Зарубежная недвижимость: Нет единства

На мировых рынках по-прежнему нет единого тренда на оздоровление. Даже в стане стран «восьмерки» разделение: в США продолжается падение, тогда как Франция и Германия чувствуют себя неплохо. Хорошей новостью для инвесторов стало понижение кредитного рейтинга Ирландии до Baa1, что открывает возможности для покупок активов на дне в скором времени.

США
Продажи жилья в США в июле упали на 3,5% по отношению к показателям июня с 4,84 млн до 4,67 млн объектов, хотя это все же выше, чем год назад. Ежемесячное снижение затронуло все регионы, кроме Запада. Сделок могло бы быть больше, если бы доступ к ипотеке был упрощен. Медианная стоимость жилья в стране составила $174 000, упав на 4,4% в годовом исчислении. Средняя стоимость нового жилья упала в июле на 6% до $222 000.

В июне цены на недвижимость в крупных городах страны показали рост согласно индексу Case-Shiller (рассчитывается по 20 крупнейшим городам и административным округам США). С мая по июнь цены выросли в 19 из 20 городов, средняя цена дома поднялась на 3,6% во II квартале 2011 г. по отношению к предыдущему. Однако за прошедший год цены на жилую недвижимость в США упали в тех же 20 городах. В Чикаго, Миннеаполисе, Вашингтоне и Бостоне месячный рост был наибольшим, тогда как наименьшее повышение цены отмечалось в Лас-Вегасе и Фениксе, пострадавших от кризиса больше всего (точки subprime). Доля проблемной недвижимости в стране сейчас составляет 29% от общего объема предложения.

Основной двигатель рынка недвижимости в стране — банки, и, пока не будут решены проблемы в банковской сфере, США не являются приоритетом для инвестиций. Президент Барак Обама предложил рефинансировать проблемные кредиты под 4%. Уровень безработицы в США высок и составляет 9,1%.

Западная Европа
ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. Цены на элитную недвижимость в Лондоне за последние девять месяцев выросли, поскольку новые опасения глобальной рецессии заставляют инвесторов искать надежную гавань для сохранения капитала. Стоимость объектов свыше 3,7 млн фунтов стерлингов ($6 млн) увеличилась за 12 месяцев на 10,5% по итогам августа. Слабость фунта (он потерял 20%) продолжает привлекать иностранных инвесторов. Заинтересованных покупателей за последние три месяца стало больше на 23%, тогда как выставленных на продажу домов — на 13%. Убытки от беспорядков, произошедших в начале августа, достигают 200 млн фунтов стерлингов, но маловероятно, что они отпугнут иностранных инвесторов. Аренда премиального жилья подорожала на 0,2% в июле. Рост цен на элитную недвижимость по итогам года составит 12%.

ИРЛАНДИЯ. В июле рейтинговое агентство Moody's понизило рейтинг Ирландии до уровня ниже инвестиционного Baа1, что является хорошей новостью для инвесторов: рынок отреагирует на снижение рейтинга примерно через полгода, еще через полгода будет достигнуто дно, и можно будет скупать недвижимость. Экономика страны восстановится через несколько лет, и доходность вложений в ирландскую недвижимость может достигнуть 300%, поскольку Ирландия — успешная страна, настоящий конкурент Великобритании. В период с 1996 по 2007 г. ВВП рос на 7,1% ежегодно. Рост цен на жилье в Ирландии был на уровне соседней Великобритании. В период с 1997 по 2007 г. цены на первичном рынке выросли более чем на 200%, а на вторичном — на 280% за счет реального экономического роста, а также дешевой ипотеки и налоговых льгот.

ФРАНЦИЯ. Цены на жилую недвижимость во Франции, особенно в популярных регионах, продолжают расти пятый квартал подряд в среднем на 3,3% по отношению к предыдущему кварталу. Наиболее высокий рост (4,3%) отмечался за пределами Парижа. С начала года жилье подорожало на 6,6%. Чтобы привлечь иностранных инвесторов, французское правительство в настоящее время пересматривает налоги, касающиеся владения недвижимостью. Теперь налогом на имущество будет облагаться недвижимость стоимостью свыше 1,3 млн евро, а не 800 000 евро, как было раньше. Недвижимость стоимостью 1,3-3 млн евро будет облагаться по ставке 0,25%, а жилье дороже 3 млн евро — по ставке 0,5%.

ГЕРМАНИЯ. Цены на апартаменты в кондоминиумах, дуплексы и таунхаусы по-прежнему дорожают, стоимость домов на одну семью продолжает снижаться. Ставки найма жилья в новостройках постепенно растут, тогда как на вторичном снижаются: -1,1% начиная с июля 2010 г. и -1,5% с начала 2011 г. По сравнению с I кварталом 2011 г. такие дома подешевели на 0,8%, в годовом исчислении — на 0,9%. Падение цен отмечалось в основном в сельских регионах. Апартаменты в кондоминиумах во II квартале в среднем по стране подорожали на 0,5%, а по сравнению с аналогичным кварталом 2010 г. — на 2,3%. Больше всего цены выросли в больших городах.

Средиземноморье
КИПР. Нехватка кредитных ресурсов и экономическая нестабильность в Греции привели к снижению количества сделок и падению цен на недвижимость Кипра. За I квартал 2011 г. дома на острове подешевели в среднем на 1,6%, квартиры — на 0,9%. Падение продаж в августе на 4,9% является самым небольшим в течение года, что позволяет надеяться: разрушительный спад скоро подойдет к концу.

В августе было заключено 527 сделок (в августе 2010 г. — 554). Хорошие результаты показал Лимассол с ростом продаж на 25,5%. Также рост на 2,6% отмечался в Ларнаке. Но продажи в Никосии упали на 22,5%, в Фамагусте — на 21,4%, в Пафосе — на 15,8%. Общий объем продаж в течение первых восьми месяцев этого года сократился на 18,2% с 5759 объектов, проданных за аналогичный период 2010 г., до 4709 объектов. Количество сделок остается на 8% ниже, чем в 2009 г., когда рынок рухнул. На долю иностранцев сейчас приходится почти четверть всех покупок. В августе иностранцы приобрели 99 объектов — на 22% меньше, чем годом ранее. Рост количества покупок иностранцами отмечался в Ларнаке (+52,6%), Никосии (+16,7%). В Лимассоле сделок было на 57,1% меньше, в Пафосе — на 32,5%, в Фамагусте — на 21,4%.

Количество сделок уменьшается на фоне растущего туристического потока: число туристов, посетивших остров в этом году, увеличилось на 11%. Россияне — вторая по численности группа отдыхающих на острове после британцев.

Другие страны
КИТАЙ. Рост цен на жилье замедлился, это подтверждает эффективность правительственных мер по охлаждению рынка недвижимости. В августе цены выросли на 0,07%, а в июле — на 0,21%. В годовом исчислении средняя цена на новые дома увеличилась на 6,9% в августе и на 6,8% в июле. В среднем дом в августе стоил 8880 юаней ($1675) за 1 кв. м, чуть дороже по сравнению с 8874 юанями в июле. В некоторых регионах наблюдается падение цен. В 56 городах цены на недвижимость в августе выросли, а в 44 городах произошло снижение. Министерство жилья намерено распространить действие программы по ограничению сделок с жильем на бедные районы страны. До конца года цены могут упасть на 10%.

Ограниченные в возможности купить жилье у себя в стране, китайские инвесторы устремляются в Европу. В материковом Китае сейчас насчитывается 960 000 миллионеров с состоянием, оцениваемым в 10 млн юаней (1,06 млн евро) и более, которое ежегодно увеличивается на 9,7%.

БРАЗИЛИЯ. За II квартал 2011 г. цены в Бразилии (Сан-Паулу) выросли на 5,17%. Таким образом, годовой рост составил 19,5%. Рост на десятки процентов продолжается второй год подряд. Его обеспечили быстро растущие доходы населения, политическая и экономическая стабильность, нарастающий средний класс, а также доступность кредитов. Сектор строительства переживает бум, однако серьезные опасения надувающегося пузыря вызывают переоцененный реал и огромная инфляция. В Ипанеме, самом дорогом районе Рио-де-Жанейро, средняя стоимость 1 кв. м в новостройке в апреле составляла $8212, на вторичном рынке — $7646, а в Сан-Паулу, в районе Жардим-Паулиста, — $5747 и $4385 соответственно.

Инвесторам на заметку
Во время кризиса наиболее доходными и наименее рискованными становятся два типа недвижимости — склады самообслуживания и студенческие апартаменты (квартиры-студии с качественным ремонтом в крупных образовательных центрах и предназначенные для сдачи в аренду студентам). Во время экономического спада все идут учиться: университеты и бизнес-школы в периоды упадка не испытывают недостатка в студентах.

Доходность вложений в студенческую недвижимость варьируется в зависимости от страны и региона, но не опускается ниже 5%. Самую высокую доходность демонстрирует рынок Великобритании — до 15%. В тройку лидеров входят также Германия и США (6-10%). К привлекательным рынкам можно отнести Францию, с некоторыми оговорками Италию. Рынки Швейцарии, Австрии и Испании для частного инвестора практически закрыты. В этих странах подобным бизнесом занимаются компании, которые приобретают целые здания и сдают их в аренду студентам. С инвестициями в студенческую недвижимость главный фокус в том, чтобы вычислить город, где университет открывает новый факультет или бизнес-школу, поскольку в Оксфорде или Кембридже придется конкурировать с уже имеющимися общежитиями.

Небольшая квартирка в студенческом городке Германии стоит 10 000-12 000 евро, в Великобритании придется вложить как минимум 20 000-30 000 фунтов в регионах и 120 000-150 000 фунтов в Лондоне. Рентабельность в столице Великобритании невелика — около 5%. Новые общежития в городе не строятся, также высока конкуренция со стороны частных арендодателей.

Покупка отдельных объектов недвижимости и их последующая сдача в аренду студентам требуют серьезного вовлечения и дают нестабильный доход. Самое выгодное для инвестора — покупка пая в компании, которая занимается студенческой недвижимостью. В Великобритании это может принести 10-12%.

Главной головной болью инвестора будет быстрый физический износ актива. В первые годы объект может приносить 8-10%, а потом потребуется серьезный ремонт, и от дохода останется едва ли половина.

Другой, пока неизвестный российской практике тип объектов — склады самообслуживания с ячейками площадью от 1 до 50 кв. м. На Западе традиция использования таких складов насчитывает не один десяток лет. Наиболее популярна она в США. По данным опросов, каждый восьмой американец пользуется услугой индивидуального склада.

Спрос на индивидуальные ячейки стабилен со стороны частных клиентов. Но во время спада в экономике возрастает спрос и со стороны корпоративных клиентов — многие компании вынуждены сокращать штат и переезжать в маленькие офисы, а значит, возникает потребность в помещении, куда можно поместить ненужную технику, оборудование и т. д.

В портфеле любого крупного фонда обязательно присутствует такой актив. Здесь относительно низкий порог входа в сравнении с другими объектами недвижимости, что обеспечивает им быструю окупаемость и стабильный рентный доход.

 

Рубрика: Новостройки

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий