранов, директор агентства недвижимости Apriori Invest: «Во Франции связи—это единственный канал, по которому поступает информация о новых объектах. И если вы заключили несколько удачных сделок через одного и того же нотариуса или работали с банкиром, открывавшим счета уважаемым русскоговорящим клиентам, то в конце концов они начнут рекомендовать вас собственникам элитной недвижимости, решившим с ней расстаться».
 Сами же продавцы не спешат выставлять информацию о продаже на всеобщее обозрение, чтобы избежать общения с покупателями, которые не могут позволить себе жилье подобного класса и интересуются из чистого любопытства или мечтательности. Так некоторые представительницы прекрасного пола готовы тратить долгие часы на примерки вечерних туалетов в бутике, хотя наряды эти не вписываются ни в их образ жизни, ни в бюджет. Но элитная недвижимость сродни произведениям высокой моды—такие платья надо уметь носить, им надо соответствовать.
 «Франция и Италия—самые сложные для работы рынки,—рассказывает Екатерина Тейн, партнер и директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.—Некоторые собственники не предоставляют ни фото объекта, ни его подробное описание. Информация может быть настолько ограниченной, что риэлтору приходится самому смотреть объект, чтобы получить о нем представление. А в некоторых случаях без потенциального покупателя даже приходить на виллу не разрешают. Поэтому порой размер участка, дома, а зачастую даже цена указываются очень приблизительно». Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, видит эту ситуацию так: «Никакой мистики в сегменте элитной недвижимости нет. Продавец может скрывать данные об объекте лишь в строго определенных случаях. Во-первых, если он не хочет выплачивать полную сумму налогов, которые в некоторых странах, например, во Франции, составляют вполне ощутимый процент от дохода. Во-вторых, если от продажи страдает репутация—разорившаяся аристократия, вынужденная продать из-за долгов родовое имение, навряд ли захочет афишировать эту сделку и вывешивать на фасад табличку «For Sale». Но опять же, это ограниченное количество случаев, и чаще всего заинтересованный в сделке продавец не будет скрывать информацию, в особенности от своего риэлтора».
 «Итальянцы не доверяют ключи агентам и предпочитают присутствовать на показах еще и потому, что гордятся своими домами, история которых иногда уходит в века,—дополняет Ольга Кибенко, генеральный директор компании GrandMilanoStudio.—Они очень любят слушать комплименты по поводу собственности. Как сказал один умный покупатель: “Зачем же я буду говорить, что мне это не нравится, искать недостатки, чтобы снизить цену? Продавец подумает, что я глупец, если покупаю то, что мне не нравится. Лучше я буду хвалить его дом, тогда он охотнее уступит в цене”».

Заполните анкету

Впрочем, есть такие продавцы, которые очень требовательны к потенциальным покупателям. Они не афишируют данные об объекте не потому, что скрываются от налоговой, а потому что объект действительно уникален. «Так, в новом лондонском комплексе, самом дорогом в мире (100 тыс. долларов за кв. м), на покупателя заполняется полноценное досье,—рассказывает Елена Юргенева, директор компании Knight Frank.—В него включают данные об источнике дохода и о специфике бизнеса. А также каждый потенциальный покупатель подписывает соглашение о конфиденциальности на четырех листах—все, что он увидел или услышал внутри комплекса, считается неразглашаемой информацией». Заметим, что требование объяснить происхождение доходов объясняется не прихотями продавца или любопытством риэлторов, а требованиями законодательства (в данном случае, английского), направленного на борьбу с отмыванием средств.

Покупатели рода

Доброе имя и платежеспособность—основные, но далеко не единственные требования к будущим владельцам. Если речь идет о приобретении замка, виллы и прочих объектов, признанных памятниками архитектуры или имеющих историческую ценность, возникает много других условий.
 В этом случае оговаривается целый ряд ограничений, как то: неизменность фасада (в том числе недопустима пристройка этажей или зданий, меняющих внешний облик), сохранение исторических деталей (лепнины, витражей, дверей, каминов). При этом разрешается проведение самых современных коммуникаций внутри здания, установка новой санитарной и бытовой техники. Согласитесь: немногие, приобретая замок XVII века, захотят жить в тех же бытовых условиях, что и его первые владельцы.
 «Каждого потенциального покупателя подобной недвижимости будут рассматривать, как говорится, «под лупой»,—говорит Наталья Мантель, консультант по зарубежной недвижимости и бизнес-эмиграции агентства Unique Realty Investment.—И если он вызовет малейшие подозрения, местные власти могут отказать претенденту. Это связано еще и с тем, что для ремонта и поддержания памятников архитектуры владельцам выделяют дополнительные средства из коммунального бюджета или предоставляют льготные кредиты».
 Стоит также отметить, что представления об элитной недвижимости у российских покупателей и жителей ряда стран очень отличаются, что порой приводит к недоразумениям. «К примеру, у итальянцев считается очень ценным использование при реконструкции зданий и вилл старых материалов, таких как котто (вид керамической плитки) ручной работы, старинных дверей и рам, дверных ручек и т. д.,—рассказывает Ольга Кибенко.—Они невероятно тщательно восстанавливают фрески и стараются сохранить как можно больше характерных деталей эпохи постройки. К сожалению, многие российские покупатели не в состоянии оценить и понять то, что для итальянцев считается верхом престижа, и очень часто стараются заменить «всю эту рухлядь», что коробит местных жителей».

Случаи отказа

Щепетильность и придирчивость по отношению к будущим покупателям свойственна не только владельцам замков и вилл. Владельцы отелей класса люкс тоже стремятся передать предприятие в надежные руки и согласны ждать своего идеального «преемника» очень долго (если только не вынуждены продать объект в срочном порядке для покрытия долгов).
 Поэтому основной причиной отказа покупателю могут стать именно личные мотивы продавца. Продолжает Александр Цуранов: «На второе место я бы все же поставил отсутствие уверенности в платежеспособности потенциального покупателя, в особенности, если речь идет о займе в банке. Отказ нотариусов принимать «грязные», по их мнению, деньги—факт крайне редкий. И, наконец, причина отказа, встречающаяся во Франции исчезающе редко,—нежелание пускать на рынок иностранных игроков, но, как правило, это бывает лишь в случае приобретения экономически и финансово значимого объекта». Если же элитная недвижимость приобретается в более скромных целях, чем триумфальный приход на новый рынок, то сложностей с государственными органами практически не возникает.
 «Есть, пожалуй, еще пара оговорок,—замечает Петр Коваленко.—Например, в Нью-Йорке существуют кооперативы жильцов, которые на общем совете могут проголосовать—пустить нового обитателя квартиры в дом или же подождать более подходящего кандидата. В Швейцарии могут отказать в сделке, если на кантон выделено, скажем, 1500 сделок по продаже недвижимости иностранцам, а вы—по несчастливой случайности—оказались 1501-м. В таком случае для того, чтобы стать владельцем, придется оформиться как резидент Швейцарии. Однако это требует декларации в швейцарском банке существенной суммы денег (порядка миллиона швейцарских франков), с которых, соответственно, приходится платить налоги. Многие покупатели в таком случае предпочтут подождать годик».

«Випам» вход воспрещен

Наконец, именно на элитном рынке заключаются сделки, о которых мы узнаем из «светских» изданий и которые обсуждаются наряду с нарядами и превратностями личной жизни «звезд». Оказывается, статус V.I.P.-персоны далеко не всегда может быть бонусом при приобретении виллы или замка. «Такие страны, как Австрия, Германия, Швейцария, где очень заботятся о спокойствии своих граждан, могут отказать даже популярной во всем мире персоне—тем более, если проживающее там веками местное население (с гораздо меньшим доходом) будет испытывать хоть какой-то дискомфорт,—утверждает Наталья Мантель.—Так случилось с Михаэлем Шумахером, которому отказали в приобретении поместья в одной из швейцарских деревень, так как побоялись наплыва папарацци и праздных любопытствующих, а также из-за того, что его жена хотела обустроить там слишком большое, по мнению местных жителей, ранчо с лошадьми. У топ-модели Клаудии Шиффер были проблемы с властями Майорки после того, как ограждения вокруг приобретенного ею владения помешали туристам».

Продолжение следует

Конечно, к участникам рынка у нас осталось еще много вопросов. Например, каковы требования российского покупателя элитной недвижимости? По каким причинам люди приобретают собственность такого уровня? Как возникают места притяжения мировой элиты? Есть ли общие критерии недвижимости люкс-класса? Ответы на них ищите в следующих номерах. Эта статья—только начало разговора.

Рубрика: Элитное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий